Umowa najmu okazjonalnego to jeden ze sposobów na ochronę praw właścicieli mieszkań. Dzięki niej dużo łatwiej poradzić sobie z nieuczciwymi najemcami. Sprawdź, na czym polega umowa najmu okazjonalnego i przekonaj się, dlaczego warto z niej skorzystać.

Obraz przedstawiający, jak wygląda najem okazjonalny.

Co to jest najem okazjonalny

Na pewno słyszałeś o sytuacjach, w których lokatorzy odmawiali opuszczenia wynajmowanego lokalu, pomimo wezwań właściciela.

Dla osoby, która zamierza czerpać zyski z nieruchomości to prawdziwy dramat.

Regularnie zdarza się, że nierzetelni najemcy zalegają z płatnościami, korzystają z mieszkania niezgodnie z przeznaczeniem, a w skrajnych przypadkach nawet dewastują zajmowany lokal.

A to wszystko generuje olbrzymie koszty. I co szczególnie bolesne – pozbycie się najemców wcale nie musi być proste.

Polskie ustawodawstwo przywiązuje ogromne znaczenie do praw lokatorskich i w przypadku złej konstrukcji umowy najmu zdarza się, że sądy stają po stronie najemców, pomimo ewidentnych zaniedbań z ich strony.

Ponadto, zawierając standardową umowę najmu, właściciel nieruchomości:

  • traci do niej swobodny dostęp z uwagi na prawną ochronę miru domowego
  • gdy najemca odmawia opróżnienia lokalu, nie może wyeksmitować go „na bruk”
  • gdy najemca odmawia zapłaty, musi samodzielnie pokryć koszty generowane przez nieruchomość

Procedura zawierania umowy o najem okazjonalny jest nieco bardziej skomplikowana i trwa dłużej, ale pozwala zabezpieczyć się przed tego rodzaju niebezpieczeństwami.

Najem okazjonalny – to forma najmu, w której lokator składa m.in. oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji komorniczej (oświadczenie jest składane na podstawie aktu notarialnego). Dzięki umowie najmu okazjonalnego właściciel mieszkania może błyskawicznie zareagować w przypadku pojawienia się jakichkolwiek problemów.

Najemca, po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, ma obowiązek niezwłocznego opuszczenia zajmowanego lokalu i nie przysługuje mu np. prawo do lokalu zastępczego z zasobu mieszkaniowego gminy.

Gdy lokator odmówi opróżnienia lokalu – złożone oświadczenie jest podstawą do wszczęcia egzekucji komorniczej (z pominięciem standardowego procesu sądowego).

Wystarczy udać się z aktem notarialnym do sądu i wnioskować o nadanie mu klauzuli wykonalności.

Kto może skorzystać z najmu okazjonalnego

Taka konstrukcja umowy wydaje Ci się zbyt piękna, aby była prawdziwa? Po części masz rację. Ustawodawca znacznie ograniczył liczbę podmiotów, które mogą zawierać umowy najmu okazjonalnego.

Dlatego zanim wgłębisz się w szczegóły jej funkcjonowania, sprawdź czy możesz zastosować ją w swojej sytuacji.

Bo zgodnie z najnowszymi zmianami w prawie tylko niektórzy właściciele nieruchomości mogą korzystać z tej instytucji.

Na podstawie art. 19a Ustawy o ochronie praw lokatorów, osoba która chce zawrzeć umowę najmu okazjonalnego musi:

  • być właścicielem lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych
  • wynajmować mieszkanie prywatnie
  • zawrzeć umowę na czas oznaczony nieprzekraczający 10 lat (ale można ją później przedłużyć)

Osoby wynajmujące mieszkania w ramach działalności gospodarczej lub osoby wynajmujące lokale usługowe nie mogą korzystać z instytucji najmu okazjonalnego.

Umowa najmu okazjonalnego – niezbędne dokumenty

Spełniasz wymagania określone przez ustawę? Wspaniale!

Wystarczy jeszcze pogodzić się z kilkoma biurokratycznymi formalnościami, aby skutecznie pozbyć się stresu o potencjalne problemy z najemcą.

Do zawarcia umowy najmu okazjonalnego będziesz potrzebował:

  • oświadczenia w formie aktu notarialnego, w którym Twój najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji komorniczej i zobowiązuje do opróżnienia oraz wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu egzekucyjnym
  • oświadczenia ze wskazaniem innego mieszkania, w którym Twój najemca będzie mógł zamieszkać w wypadku egzekucji komorniczej
  • oświadczenia osoby trzeciej, będącej właścicielem wskazanej nieruchomości, w którym wyraża zgodę na zamieszkanie w niej Twojego najemcy po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy najmu

Od nowego lokatora możesz też pobrać kaucję, jednak jej wysokość nie może przekroczyć sześciokrotności miesięcznego czynszu za lokal.

Pamiętaj, że umowę najmu okazjonalnego musi mieć formę pisemną i należy zgłosić ją w terminie 14 dni od daty rozpoczęcia najmu w swoim (tj. właściwym do miejsca zamieszkania właściciela) urzędzie skarbowym. Po wykonaniu tych czynności zawarcie umowy uznaje się za skuteczne.

Jeżeli nie dopełnisz tych obowiązków, umowa najmu okazjonalnego będzie traktowana jak zwykła umowa najmu i nie będziesz mógł skorzystać z prawa do przyspieszonego opróżnienia lokalu lub egzekucji komorniczej.

Ile kosztuje sporządzenie umowy najmu okazjonalnego

Część właścicieli obawia się wykorzystania umów najmu okazjonalnego z uwagi na dodatkowe koszty. Mowa tu przede wszystkim o czynnościach, które muszą zostać potwierdzone przez notariusza.

Tak się jednak składa, że skompletowanie wszystkich niezbędnych dokumentów wcale nie musi być drogie. Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji komorniczej zostało określone ustawowo i wynosi 1/10 minimalnego wynagrodzenia z pracę (tj. około 280 zł brutto).

Większym problemem może okazać się konieczność wskazania innej nieruchomości, do której nowy lokator przeprowadzi się w wypadku rozwiązania lub wygaśnięcia umowy. Znaczna część potencjalnych najemców może po prostu nie mieć takiej możliwości.

Zastanawiasz się, nad innymi sposobami pozyskania nieruchomości? Przeczytaj jak otrzymać mieszkanie komunalne z zasobu gminy.

Najem okazjonalny wady i zalety

Umowa najmu okazjonalnego umożliwia właścicielowi nieruchomości znaczne ograniczenie ryzyka, związanego z zawieraniem tradycyjnych umów.

Pozbycie się niechcianego lokatora jest w tym wypadku dużo szybsze. To jeden ze sposobów na ochronę przed najemcami, którzy nadużywają swoich praw.

Jednak zgodnie z informacjami podawanym przez Polską Federację Rynku Nieruchomości, umowy najmu okazjonalnego stanowią tylko 5% wszystkich zawieranych na rynku umów.

Dlaczego tak się dzieje?

Wpływ na to ma przede wszystkim:

  • nieznajomość aktualnych przepisów przez właścicieli nieruchomości
  • brak świadomości zagrożeń związanych z nadużywaniem praw lokatorów
  • chęć ominięcia dodatkowych kosztów i dłuższej procedury zawierania umowy

Naiwne byłoby również zakładanie, że potencjalni wynajmujący ochoczo zrezygnują ze swoich praw i pokryją dodatkowe koszty. W takich okolicznościach dodatkowe koszty związane z zawarciem umowy ponosi najczęściej właściciel nieruchomości.

Opłacalność wynajmowania nieruchomości w ten sposób zależy przede wszystkim od aktualnej sytuacji na rynku. Nie trudno domyślić się, że konieczność dopełnienia dodatkowych formalności znacznie ograniczy krąg osób zainteresowanych wynajmem. To rozwiązanie najlepiej sprawdza się w przypadku naprawdę atrakcyjnych nieruchomości, które cieszą się ogromnym zainteresowaniem i zostały przeznaczone na co najmniej kilkuletni okres wynajmu.

Wolisz uniknąć potencjalnych problemów z najemcami? Przeczytaj jak nie płacić podatku od sprzedaży nieruchomości.