Koszty utrzymania mieszkania sp─Ödzaj─ů Ci sen z powiek? Nie masz zamiaru przez reszt─Ö ┼╝ycia sp┼éaca─ç ogromnych rat kredytu hipotecznego? Jak otrzyma─ç mieszkanie komunalne i jak nast─Öpnie wykupi─ç je na w┼éasno┼Ť─ç? Na czym polega dziedziczenie i zamiana mieszkania komunalnego? Dowiesz si─Ö z tego poradnika.

Obraz przedstawiaj─ůcy, jak wygl─ůda mieszkanie komunalne.

Co to jest mieszkanie komunalne

Mieszkanie komunalne ÔÇô to nieruchomo┼Ť─ç nale┼╝─ůca do gminy. Prawo do mieszkania w takiej nieruchomo┼Ťci otrzymuj─ů osoby, kt├│re spe┼éni─ů okre┼Ťlone kryteria i podpisz─ů z gmin─ů umow─Ö najmu. Osoby zajmuj─ůce lokale komunalne korzystaj─ů z r├│┼╝nych ulg, wyra┼╝aj─ůcych si─Ö najcz─Ö┼Ťciej w obni┼╝onej wysoko┼Ťci czynszu.

Podstaw─ů prawn─ů do wynajmowania lokali pozostaj─ůcych w dyspozycji gminy jest Ustawa o ochronie praw lokator├│w.

Przyznawanie lokali komunalnych często jest traktowane jako forma pomocy społecznej i w swoim założeniu dotyczy najbiedniejszych obywateli.

Jednak bardzo cz─Östo dochodzi do sytuacji, w kt├│rych takie lokale zajmowane s─ů przez osoby dobrze usytuowane, niepotrzebuj─ůce ┼╝adnej pomocy.

Dlaczego tak si─Ö dzieje?

Bo mieszkania komunalne s─ů po prostu zdecydowanie ta┼äsze, ni┼╝ mieszkania oferowane na rynku komercyjnym.

Owszem, regularnie mamy tu do czynienia z niższym standardem, niż w przypadku nowych mieszkań budowanych przez deweloperów, ale w tym wypadku liczy się przede wszystkim niski czynsz.

Sama idea przyznawania lokali gminnych dla os├│b w potrzebie jest oczywi┼Ťcie szlachetna, jednak przez dziesi─Öciolecia w prawie mieszkaniowym pojawi┼éo si─Ö mn├│stwo patologii i nadu┼╝y─ç.

Samorz─ůdom zarzuca si─Ö przede wszystkim:

  • brak prawid┼éowej ewidencji lokacji mieszkalnych
  • brak weryfikacji statusu maj─ůtkowego os├│b zajmuj─ůcych lokale
  • brak weryfikacji, czy mieszkania komunalne nie s─ů podnajmowane dla nieuprawnionych os├│b
  • zbyt niskie stawki czynszu, kt├│re nie umo┼╝liwiaj─ů utrzymania nieruchomo┼Ťci w nale┼╝ytym stanie technicznym
  • s┼éab─ů ┼Ťci─ůgalno┼Ť─ç nale┼╝no┼Ťci od os├│b niep┼éac─ůcych czynszu

Samorz─ůdy odpowiadaj─ů na te zarzuty argumentami o brakach kadrowych oraz o braku regulacji prawnych, niezb─Ödnych do prawid┼éowej realizacji tych zada┼ä.

Do tej pory sytuacja materialna os├│b wnioskuj─ůcych o przyznanie lokalu komunalnego by┼éa badana wy┼é─ůcznie w momencie rozpatrywania wniosku. P├│┼║niej ju┼╝ nikt si─Ö ni─ů nie przejmowa┼é.

A regularnie zdarzało się przecież, że w perspektywie kilku lat sytuacja finansowa wnioskodawcy zdecydowanie się poprawiała (np. poprzez podnoszenie kwalifikacji lub awans).

W wyniku tych, oraz najr├│┼╝niejszych innych nieprawid┼éowo┼Ťci du┼╝a cz─Ö┼Ť─ç mieszka┼ä komunalnych by┼éa zajmowana przez osoby, kt├│re spokojnie poradzi┼éyby sobie z zakupem lub wynaj─Öciem mieszkania na w┼éasn─ů r─Ök─Ö, a kolejka os├│b oczekuj─ůcych na przyznanie lokalu (os├│b, kt├│re niejednokrotnie faktycznie potrzebuj─ů pomocy) z roku na rok by┼éa coraz d┼éu┼╝sza.

Dopiero w 2018 roku pojawi┼éa si─Ö prawna mo┼╝liwo┼Ť─ç badania statusu finansowego os├│b zajmuj─ůcych lokale komunalne.

Nowelizacja przepis├│w o Ustawy o ochronie praw lokator├│w oraz mieszkaniowym zasobie gminnym┬ádotyczy jednak tylko um├│w najmu zawartych z gmin─ů po 21 kwietnia 2019 roku.

W przypadku wcze┼Ťniejszych um├│w, wszystko odbywa si─Ö na starych zasadach.

Je┼╝eli najemca terminowo wywi─ůzuje si─Ö z umowy (op┼éaca czynsz, rachunki, nie podnajmuje lokalu innym osobom), mo┼╝e w nim mieszka─ç tak d┼éugo, jak tylko chce, a gmina nie ma prawa wypowiedzie─ç mu tej umowy.

Problemem jest r├│wnie┼╝ dziedziczenie prawa do umowy najmu lokalu komunalnego. Je┼╝eli najemca mieszka z dzie─çmi, te automatycznie po jego ┼Ťmierci wst─Öpuj─ů w stosunek najmu (i nie musz─ů ju┼╝ spe┼énia─ç ┼╝adnego kryterium okre┼Ťlonego przez gmin─Ö np. dochodowego).

Dynamiczny rozwój gospodarczy ostatnich 30 lat sprawił, że sytuacja finansowa potomstwa osób, którym przyznano lokal komunalny jest zdecydowanie lepsza, niż poprzedniego pokolenia.

To zreszt─ů nie jedyny problem, kt├│ry ma swoje ┼║r├│d┼éo w najnowszej historii ÔÇô kiedy┼Ť pa┼ästwo i samorz─ůd mia┼éy ogromny udzia┼é w rynku budowy mieszka┼ä. Dzi┼Ť ten rynek zosta┼é zdominowany przez kapita┼é prywatny i mieszka┼ä komunalnych buduje si─Ö zdecydowanie mniej ni┼╝ kiedy┼Ť.

Jednak wci─ů┼╝ istniej─ů szanse na otrzymanie komunalnego mieszkania za darmo.

Co trzeba zrobi─ç, aby je uzyska─ç?

­čĆć Tw├│j bud┼╝et si─Ö nie spina? | Najlepsze szybkie po┼╝yczki w tym miesi─ůcu | Pierwsza po┼╝yczka za 0 z┼é ­čĆć

­čąç Vivus

­čął Po┼╝yczka Plus

­čąë Smart Po┼╝yczka

Chcesz dowiedzie─ç si─Ö wi─Öcej? Sprawd┼║ nasz ranking chwil├│wek online.

Jak otrzyma─ç mieszkanie komunalne

Proces ubiegania si─Ö o mieszkanie komunalne nale┼╝─ůce do zasobu gminy wygl─ůda nast─Öpuj─ůco:

  1. Zapoznaj si─Ö z kryteriami do przyznania lokalu komunalnego w Twojej gminie. Najcz─Ö┼Ťciej b─Öd─ů to kryteria finansowe oraz metra┼╝owe, w niekt├│rych przypadkach b─Ödziesz musia┼é r├│wnie┼╝ udowodni─ç, ┼╝e zamieszkujesz na terenie wybranej gminy przez okre┼Ťlony czas (mo┼╝e to by─ç np. okres 5 lat).
  2. Z┼é├│┼╝ wniosek o przyznanie mieszkania komunalnego wraz z wymaganymi za┼é─ůcznikami w urz─Ödzie swojej gminy.
  3. Cierpliwie oczekuj na rozpatrzenie wniosku. Organ gminy oceni Tw├│j wniosek i po jego zaakceptowaniu wpisze Ci─Ö na list─Ö oczekuj─ůcych. ┼Üredni okres oczekiwania na mieszkanie komunalne przekracza 5 lat (rekordzi┼Ťci oczekuj─ů na nie nawet po dwie dekady).
  4. W odpowiedzi na Tw├│j wniosek gmina przedstawi Ci propozycj─Ö mieszka┼ä, z kt├│rych mo┼╝esz wybra─ç to, kt├│re najbardziej odpowiada Twoim potrzebom. Je┼╝eli ┼╝adne z nich Ci nie odpowiada, mo┼╝esz zosta─ç skre┼Ťlony z listy lub przesuni─Öty na koniec kolejki.

Je┼╝eli propozycja gminy Ci odpowiada, podpisujesz z gmin─ů umow─Ö najmu na czas nieoznaczony.

Maksymalny doch├│d uprawniaj─ůcy do mieszkania komunalnego

To najważniejszy warunek, który musisz spełnić, aby wnioskować o otrzymanie mieszkania komunalnego.

Wi─Ökszo┼Ť─ç gmin, przy ocenie wysoko┼Ťci maksymalnego dochodu na cz┼éonka gospodarstwa domowego, pos┼éuguje si─Ö kryterium por├│wnawczym w stosunku do wysoko┼Ťci najni┼╝szej emerytury.

Przy składaniu wniosku musisz udokumentować swój dochód na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy.

Progi dochodowe do mieszkania komunalnego 2022

Aby zaj─ů─ç miejsce w kolejce do lokalu komunalnego najcz─Ö┼Ťciej nie mo┼╝esz przekroczy─ç 220% wysoko┼Ťci najni┼╝szej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym oraz 130% wysoko┼Ťci najni┼╝szej emerytury w gospodarstwie wieloosobowym, w przeliczeniu na cz┼éonka gospodarstwa.

Kwota najniższej emerytury w roku 2022 wynosi 1338,44 zł brutto.

Oznacza to, że aby Twój wniosek został pozytywnie rozpatrzony nie możesz przekroczyć miesięcznego dochodu ok. 2860 zł brutto w gospodarstwie jednoosobowym, ok. 3380 zł brutto w gospodarstwie dwuosobowym oraz ok. 5070 zł brutto w gospodarstwie trzyosobowym.

Pami─Ötaj jednak, ┼╝e to wy┼é─ůcznie obliczenia pogl─ůdowe, a kryteria mog─ů nieco r├│┼╝ni─ç si─Ö w zale┼╝no┼Ťci od regionu, w kt├│rym mieszkasz ÔÇô dlatego potwierd┼║ je, zapoznaj─ůc si─Ö z uchwa┼é─ů Twojej gminy.

Zwr├│─ç r├│wnie┼╝ uwag─Ö na zapisy okre┼Ťlaj─ůce, kt├│re grupy os├│b maj─ů podwy┼╝szone kryterium dochodowe ÔÇô mog─ů to by─ç np. emeryci, renci┼Ťci, wychowankowie pieczy zast─Öpczej lub rodziny wielodzietne.

Kryterium metra┼╝owe uprawniaj─ůce do mieszkania komunalnego

Kolejnym istotnym czynnikiem, warunkuj─ůcym wpisanie wnioskodawcy na list─Ö oczekuj─ůcych jest kryterium metra┼╝owe.

Mieszkania komunalne s─ů przyznawane osobom bez praw do ┼╝adnego lokalu lub osobom, kt├│rych metra┼╝ mieszkania nie przekracza ustalonej warto┼Ťci na osob─Ö (w niekt├│rych gminach jest to 5 m2, w niekt├│rych 6m2).

Jednak istniej─ů na tym gruncie pewne wyj─ůtki, dotycz─ůce r├│┼╝nych grup os├│b zwolnionych z kryterium metra┼╝owego. Mog─ů to by─ç np. osoby niepe┼énosprawne, ob┼éo┼╝nie chore, pochodz─ůce z rodzin z problemami przemocy itd. W ich wypadku metra┼╝ obecnie zajmowanego lokalu nie ma znaczenia.

Jak wykupi─ç mieszkanie komunalne

Wiele gmin, zmieniaj─ůc struktur─Ö swojego zasobu mieszkaniowego, wyzbywa si─Ö starych lokali komunalnych.

W przypadku takiej decyzji prawo pierwsze┼ästwa do wykupienia lokalu maj─ů dotychczasowi najemcy, o ile dysponuj─ů umow─ů na czas nieokre┼Ťlony oraz nie zalegaj─ů z czynszem.

D┼éugoletnie zajmowanie lokalu przez jednego najemc─Ö mo┼╝e by─ç podstaw─ů do obni┼╝enia przez gmin─Ö ostatecznej ceny lokalu. Wp┼éyw na cen─Ö ma r├│wnie┼╝ wiek budynku oraz jego stan techniczny.

Wysoko┼Ť─ç upustu jest obliczana przez rzeczoznawc─Ö maj─ůtkowego.

W takiej sytuacji cz─Östo istnieje mo┼╝liwo┼Ť─ç wykupienia mieszka┼ä komunalnych za kilka procent warto┼Ťci (w niekt├│rych gminach upusty si─Ögaj─ů nawet 95% warto┼Ťci lokalu komunalnego).

W celu przeprowadzenia tej procedury nale┼╝y zapozna─ç si─Ö z aktualnymi przepisami, obowi─ůzuj─ůcymi w Twojej gminie, a nast─Öpnie z┼éo┼╝y─ç w urz─Ödzie gminy wniosek o wykupienie lokalu komunalnego.

Je┼╝eli zamierzasz sprzeda─ç to mieszkanie w przysz┼éo┼Ťci, koniecznie przeczytaj na czym polega podatek od sprzeda┼╝y nieruchomo┼Ťci.

Na czym polega zamiana lokalu komunalnego

Je┼╝eli dysponujesz umow─ů najmu mieszkania komunalnego, mo┼╝esz r├│wnie┼╝ ubiega─ç si─Ö o jego zamian─Ö. To istotne dla wszystkich os├│b, kt├│re chcia┼éyby zmniejszy─ç metra┼╝ mieszkania (np. aby p┼éaci─ç ni┼╝szy czynsz) lub zwi─Ökszy─ç metra┼╝ (np. wobec powi─Ökszenia si─Ö rodziny).

W pierwszej kolejno┼Ťci powiniene┼Ť znale┼║─ç osob─Ö, z kt├│r─ů chcia┼éby┼Ť przeprowadzi─ç tak─ů transakcj─Ö (zamianie podlegaj─ů tak┼╝e wolne lokale komunalne pozostaj─ůce w dyspozycji gminy). Og┼éoszenia os├│b ch─Ötnych do zamiany znajdziesz m.in. na stronach internetowych Twojego zarz─ůdu mienia komunalnego.

Nale┼╝y przy tym jasno zaznaczy─ç, ┼╝e mieszkanie komunalne mo┼╝esz zamieni─ç wy┼é─ůcznie na inne mieszkanie tego samego typu, a zamiana w tym przypadku jest bezp┼éatna.

Czym r├│┼╝ni si─Ö mieszkanie komunalne od mieszkania socjalnego

Mieszka┼ä komunalnych nie nale┼╝y myli─ç z mieszkaniami socjalnymi. Najistotniejsza r├│┼╝nic─ů jest okres trwania umowy najmu.

W przypadku lokali socjalnych mamy do czynienia z umowami na czas okre┼Ťlony (np. 5 lat). Umowy wynajmu lokali komunalnych s─ů za┼Ť podpisywane na czas nieokre┼Ťlony.

Mieszkania socjalne w pierwszej kolejno┼Ťci przyznaje si─Ö osobom bez praw do innego lokalu mieszkalnego, osobom najbiedniejszym oraz takim, kt├│re otrzyma┼éy s─ůdowy nakaz eksmisji z poprzedniego lokalu.

S─ů to cz─Östo lokale o ni┼╝szym standardzie oraz znajduj─ůce si─Ö w gorszej lokalizacji, ni┼╝ mieszkania komunalne.

Cech─ů wsp├│ln─ů dla obu typ├│w mieszka┼ä pozostaj─ůcych w dyspozycji gminy jest kryterium dochodowe, kt├│re wskazuje ┼╝e maj─ů s┼éu┼╝y─ç dla najbiedniejszych mieszka┼äc├│w oraz podobna procedura ubiegania si─Ö o przyznanie lokalu.

Jak otrzyma─ç mieszkanie socjalne

Kryteria dochodowe w przypadku mieszka┼ä socjalnych s─ů ni┼╝sze, ni┼╝ w przypadku mieszka┼ä komunalnych.

Socjalne lokale mieszkalne r├│wnie┼╝ pozostaj─ů w dyspozycji gminy i pierwszym krokiem do uzyskania jednego z nich jest z┼éo┼╝enie odpowiedniego wniosku.

Ustawodawca nie okre┼Ťli┼é ┼╝adnych odg├│rnych zasad, warunkuj─ůcych przyznawanie mieszka┼ä socjalnych.

Ka┼╝da gmina samodzielnie ustala zasady, na podstawie kt├│rych przyznaje lokale osobom wnioskuj─ůcym. Znajdziesz je w lokalnej uchwale w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodz─ůcych w sk┼éad zasobu mieszkaniowego Twojej gminy.

Kryteria, które musisz spełnić, aby przyznano Ci gminny lokal socjalny możemy podzielić na trzy główne kategorie:

  • kryterium maksymalnego dochodu gospodarstwa domowego uprawniaj─ůcego do z┼éo┼╝enia wniosku i kryterium metra┼╝owe
  • inne kryteria, kt├│re musi spe┼éni─ç wnioskodawca
  • okoliczno┼Ťci zapewniaj─ůcych pierwsze┼ästwo do uzyskania lokalu komunalnego

Maksymalny doch├│d uprawniaj─ůcy do mieszkania socjalnego

Aby zaj─ů─ç miejsce w kolejce na mieszkanie socjalne nie mo┼╝esz przekroczy─ç najcz─Ö┼Ťciej 175% wysoko┼Ťci najni┼╝szej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym oraz 125% wysoko┼Ťci najni┼╝szej emerytury w gospodarstwie wieloosobowym, w przeliczeniu na cz┼éonka gospodarstwa.

Kwota najniższej emerytury w 2021 wynosiła 1300 zł brutto. W 2022 roku jest to 1338,44 zł brutto.

Oznacza to, że aby Twój wniosek został pozytywnie rozpatrzony nie możesz przekroczyć dochodu ok. 2275 zł brutto w gospodarstwie jednoosobowym, ok. 3250 zł brutto w gospodarstwie dwuosobowym oraz ok. 4875 zł brutto w gospodarstwie trzyosobowym.

Podobnie jak w przypadku oblicze┼ä dotycz─ůcych mieszka┼ä komunalnych – kryteria mog─ů nieco r├│┼╝ni─ç si─Ö w zale┼╝no┼Ťci od regionu, w kt├│rym mieszkasz ÔÇô dlatego potwierd┼║ je, zapoznaj─ůc si─Ö z uchwa┼é─ů Twojej gminy.

Kryterium metra┼╝owe jest najcz─Ö┼Ťciej identyczne, jak przy procedurze ubiegania si─Ö o mieszkanie komunalne.

Inne kryteria uprawniaj─ůce do zaj─Öcia lokalu socjalnego

Gminy wprowadzaj─ů te┼╝ dodatkowe kryteria, od kt├│rych uzale┼╝niaj─ů spos├│b rozpatrywania wniosk├│w o przyznanie lub zamian─Ö lokalu socjalnego. Mo┼╝e to by─ç np.

  • okres, w kt├│rym wnioskodawca jest zameldowany na terenie gminy (musi to by─ç co najmniej rok)
  • brak tytu┼éu prawnego do jakiegokolwiek lokalu mieszkalnego lub zajmowanie lokalu na terenie gminy, w kt├│rym powierzchnia pokoi nie przekracza okre┼Ťlonej liczby metr├│w kwadratowych w przeliczeniu na cz┼éonka gospodarstwa domowego
  • wykonywanie pracy na terenie gminny

Okoliczno┼Ťci zapewniaj─ůce pierwsze┼ästwo do mieszkania socjalnego

Istniej─ů te┼╝ inne okoliczno┼Ťci, zapewniaj─ůce pierwsze┼ästwo do lokalu socjalnego, dotyczy to w szczeg├│lno┼Ťci os├│b, kt├│re:

  • utraci┼éy na sta┼ée lub czasowo mo┼╝liwo┼Ť─ç zamieszkiwania po┼éo┼╝onego na terenie gminy lokalu w wyniku kl─Öski ┼╝ywio┼éowej, katastrofy lub po┼╝aru
  • s─ů repatriantami
  • opuszczaj─ů rodzin─Ö zast─Öpcz─ů ca┼éodobow─ů plac├│wk─Ö opieku┼äczo-wychowawcz─ů w zwi─ůzku z usamodzielnieniem si─Ö
  • zamieszkuj─ů w lokalu przeznaczonym do rozbi├│rki lub kt├│rego z┼éy stan techniczny wymaga wy┼é─ůczenia budynku z eksploatacji na okres przekraczaj─ůcy 12 miesi─Öcy
  • uprawnienie do lokalu socjalnego zosta┼éo przyznane przez s─ůd w wyroku nakazuj─ůcym przymusowe opuszczenie dotychczas zajmowanego lokalu

Mieszkania komunalne i socjalne ÔÇô czy warto

Lokale pozostaj─ůce w dyspozycji gminy to najcz─Ö┼Ťciej niewielkie mieszkania jedno, dwu i trzyosobowe. Ich standard i lokalizacja cz─Östo pozostawia wiele do ┼╝yczenia.

Pomimo tego ciesz─ů si─Ö ogromn─ů popularno┼Ťci─ů. Liczba os├│b, kt├│rym ka┼╝dego roku przyznaje si─Ö mieszkania wynosi mniej ni┼╝ 20% og├│┼éu oczekuj─ůcych na li┼Ťcie.

Wp┼éywa na to przede wszystkim niski poziom czynszu, a tak┼╝e powszechne trudno┼Ťci ze zdolno┼Ťci─ů kredytow─ů oraz uzbieraniem niezb─Ödnej kwoty wk┼éadu w┼éasnego, w przypadku ch─Öci zakupu mieszkania na rynku komercyjnym.

Chcesz uporz─ůdkowa─ç swoje finanse? Przeczytaj jak oszcz─Ödza─ç pieni─ůdze.