Umowa najmu okazjonalnego to jeden ze sposob├│w na ochron─Ö praw w┼éa┼Ťcicieli mieszka┼ä. Dzi─Öki niej du┼╝o ┼éatwiej poradzi─ç sobie z nieuczciwymi najemcami. Sprawd┼║, na czym polega umowa najmu okazjonalnego i przekonaj si─Ö, dlaczego warto z niej skorzysta─ç.

Obraz przedstawiaj─ůcy, jak wygl─ůda najem okazjonalny.

Co to jest najem okazjonalny

Na pewno s┼éysza┼ée┼Ť o sytuacjach, w kt├│rych lokatorzy odmawiali opuszczenia wynajmowanego lokalu, pomimo wezwa┼ä w┼éa┼Ťciciela.

Dla osoby, kt├│ra zamierza czerpa─ç zyski z nieruchomo┼Ťci to prawdziwy dramat.

Regularnie zdarza si─Ö, ┼╝e nierzetelni najemcy zalegaj─ů z p┼éatno┼Ťciami, korzystaj─ů z mieszkania niezgodnie z przeznaczeniem, a w skrajnych przypadkach nawet dewastuj─ů zajmowany lokal.

A to wszystko generuje olbrzymie koszty. I co szczeg├│lnie bolesne ÔÇô pozbycie si─Ö najemc├│w wcale nie musi by─ç proste.

Polskie ustawodawstwo przywi─ůzuje ogromne znaczenie do praw lokatorskich i w przypadku z┼éej konstrukcji umowy najmu zdarza si─Ö, ┼╝e s─ůdy staj─ů po stronie najemc├│w, pomimo ewidentnych zaniedba┼ä z ich strony.

Ponadto, zawieraj─ůc standardow─ů umow─Ö najmu, w┼éa┼Ťciciel nieruchomo┼Ťci:

  • traci do niej swobodny dost─Öp z uwagi na prawn─ů ochron─Ö miru domowego
  • gdy najemca odmawia opr├│┼╝nienia lokalu, nie mo┼╝e wyeksmitowa─ç go ÔÇ×na brukÔÇŁ
  • gdy najemca odmawia zap┼éaty, musi samodzielnie pokry─ç koszty generowane przez nieruchomo┼Ť─ç

Procedura zawierania umowy o najem okazjonalny jest nieco bardziej skomplikowana i trwa dłużej, ale pozwala zabezpieczyć się przed tego rodzaju niebezpieczeństwami.

Najem okazjonalny ÔÇô to forma najmu, w kt├│rej lokator sk┼éada m.in. o┼Ťwiadczenie o dobrowolnym poddaniu si─Ö egzekucji komorniczej (o┼Ťwiadczenie jest sk┼éadane na podstawie aktu notarialnego). Dzi─Öki umowie najmu okazjonalnego w┼éa┼Ťciciel mieszkania mo┼╝e b┼éyskawicznie zareagowa─ç w przypadku pojawienia si─Ö jakichkolwiek problem├│w.

Najemca, po wyga┼Ťni─Öciu lub rozwi─ůzaniu umowy, ma obowi─ůzek niezw┼éocznego opuszczenia zajmowanego lokalu i nie przys┼éuguje mu np. prawo do lokalu zast─Öpczego z zasobu mieszkaniowego gminy.

Gdy lokator odm├│wi opr├│┼╝nienia lokalu ÔÇô z┼éo┼╝one o┼Ťwiadczenie jest podstaw─ů do wszcz─Öcia egzekucji komorniczej (z pomini─Öciem standardowego procesu s─ůdowego).

Wystarczy uda─ç si─Ö z aktem notarialnym do s─ůdu i wnioskowa─ç o nadanie mu klauzuli wykonalno┼Ťci.

Kto mo┼╝e skorzysta─ç z najmu okazjonalnego

Taka konstrukcja umowy wydaje Ci si─Ö zbyt pi─Ökna, aby by┼éa prawdziwa? Po cz─Ö┼Ťci masz racj─Ö. Ustawodawca znacznie ograniczy┼é liczb─Ö podmiot├│w, kt├│re mog─ů zawiera─ç umowy najmu okazjonalnego.

Dlatego zanim wg┼é─Öbisz si─Ö w szczeg├│┼éy jej funkcjonowania, sprawd┼║ czy mo┼╝esz zastosowa─ç j─ů w swojej sytuacji.

Bo zgodnie z najnowszymi zmianami w prawie tylko niekt├│rzy w┼éa┼Ťciciele nieruchomo┼Ťci mog─ů korzysta─ç z tej instytucji.

Na podstawie art. 19a Ustawy o ochronie praw lokator├│w, osoba kt├│ra chce zawrze─ç umow─Ö najmu okazjonalnego musi:

  • by─ç w┼éa┼Ťcicielem lokalu s┼éu┼╝─ůcego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych
  • wynajmowa─ç mieszkanie prywatnie
  • zawrze─ç umow─Ö na czas oznaczony nieprzekraczaj─ůcy 10 lat (ale mo┼╝na j─ů p├│┼║niej przed┼éu┼╝y─ç)

Osoby wynajmuj─ůce mieszkania w ramach dzia┼éalno┼Ťci gospodarczej lub osoby wynajmuj─ůce lokale us┼éugowe nie mog─ů korzysta─ç z instytucji najmu okazjonalnego.

Umowa najmu okazjonalnego ÔÇô niezb─Ödne dokumenty

Spe┼éniasz wymagania okre┼Ťlone przez ustaw─Ö? Wspaniale!

Wystarczy jeszcze pogodzi─ç si─Ö z kilkoma biurokratycznymi formalno┼Ťciami, aby skutecznie pozby─ç si─Ö stresu o potencjalne problemy z najemc─ů.

Do zawarcia umowy najmu okazjonalnego będziesz potrzebował:

  • o┼Ťwiadczenia w formie aktu notarialnego, w kt├│rym Tw├│j najemca dobrowolnie poddaje si─Ö egzekucji komorniczej i zobowi─ůzuje do opr├│┼╝nienia oraz wydania lokalu w terminie wskazanym w ┼╝─ůdaniu egzekucyjnym
  • o┼Ťwiadczenia ze wskazaniem innego mieszkania, w kt├│rym Tw├│j najemca b─Ödzie m├│g┼é zamieszka─ç w wypadku egzekucji komorniczej
  • o┼Ťwiadczenia osoby trzeciej, b─Öd─ůcej w┼éa┼Ťcicielem wskazanej nieruchomo┼Ťci, w kt├│rym wyra┼╝a zgod─Ö na zamieszkanie w niej Twojego najemcy po rozwi─ůzaniu lub wyga┼Ťni─Öciu umowy najmu

Od nowego lokatora mo┼╝esz te┼╝ pobra─ç kaucj─Ö, jednak jej wysoko┼Ť─ç nie mo┼╝e przekroczy─ç sze┼Ťciokrotno┼Ťci miesi─Öcznego czynszu za lokal.

Pami─Ötaj, ┼╝e umow─Ö najmu okazjonalnego musi mie─ç form─Ö pisemn─ů i nale┼╝y zg┼éosi─ç j─ů w terminie 14 dni od daty rozpocz─Öcia najmu w swoim (tj. w┼éa┼Ťciwym do miejsca zamieszkania w┼éa┼Ťciciela) urz─Ödzie skarbowym. Po wykonaniu tych czynno┼Ťci zawarcie umowy uznaje si─Ö za skuteczne.

Je┼╝eli nie dope┼énisz tych obowi─ůzk├│w, umowa najmu okazjonalnego b─Ödzie traktowana jak zwyk┼éa umowa najmu i nie b─Ödziesz m├│g┼é skorzysta─ç z prawa do przyspieszonego opr├│┼╝nienia lokalu lub egzekucji komorniczej.

Ile kosztuje sporz─ůdzenie umowy najmu okazjonalnego

Cz─Ö┼Ť─ç w┼éa┼Ťcicieli obawia si─Ö wykorzystania um├│w najmu okazjonalnego z uwagi na dodatkowe koszty. Mowa tu przede wszystkim o czynno┼Ťciach, kt├│re musz─ů zosta─ç potwierdzone przez notariusza.

Tak si─Ö jednak sk┼éada, ┼╝e skompletowanie wszystkich niezb─Ödnych dokument├│w wcale nie musi by─ç drogie. Wynagrodzenie notariusza za sporz─ůdzenie o┼Ťwiadczenia o dobrowolnym poddaniu si─Ö egzekucji komorniczej zosta┼éo okre┼Ťlone ustawowo i wynosi 1/10 minimalnego wynagrodzenia z prac─Ö (tj. oko┼éo 280 z┼é brutto).

Wi─Ökszym problemem mo┼╝e okaza─ç si─Ö konieczno┼Ť─ç wskazania innej nieruchomo┼Ťci, do kt├│rej nowy lokator przeprowadzi si─Ö w wypadku rozwi─ůzania lub wyga┼Ťni─Öcia umowy. Znaczna cz─Ö┼Ť─ç potencjalnych najemc├│w mo┼╝e po prostu nie mie─ç takiej mo┼╝liwo┼Ťci.

Zastanawiasz si─Ö, nad innymi sposobami pozyskania nieruchomo┼Ťci? Przeczytaj jak otrzyma─ç mieszkanie komunalne z zasobu gminy.

Najem okazjonalny wady i zalety

Umowa najmu okazjonalnego umo┼╝liwia w┼éa┼Ťcicielowi nieruchomo┼Ťci znaczne ograniczenie ryzyka, zwi─ůzanego z zawieraniem tradycyjnych um├│w.

Pozbycie si─Ö niechcianego lokatora jest w tym wypadku du┼╝o szybsze. To jeden ze sposob├│w na ochron─Ö przed najemcami, kt├│rzy nadu┼╝ywaj─ů swoich praw.

Jednak zgodnie z informacjami podawanym przez Polsk─ů Federacj─Ö Rynku Nieruchomo┼Ťci, umowy najmu okazjonalnego stanowi─ů tylko 5% wszystkich zawieranych na rynku um├│w.

Dlaczego tak si─Ö dzieje?

Wpływ na to ma przede wszystkim:

  • nieznajomo┼Ť─ç aktualnych przepis├│w przez w┼éa┼Ťcicieli nieruchomo┼Ťci
  • brak ┼Ťwiadomo┼Ťci zagro┼╝e┼ä zwi─ůzanych z nadu┼╝ywaniem praw lokator├│w
  • ch─Ö─ç omini─Öcia dodatkowych koszt├│w i d┼éu┼╝szej procedury zawierania umowy

Naiwne by┼éoby r├│wnie┼╝ zak┼éadanie, ┼╝e potencjalni wynajmuj─ůcy ochoczo zrezygnuj─ů ze swoich praw i pokryj─ů dodatkowe koszty. W takich okoliczno┼Ťciach dodatkowe koszty zwi─ůzane z zawarciem umowy ponosi najcz─Ö┼Ťciej w┼éa┼Ťciciel nieruchomo┼Ťci.

Op┼éacalno┼Ť─ç wynajmowania nieruchomo┼Ťci w ten spos├│b zale┼╝y przede wszystkim od aktualnej sytuacji na rynku. Nie trudno domy┼Ťli─ç si─Ö, ┼╝e konieczno┼Ť─ç dope┼énienia dodatkowych formalno┼Ťci znacznie ograniczy kr─ůg os├│b zainteresowanych wynajmem. To rozwi─ůzanie najlepiej sprawdza si─Ö w przypadku naprawd─Ö atrakcyjnych nieruchomo┼Ťci, kt├│re ciesz─ů si─Ö ogromnym zainteresowaniem i zosta┼éy przeznaczone na co najmniej kilkuletni okres wynajmu.

Wolisz unikn─ů─ç potencjalnych problem├│w z najemcami? Przeczytaj jak nie p┼éaci─ç podatku od sprzeda┼╝y nieruchomo┼Ťci.