Koszty utrzymania mieszkania spędzają Ci sen z powiek? Nie masz zamiaru przez resztę życia spłacać ogromnych rat kredytu hipotecznego? Jak otrzymać mieszkanie komunalne i jak następnie wykupić je na własność? Na czym polega dziedziczenie i zamiana mieszkania komunalnego? Dowiesz się z tego poradnika.

Obraz przedstawiający, jak wygląda mieszkanie komunalne.

Co to jest mieszkanie komunalne

Mieszkanie komunalne – to nieruchomość należąca do gminy. Prawo do mieszkania w takiej nieruchomości otrzymują osoby, które spełnią określone kryteria i podpiszą z gminą umowę najmu. Osoby zajmujące lokale komunalne korzystają z różnych ulg, wyrażających się najczęściej w obniżonej wysokości czynszu.

Podstawą prawną do wynajmowania lokali pozostających w dyspozycji gminy jest Ustawa o ochronie praw lokatorów.

Przyznawanie lokali komunalnych często jest traktowane jako forma pomocy społecznej i w swoim założeniu dotyczy najbiedniejszych obywateli.

Jednak bardzo często dochodzi do sytuacji, w których takie lokale zajmowane są przez osoby dobrze usytuowane, niepotrzebujące żadnej pomocy.

Dlaczego tak się dzieje?

Bo mieszkania komunalne są po prostu zdecydowanie tańsze, niż mieszkania oferowane na rynku komercyjnym.

Owszem, regularnie mamy tu do czynienia z niższym standardem, niż w przypadku nowych mieszkań budowanych przez deweloperów, ale w tym wypadku liczy się przede wszystkim niski czynsz.

Sama idea przyznawania lokali gminnych dla osób w potrzebie jest oczywiście szlachetna, jednak przez dziesięciolecia w prawie mieszkaniowym pojawiło się mnóstwo patologii i nadużyć.

Samorządom zarzuca się przede wszystkim:

  • brak prawidłowej ewidencji lokacji mieszkalnych
  • brak weryfikacji statusu majątkowego osób zajmujących lokale
  • brak weryfikacji, czy mieszkania komunalne nie są podnajmowane dla nieuprawnionych osób
  • zbyt niskie stawki czynszu, które nie umożliwiają utrzymania nieruchomości w należytym stanie technicznym
  • słabą ściągalność należności od osób niepłacących czynszu

Samorządy odpowiadają na te zarzuty argumentami o brakach kadrowych oraz o braku regulacji prawnych, niezbędnych do prawidłowej realizacji tych zadań.

Do tej pory sytuacja materialna osób wnioskujących o przyznanie lokalu komunalnego była badana wyłącznie w momencie rozpatrywania wniosku. Później już nikt się nią nie przejmował.

A regularnie zdarzało się przecież, że w perspektywie kilku lat sytuacja finansowa wnioskodawcy zdecydowanie się poprawiała (np. poprzez podnoszenie kwalifikacji lub awans).

W wyniku tych, oraz najróżniejszych innych nieprawidłowości duża część mieszkań komunalnych była zajmowana przez osoby, które spokojnie poradziłyby sobie z zakupem lub wynajęciem mieszkania na własną rękę, a kolejka osób oczekujących na przyznanie lokalu (osób, które niejednokrotnie faktycznie potrzebują pomocy) z roku na rok była coraz dłuższa.

Dopiero w 2018 roku pojawiła się prawna możliwość badania statusu finansowego osób zajmujących lokale komunalne.

Nowelizacja przepisów o Ustawy o ochronie praw lokatorów oraz mieszkaniowym zasobie gminnym dotyczy jednak tylko umów najmu zawartych z gminą po 21 kwietnia 2019 roku.

W przypadku wcześniejszych umów, wszystko odbywa się na starych zasadach.

Jeżeli najemca terminowo wywiązuje się z umowy (opłaca czynsz, rachunki, nie podnajmuje lokalu innym osobom), może w nim mieszkać tak długo, jak tylko chce, a gmina nie ma prawa wypowiedzieć mu tej umowy.

Problemem jest również dziedziczenie prawa do umowy najmu lokalu komunalnego. Jeżeli najemca mieszka z dziećmi, te automatycznie po jego śmierci wstępują w stosunek najmu (i nie muszą już spełniać żadnego kryterium określonego przez gminę np. dochodowego).

Dynamiczny rozwój gospodarczy ostatnich 30 lat sprawił, że sytuacja finansowa potomstwa osób, którym przyznano lokal komunalny jest zdecydowanie lepsza, niż poprzedniego pokolenia.

To zresztą nie jedyny problem, który ma swoje źródło w najnowszej historii – kiedyś państwo i samorząd miały ogromny udział w rynku budowy mieszkań. Dziś ten rynek został zdominowany przez kapitał prywatny i mieszkań komunalnych buduje się zdecydowanie mniej niż kiedyś.

Jednak wciąż istnieją szanse na otrzymanie komunalnego mieszkania za darmo.

Co trzeba zrobić, aby je uzyskać?

Jak otrzymać mieszkanie komunalne

Proces ubiegania się o mieszkanie komunalne należące do zasobu gminny wygląda następująco:

  1. Zapoznaj się z kryteriami do przyznania lokalu komunalnego w Twojej gminie. Najczęściej będą to kryteria finansowe oraz metrażowe, w niektórych przypadkach będziesz musiał również udowodnić, że zamieszkujesz na terenie wybranej gminy przez określony czas (może to być np. okres 5 lat).
  2. Złóż wniosek o przyznanie mieszkania komunalnego wraz z wymaganymi załącznikami w urzędzie swojej gminy.
  3. Cierpliwie oczekuj na rozpatrzenie wniosku. Organ gminy oceni Twój wniosek i po jego zaakceptowaniu wpisze Cię na listę oczekujących. Średni okres oczekiwania na mieszkanie komunalne przekracza 5 lat (rekordziści oczekują na nie nawet po dwie dekady).
  4. W odpowiedzi na Twój wniosek gmina przedstawi Ci propozycję mieszkań, z których możesz wybrać to, które najbardziej odpowiada Twoim potrzebom. Jeżeli żadne z nich Ci nie odpowiada, możesz zostać skreślony z listy lub przesunięty na koniec kolejki.

Jeżeli propozycja gminy Ci odpowiada, podpisujesz z gminą umowę najmu na czas nieoznaczony.

Maksymalny dochód uprawniający do mieszkania komunalnego

To najważniejszy warunek, który musisz spełnić, aby wnioskować o otrzymanie mieszkania komunalnego.

Większość gmin, przy ocenie wysokości maksymalnego dochodu na członka gospodarstwa domowego, posługuje się kryterium porównawczym w stosunku do wysokości najniższej emerytury.

Przy składaniu wniosku musisz udokumentować swój dochód na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy.

Aby zająć miejsce w kolejce do lokalu komunalnego najczęściej nie możesz przekroczyć 220% wysokości najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym oraz 130% wysokości najniższej emerytury w gospodarstwie wieloosobowym, w przeliczeniu na członka gospodarstwa.

Kwota najniższej emerytury w roku 2021 ma wynosić ok. 1300 zł brutto.

Oznacza to, że aby Twój wniosek został pozytywnie rozpatrzony nie możesz przekroczyć miesięcznego dochodu ok. 2860 zł brutto w gospodarstwie jednoosobowym, ok. 3380 zł brutto w gospodarstwie dwuosobowym oraz ok. 5070 zł brutto w gospodarstwie trzyosobowym.

Pamiętaj jednak, że to wyłącznie obliczenia poglądowe, a kryteria mogą nieco różnić się w zależności od regionu, w którym mieszkasz – dlatego potwierdź je, zapoznając się z uchwałą Twojej gminy.

Zwróć również uwagę na zapisy określające, które grupy osób mają podwyższone kryterium dochodowe – mogą to być np. emeryci, renciści, wychowankowie pieczy zastępczej lub rodziny wielodzietne.

Kryterium metrażowe uprawniające do mieszkania komunalnego

Kolejnym istotnym czynnikiem, warunkującym wpisanie wnioskodawcy na listę oczekujących jest kryterium metrażowe.

Mieszkania komunalne są przyznawane osobom bez praw do żadnego lokalu lub osobom, których metraż mieszkania nie przekracza ustalonej wartości na osobę (w niektórych gminach jest to 5 m2, w niektórych 6m2).

Jednak istnieją na tym gruncie pewne wyjątki, dotyczące różnych grup osób zwolnionych z kryterium metrażowego. Mogą to być np. osoby niepełnosprawne, obłożnie chore, pochodzące z rodzin z problemami przemocy itd. W ich wypadku metraż obecnie zajmowanego lokalu nie ma znaczenia.

Jak wykupić mieszkanie komunalne

Wiele gmin, zmieniając strukturę swojego zasobu mieszkaniowego, wyzbywa się starych lokali komunalnych.

W przypadku takiej decyzji prawo pierwszeństwa do wykupienia lokalu mają dotychczasowi najemcy, o ile dysponują umową na czas nieokreślony oraz nie zalegają z czynszem.

Długoletnie zajmowanie lokalu przez jednego najemcę może być podstawą do obniżenia przez gminę ostatecznej ceny lokalu. Wpływ na cenę ma również wiek budynku oraz jego stan techniczny.

Wysokość upustu jest obliczana przez rzeczoznawcę majątkowego.

W takiej sytuacji często istnieje możliwość wykupienia mieszkań komunalnych za kilka procent wartości (w niektórych gminach upusty sięgają nawet 95% wartości lokalu komunalnego).

W celu przeprowadzenia tej procedury należy zapoznać się z aktualnymi przepisami, obowiązującymi w Twojej gminie, a następnie złożyć w urzędzie gminy wniosek o wykupienie lokalu komunalnego.

Na czym polega zamiana lokalu komunalnego

Jeżeli dysponujesz umową najmu mieszkania komunalnego, możesz również ubiegać się o jego zamianę. To istotne dla wszystkich osób, które chciałyby zmniejszyć metraż mieszkania (np. aby płacić niższy czynsz) lub zwiększyć metraż (np. wobec powiększenia się rodziny).

W pierwszej kolejności powinieneś znaleźć osobę, z którą chciałbyś przeprowadzić taką transakcję (zamianie podlegają także wolne lokale komunalne pozostające w dyspozycji gminy). Ogłoszenia osób chętnych do zamiany znajdziesz m.in. na stronach internetowych Twojego zarządu mienia komunalnego.

Należy przy tym jasno zaznaczyć, że mieszkanie komunalne możesz zamienić wyłącznie na inne mieszkanie tego samego typu, a zamiana w tym przypadku jest bezpłatna.

Czym różni się mieszkanie komunalne od mieszkania socjalnego

Mieszkań komunalnych nie należy mylić z mieszkaniami socjalnymi. Najistotniejsza różnicą jest okres trwania umowy najmu.

W przypadku lokali socjalnych mamy do czynienia z umowami na czas określony (np. 5 lat). Umowy wynajmu lokali komunalnych są zaś podpisywane na czas nieokreślony.

Mieszkania socjalne w pierwszej kolejności przyznaje się osobom bez praw do innego lokalu mieszkalnego, osobom najbiedniejszym oraz takim, które otrzymały sądowy nakaz eksmisji z poprzedniego lokalu.

Są to często lokale o niższym standardzie oraz znajdujące się w gorszej lokalizacji, niż mieszkania komunalne.

Cechą wspólną dla obu typów mieszkań pozostających w dyspozycji gminy jest kryterium dochodowe, które wskazuje że mają służyć dla najbiedniejszych mieszkańców oraz podobna procedura ubiegania się o przyznanie lokalu.

Jak otrzymać mieszkanie socjalne

Kryteria dochodowe w przypadku mieszkań socjalnych są niższe, niż w przypadku mieszkań komunalnych.

Socjalne lokale mieszkalne również pozostają w dyspozycji gminy i pierwszym krokiem do uzyskania jednego z nich jest złożenie odpowiedniego wniosku.

Ustawodawca nie określił żadnych odgórnych zasad, warunkujących przyznawanie mieszkań socjalnych.

Każda gmina samodzielnie ustala zasady, na podstawie których przyznaje lokale osobom wnioskującym. Znajdziesz je w lokalnej uchwale w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład zasobu mieszkaniowego Twojej gminy.

Kryteria, które musisz spełnić, aby przyznano Ci gminny lokal socjalny możemy podzielić na trzy główne kategorie:

  • kryterium maksymalnego dochodu gospodarstwa domowego uprawniającego do złożenia wniosku i kryterium metrażowe
  • inne kryteria, które musi spełnić wnioskodawca
  • okoliczności zapewniających pierwszeństwo do uzyskania lokalu komunalnego

Maksymalny dochód uprawniający do mieszkania socjalnego

Aby zająć miejsce w kolejce na mieszkanie socjalne nie możesz przekroczyć najczęściej 175% wysokości najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym oraz 125% wysokości najniższej emerytury w gospodarstwie wieloosobowym, w przeliczeniu na członka gospodarstwa.

Kwota najniższej emerytury w roku 2021 ma wynosić 1300 zł brutto.

Oznacza to, że aby Twój wniosek został pozytywnie rozpatrzony nie możesz przekroczyć dochodu 2275 zł brutto w gospodarstwie jednoosobowym, 3250 zł brutto w gospodarstwie dwuosobowym oraz 4875 zł brutto w gospodarstwie trzyosobowym.

Podobnie jak w przypadku obliczeń dotyczących mieszkań komunalnych – kryteria mogą nieco różnić się w zależności od regionu, w którym mieszkasz – dlatego potwierdź je, zapoznając się z uchwałą Twojej gminy.

Kryterium metrażowe jest najczęściej identyczne, jak przy procedurze ubiegania się o mieszkanie komunalne.

Inne kryteria uprawniające do zajęcia lokalu socjalnego

Gminy wprowadzają też dodatkowe kryteria, od których uzależniają sposób rozpatrywania wniosków o przyznanie lub zamianę lokalu socjalnego. Może to być np.

  • okres, w którym wnioskodawca jest zameldowany na terenie gminy (musi to być co najmniej rok)
  • brak tytułu prawnego do jakiegokolwiek lokalu mieszkalnego lub zajmowanie lokalu na terenie gminy, w którym powierzchnia pokoi nie przekracza określonej liczby metrów kwadratowych w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego
  • wykonywanie pracy na terenie gminny

Okoliczności zapewniające pierwszeństwo do mieszkania socjalnego

Istnieją też inne okoliczności, zapewniające pierwszeństwo do lokalu socjalnego, dotyczy to w szczególności osób, które:

  • utraciły na stałe lub czasowo możliwość zamieszkiwania położonego na terenie gminy lokalu w wyniku klęski żywiołowej, katastrofy lub pożaru
  • są repatriantami
  • opuszczają rodzinę zastępczą całodobową placówkę opiekuńczo-wychowawczą w związku z usamodzielnieniem się
  • zamieszkują w lokalu przeznaczonym do rozbiórki lub którego zły stan techniczny wymaga wyłączenia budynku z eksploatacji na okres przekraczający 12 miesięcy
  • uprawnienie do lokalu socjalnego zostało przyznane przez sąd w wyroku nakazującym przymusowe opuszczenie dotychczas zajmowanego lokalu

Mieszkania komunalne i socjalne – czy warto

Lokale pozostające w dyspozycji gminy to najczęściej niewielkie mieszkania jedno, dwu i trzyosobowe. Ich standard i lokalizacja często pozostawia wiele do życzenia.

Pomimo tego cieszą się ogromną popularnością. Liczba osób, którym każdego roku przyznaje się mieszkania wynosi mniej niż 20% ogółu oczekujących na liście.

Wpływa na to przede wszystkim niski poziom czynszu, a także powszechne trudności ze zdolnością kredytową oraz uzbieraniem niezbędnej kwoty wkładu własnego, w przypadku chęci zakupu mieszkania na rynku komercyjnym.

Chcesz uporządkować swoje finanse? Zajrzyj do sekcji oszczędzanie na naszym blogu.