Umowa najmu okazjonalnego to jeden ze sposob贸w na ochron臋 praw w艂a艣cicieli mieszka艅. Dzi臋ki niej du偶o 艂atwiej poradzi膰 sobie z nieuczciwymi najemcami. Sprawd藕, na czym polega umowa najmu okazjonalnego i przekonaj si臋, dlaczego warto z niej skorzysta膰.

Obraz przedstawiaj膮cy, jak wygl膮da najem okazjonalny.

Co to jest najem okazjonalny

Na pewno s艂ysza艂e艣 o sytuacjach, w kt贸rych lokatorzy odmawiali opuszczenia wynajmowanego lokalu, pomimo wezwa艅 w艂a艣ciciela.

Dla osoby, kt贸ra zamierza czerpa膰 zyski z nieruchomo艣ci to prawdziwy dramat.

Regularnie zdarza si臋, 偶e nierzetelni najemcy zalegaj膮 z p艂atno艣ciami, korzystaj膮 z mieszkania niezgodnie z przeznaczeniem, a w skrajnych przypadkach nawet dewastuj膮 zajmowany lokal.

A to wszystko generuje olbrzymie koszty. I co szczeg贸lnie bolesne 鈥 pozbycie si臋 najemc贸w wcale nie musi by膰 proste.

Polskie ustawodawstwo przywi膮zuje ogromne znaczenie do praw lokatorskich i w przypadku z艂ej konstrukcji umowy najmu zdarza si臋, 偶e s膮dy staj膮 po stronie najemc贸w, pomimo ewidentnych zaniedba艅 z ich strony.

Ponadto, zawieraj膮c standardow膮 umow臋 najmu, w艂a艣ciciel nieruchomo艣ci:

  • traci do niej swobodny dost臋p z uwagi na prawn膮 ochron臋 miru domowego
  • gdy najemca odmawia opr贸偶nienia lokalu, nie mo偶e wyeksmitowa膰 go 鈥瀗a bruk鈥
  • gdy najemca odmawia zap艂aty, musi samodzielnie pokry膰 koszty generowane przez nieruchomo艣膰

Procedura zawierania umowy o najem okazjonalny jest nieco bardziej skomplikowana i trwa d艂u偶ej, ale pozwala zabezpieczy膰 si臋 przed tego rodzaju niebezpiecze艅stwami.

Najem okazjonalny 鈥 to forma najmu, w kt贸rej lokator sk艂ada m.in. o艣wiadczenie o dobrowolnym poddaniu si臋 egzekucji komorniczej (o艣wiadczenie jest sk艂adane na podstawie aktu notarialnego). Dzi臋ki umowie najmu okazjonalnego w艂a艣ciciel mieszkania mo偶e b艂yskawicznie zareagowa膰 w przypadku pojawienia si臋 jakichkolwiek problem贸w.

Najemca, po wyga艣ni臋ciu lub rozwi膮zaniu umowy, ma obowi膮zek niezw艂ocznego opuszczenia zajmowanego lokalu i nie przys艂uguje mu np. prawo do lokalu zast臋pczego z zasobu mieszkaniowego gminy.

Gdy lokator odm贸wi opr贸偶nienia lokalu 鈥 z艂o偶one o艣wiadczenie jest podstaw膮 do wszcz臋cia egzekucji komorniczej (z pomini臋ciem standardowego procesu s膮dowego).

Wystarczy uda膰 si臋 z aktem notarialnym do s膮du i wnioskowa膰 o nadanie mu klauzuli wykonalno艣ci.

Kto mo偶e skorzysta膰 z najmu okazjonalnego

Taka konstrukcja umowy wydaje Ci si臋 zbyt pi臋kna, aby by艂a prawdziwa? Po cz臋艣ci masz racj臋. Ustawodawca znacznie ograniczy艂 liczb臋 podmiot贸w, kt贸re mog膮 zawiera膰 umowy najmu okazjonalnego.

Dlatego zanim wg艂臋bisz si臋 w szczeg贸艂y jej funkcjonowania, sprawd藕 czy mo偶esz zastosowa膰 j膮 w swojej sytuacji.

Bo zgodnie z najnowszymi zmianami w prawie tylko niekt贸rzy w艂a艣ciciele nieruchomo艣ci mog膮 korzysta膰 z tej instytucji.

Na podstawie art. 19a Ustawy o ochronie praw lokator贸w, osoba kt贸ra chce zawrze膰 umow臋 najmu okazjonalnego musi:

  • by膰 w艂a艣cicielem lokalu s艂u偶膮cego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych
  • wynajmowa膰 mieszkanie prywatnie
  • zawrze膰 umow臋 na czas oznaczony nieprzekraczaj膮cy 10 lat (ale mo偶na j膮 p贸藕niej przed艂u偶y膰)

Osoby wynajmuj膮ce mieszkania w ramach dzia艂alno艣ci gospodarczej lub osoby wynajmuj膮ce lokale us艂ugowe nie mog膮 korzysta膰 z instytucji najmu okazjonalnego.

Umowa najmu okazjonalnego 鈥 niezb臋dne dokumenty

Spe艂niasz wymagania okre艣lone przez ustaw臋? Wspaniale!

Wystarczy jeszcze pogodzi膰 si臋 z kilkoma biurokratycznymi formalno艣ciami, aby skutecznie pozby膰 si臋 stresu o potencjalne problemy z najemc膮.

Do zawarcia umowy najmu okazjonalnego b臋dziesz potrzebowa艂:

  • o艣wiadczenia w formie aktu notarialnego, w kt贸rym Tw贸j najemca dobrowolnie poddaje si臋 egzekucji komorniczej i zobowi膮zuje do opr贸偶nienia oraz wydania lokalu w terminie wskazanym w 偶膮daniu egzekucyjnym
  • o艣wiadczenia ze wskazaniem innego mieszkania, w kt贸rym Tw贸j najemca b臋dzie m贸g艂 zamieszka膰 w wypadku egzekucji komorniczej
  • o艣wiadczenia osoby trzeciej, b臋d膮cej w艂a艣cicielem wskazanej nieruchomo艣ci, w kt贸rym wyra偶a zgod臋 na zamieszkanie w niej Twojego najemcy po rozwi膮zaniu lub wyga艣ni臋ciu umowy najmu

Od nowego lokatora mo偶esz te偶 pobra膰 kaucj臋, jednak jej wysoko艣膰 nie mo偶e przekroczy膰 sze艣ciokrotno艣ci miesi臋cznego czynszu za lokal.

Pami臋taj, 偶e umow臋 najmu okazjonalnego musi mie膰 form臋 pisemn膮 i nale偶y zg艂osi膰 j膮 w terminie 14 dni od daty rozpocz臋cia najmu w swoim (tj. w艂a艣ciwym do miejsca zamieszkania w艂a艣ciciela) urz臋dzie skarbowym. Po wykonaniu tych czynno艣ci zawarcie umowy uznaje si臋 za skuteczne.

Je偶eli nie dope艂nisz tych obowi膮zk贸w, umowa najmu okazjonalnego b臋dzie traktowana jak zwyk艂a umowa najmu i nie b臋dziesz m贸g艂 skorzysta膰 z prawa do przyspieszonego opr贸偶nienia lokalu lub egzekucji komorniczej.

Ile kosztuje sporz膮dzenie umowy najmu okazjonalnego

Cz臋艣膰 w艂a艣cicieli obawia si臋 wykorzystania um贸w najmu okazjonalnego z uwagi na dodatkowe koszty. Mowa tu przede wszystkim o czynno艣ciach, kt贸re musz膮 zosta膰 potwierdzone przez notariusza.

Tak si臋 jednak sk艂ada, 偶e skompletowanie wszystkich niezb臋dnych dokument贸w wcale nie musi by膰 drogie. Wynagrodzenie notariusza za sporz膮dzenie o艣wiadczenia o dobrowolnym poddaniu si臋 egzekucji komorniczej zosta艂o okre艣lone ustawowo i wynosi 1/10 minimalnego wynagrodzenia z prac臋 (tj. oko艂o 280 z艂 brutto).

Wi臋kszym problemem mo偶e okaza膰 si臋 konieczno艣膰 wskazania innej nieruchomo艣ci, do kt贸rej nowy lokator przeprowadzi si臋 w wypadku rozwi膮zania lub wyga艣ni臋cia umowy. Znaczna cz臋艣膰 potencjalnych najemc贸w mo偶e po prostu nie mie膰 takiej mo偶liwo艣ci.

Zastanawiasz si臋, nad innymi sposobami pozyskania nieruchomo艣ci? Przeczytaj jak otrzyma膰 mieszkanie komunalne z zasobu gminy.

Najem okazjonalny wady i zalety

Umowa najmu okazjonalnego umo偶liwia w艂a艣cicielowi nieruchomo艣ci znaczne ograniczenie ryzyka, zwi膮zanego z zawieraniem tradycyjnych um贸w.

Pozbycie si臋 niechcianego lokatora jest w tym wypadku du偶o szybsze. To jeden ze sposob贸w na ochron臋 przed najemcami, kt贸rzy nadu偶ywaj膮 swoich praw.

Jednak zgodnie z informacjami podawanym przez Polsk膮 Federacj臋 Rynku Nieruchomo艣ci, umowy najmu okazjonalnego stanowi膮 tylko 5% wszystkich zawieranych na rynku um贸w.

Dlaczego tak si臋 dzieje?

Wp艂yw na to ma przede wszystkim:

  • nieznajomo艣膰 aktualnych przepis贸w przez w艂a艣cicieli nieruchomo艣ci
  • brak 艣wiadomo艣ci zagro偶e艅 zwi膮zanych z nadu偶ywaniem praw lokator贸w
  • ch臋膰 omini臋cia dodatkowych koszt贸w i d艂u偶szej procedury zawierania umowy

Naiwne by艂oby r贸wnie偶 zak艂adanie, 偶e potencjalni wynajmuj膮cy ochoczo zrezygnuj膮 ze swoich praw i pokryj膮 dodatkowe koszty. W takich okoliczno艣ciach dodatkowe koszty zwi膮zane z zawarciem umowy ponosi najcz臋艣ciej w艂a艣ciciel nieruchomo艣ci.

Op艂acalno艣膰 wynajmowania nieruchomo艣ci w ten spos贸b zale偶y przede wszystkim od aktualnej sytuacji na rynku. Nie trudno domy艣li膰 si臋, 偶e konieczno艣膰 dope艂nienia dodatkowych formalno艣ci znacznie ograniczy kr膮g os贸b zainteresowanych wynajmem. To rozwi膮zanie najlepiej sprawdza si臋 w przypadku naprawd臋 atrakcyjnych nieruchomo艣ci, kt贸re ciesz膮 si臋 ogromnym zainteresowaniem i zosta艂y przeznaczone na co najmniej kilkuletni okres wynajmu.

Wolisz unikn膮膰 potencjalnych problem贸w z najemcami? Przeczytaj jak nie p艂aci膰 podatku od sprzeda偶y nieruchomo艣ci.