Koszty utrzymania mieszkania sp臋dzaj膮 Ci sen z powiek? Nie masz zamiaru przez reszt臋 偶ycia sp艂aca膰 ogromnych rat kredytu hipotecznego? Jak otrzyma膰 mieszkanie komunalne i jak nast臋pnie wykupi膰 je na w艂asno艣膰? Na czym polega dziedziczenie i zamiana mieszkania komunalnego? Dowiesz si臋 z tego poradnika.

Obraz przedstawiaj膮cy, jak wygl膮da mieszkanie komunalne.

Co to jest mieszkanie komunalne

Mieszkanie komunalne 鈥 to nieruchomo艣膰 nale偶膮ca do gminy. Prawo do mieszkania w takiej nieruchomo艣ci otrzymuj膮 osoby, kt贸re spe艂ni膮 okre艣lone kryteria i podpisz膮 z gmin膮 umow臋 najmu. Osoby zajmuj膮ce lokale komunalne korzystaj膮 z r贸偶nych ulg, wyra偶aj膮cych si臋 najcz臋艣ciej w obni偶onej wysoko艣ci czynszu.

Podstaw膮 prawn膮 do wynajmowania lokali pozostaj膮cych w dyspozycji gminy jest Ustawa o ochronie praw lokator贸w.

Przyznawanie lokali komunalnych cz臋sto jest traktowane jako forma pomocy spo艂ecznej i w swoim za艂o偶eniu dotyczy najbiedniejszych obywateli.

Jednak bardzo cz臋sto dochodzi do sytuacji, w kt贸rych takie lokale zajmowane s膮 przez osoby dobrze usytuowane, niepotrzebuj膮ce 偶adnej pomocy.

Dlaczego tak si臋 dzieje?

Bo mieszkania komunalne s膮 po prostu zdecydowanie ta艅sze, ni偶 mieszkania oferowane na rynku komercyjnym.

Owszem, regularnie mamy tu do czynienia z ni偶szym standardem, ni偶 w przypadku nowych mieszka艅 budowanych przez deweloper贸w, ale w tym wypadku liczy si臋 przede wszystkim niski czynsz.

Sama idea przyznawania lokali gminnych dla os贸b w potrzebie jest oczywi艣cie szlachetna, jednak przez dziesi臋ciolecia w prawie mieszkaniowym pojawi艂o si臋 mn贸stwo patologii i nadu偶y膰.

Samorz膮dom zarzuca si臋 przede wszystkim:

  • brak prawid艂owej ewidencji lokacji mieszkalnych
  • brak weryfikacji statusu maj膮tkowego os贸b zajmuj膮cych lokale
  • brak weryfikacji, czy mieszkania komunalne nie s膮 podnajmowane dla nieuprawnionych os贸b
  • zbyt niskie stawki czynszu, kt贸re nie umo偶liwiaj膮 utrzymania nieruchomo艣ci w nale偶ytym stanie technicznym
  • s艂ab膮 艣ci膮galno艣膰 nale偶no艣ci od os贸b niep艂ac膮cych czynszu

Samorz膮dy odpowiadaj膮 na te zarzuty argumentami o brakach kadrowych oraz o braku regulacji prawnych, niezb臋dnych do prawid艂owej realizacji tych zada艅.

Do tej pory sytuacja materialna os贸b wnioskuj膮cych o przyznanie lokalu komunalnego by艂a badana wy艂膮cznie w momencie rozpatrywania wniosku. P贸藕niej ju偶 nikt si臋 ni膮 nie przejmowa艂.

A regularnie zdarza艂o si臋 przecie偶, 偶e w perspektywie kilku lat sytuacja finansowa wnioskodawcy zdecydowanie si臋 poprawia艂a (np. poprzez podnoszenie kwalifikacji lub awans).

W wyniku tych, oraz najr贸偶niejszych innych nieprawid艂owo艣ci du偶a cz臋艣膰 mieszka艅 komunalnych by艂a zajmowana przez osoby, kt贸re spokojnie poradzi艂yby sobie z zakupem lub wynaj臋ciem mieszkania na w艂asn膮 r臋k臋, a kolejka os贸b oczekuj膮cych na przyznanie lokalu (os贸b, kt贸re niejednokrotnie faktycznie potrzebuj膮 pomocy) z roku na rok by艂a coraz d艂u偶sza.

Dopiero w 2018 roku pojawi艂a si臋 prawna mo偶liwo艣膰 badania statusu finansowego os贸b zajmuj膮cych lokale komunalne.

Nowelizacja przepis贸w o Ustawy o ochronie praw lokator贸w oraz mieszkaniowym zasobie gminnym聽dotyczy jednak tylko um贸w najmu zawartych z gmin膮 po 21 kwietnia 2019 roku.

W przypadku wcze艣niejszych um贸w, wszystko odbywa si臋 na starych zasadach.

Je偶eli najemca terminowo wywi膮zuje si臋 z umowy (op艂aca czynsz, rachunki, nie podnajmuje lokalu innym osobom), mo偶e w nim mieszka膰 tak d艂ugo, jak tylko chce, a gmina nie ma prawa wypowiedzie膰 mu tej umowy.

Problemem jest r贸wnie偶 dziedziczenie prawa do umowy najmu lokalu komunalnego. Je偶eli najemca mieszka z dzie膰mi, te automatycznie po jego 艣mierci wst臋puj膮 w stosunek najmu (i nie musz膮 ju偶 spe艂nia膰 偶adnego kryterium okre艣lonego przez gmin臋 np. dochodowego).

Dynamiczny rozw贸j gospodarczy ostatnich 30 lat sprawi艂, 偶e sytuacja finansowa potomstwa os贸b, kt贸rym przyznano lokal komunalny jest zdecydowanie lepsza, ni偶 poprzedniego pokolenia.

To zreszt膮 nie jedyny problem, kt贸ry ma swoje 藕r贸d艂o w najnowszej historii 鈥 kiedy艣 pa艅stwo i samorz膮d mia艂y ogromny udzia艂 w rynku budowy mieszka艅. Dzi艣 ten rynek zosta艂 zdominowany przez kapita艂 prywatny i mieszka艅 komunalnych buduje si臋 zdecydowanie mniej ni偶 kiedy艣.

Jednak wci膮偶 istniej膮 szanse na otrzymanie komunalnego mieszkania za darmo.

Co trzeba zrobi膰, aby je uzyska膰?

Jak otrzyma膰 mieszkanie komunalne

Proces ubiegania si臋 o mieszkanie komunalne nale偶膮ce do zasobu gminy wygl膮da nast臋puj膮co:

  1. Zapoznaj si臋 z kryteriami do przyznania lokalu komunalnego w Twojej gminie. Najcz臋艣ciej b臋d膮 to kryteria finansowe oraz metra偶owe, w niekt贸rych przypadkach b臋dziesz musia艂 r贸wnie偶 udowodni膰, 偶e zamieszkujesz na terenie wybranej gminy przez okre艣lony czas (mo偶e to by膰 np. okres 5 lat).
  2. Z艂贸偶 wniosek o przyznanie mieszkania komunalnego wraz z wymaganymi za艂膮cznikami w urz臋dzie swojej gminy.
  3. Cierpliwie oczekuj na rozpatrzenie wniosku. Organ gminy oceni Tw贸j wniosek i po jego zaakceptowaniu wpisze Ci臋 na list臋 oczekuj膮cych. 艢redni okres oczekiwania na mieszkanie komunalne przekracza 5 lat (rekordzi艣ci oczekuj膮 na nie nawet po dwie dekady).
  4. W odpowiedzi na Tw贸j wniosek gmina przedstawi Ci propozycj臋 mieszka艅, z kt贸rych mo偶esz wybra膰 to, kt贸re najbardziej odpowiada Twoim potrzebom. Je偶eli 偶adne z nich Ci nie odpowiada, mo偶esz zosta膰 skre艣lony z listy lub przesuni臋ty na koniec kolejki.

Je偶eli propozycja gminy Ci odpowiada, podpisujesz z gmin膮 umow臋 najmu na czas nieoznaczony.

Maksymalny doch贸d uprawniaj膮cy do mieszkania komunalnego

To najwa偶niejszy warunek, kt贸ry musisz spe艂ni膰, aby wnioskowa膰 o otrzymanie mieszkania komunalnego.

Wi臋kszo艣膰 gmin, przy ocenie wysoko艣ci maksymalnego dochodu na cz艂onka gospodarstwa domowego, pos艂uguje si臋 kryterium por贸wnawczym w stosunku do wysoko艣ci najni偶szej emerytury.

Przy sk艂adaniu wniosku musisz udokumentowa膰 sw贸j doch贸d na przestrzeni ostatnich 12 miesi臋cy.

Progi dochodowe do mieszkania komunalnego 2022

Aby zaj膮膰 miejsce w kolejce do lokalu komunalnego najcz臋艣ciej nie mo偶esz przekroczy膰 220% wysoko艣ci najni偶szej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym oraz 130% wysoko艣ci najni偶szej emerytury w gospodarstwie wieloosobowym, w przeliczeniu na cz艂onka gospodarstwa.

Kwota najni偶szej emerytury w roku 2022 wynosi 1338,44 z艂 brutto.

Oznacza to, 偶e aby Tw贸j wniosek zosta艂 pozytywnie rozpatrzony nie mo偶esz przekroczy膰 miesi臋cznego dochodu ok. 2860 z艂 brutto w gospodarstwie jednoosobowym, ok. 3380 z艂 brutto w gospodarstwie dwuosobowym oraz ok. 5070 z艂 brutto w gospodarstwie trzyosobowym.

Pami臋taj jednak, 偶e to wy艂膮cznie obliczenia pogl膮dowe, a kryteria mog膮 nieco r贸偶ni膰 si臋 w zale偶no艣ci od regionu, w kt贸rym mieszkasz 鈥 dlatego potwierd藕 je, zapoznaj膮c si臋 z uchwa艂膮 Twojej gminy.

Zwr贸膰 r贸wnie偶 uwag臋 na zapisy okre艣laj膮ce, kt贸re grupy os贸b maj膮 podwy偶szone kryterium dochodowe 鈥 mog膮 to by膰 np. emeryci, renci艣ci, wychowankowie pieczy zast臋pczej lub rodziny wielodzietne.

Kryterium metra偶owe uprawniaj膮ce do mieszkania komunalnego

Kolejnym istotnym czynnikiem, warunkuj膮cym wpisanie wnioskodawcy na list臋 oczekuj膮cych jest kryterium metra偶owe.

Mieszkania komunalne s膮 przyznawane osobom bez praw do 偶adnego lokalu lub osobom, kt贸rych metra偶 mieszkania nie przekracza ustalonej warto艣ci na osob臋 (w niekt贸rych gminach jest to 5 m2, w niekt贸rych 6m2).

Jednak istniej膮 na tym gruncie pewne wyj膮tki, dotycz膮ce r贸偶nych grup os贸b zwolnionych z kryterium metra偶owego. Mog膮 to by膰 np. osoby niepe艂nosprawne, ob艂o偶nie chore, pochodz膮ce z rodzin z problemami przemocy itd. W ich wypadku metra偶 obecnie zajmowanego lokalu nie ma znaczenia.

Jak wykupi膰 mieszkanie komunalne

Wiele gmin, zmieniaj膮c struktur臋 swojego zasobu mieszkaniowego, wyzbywa si臋 starych lokali komunalnych.

W przypadku takiej decyzji prawo pierwsze艅stwa do wykupienia lokalu maj膮 dotychczasowi najemcy, o ile dysponuj膮 umow膮 na czas nieokre艣lony oraz nie zalegaj膮 z czynszem.

D艂ugoletnie zajmowanie lokalu przez jednego najemc臋 mo偶e by膰 podstaw膮 do obni偶enia przez gmin臋 ostatecznej ceny lokalu. Wp艂yw na cen臋 ma r贸wnie偶 wiek budynku oraz jego stan techniczny.

Wysoko艣膰 upustu jest obliczana przez rzeczoznawc臋 maj膮tkowego.

W takiej sytuacji cz臋sto istnieje mo偶liwo艣膰 wykupienia mieszka艅 komunalnych za kilka procent warto艣ci (w niekt贸rych gminach upusty si臋gaj膮 nawet 95% warto艣ci lokalu komunalnego).

W celu przeprowadzenia tej procedury nale偶y zapozna膰 si臋 z aktualnymi przepisami, obowi膮zuj膮cymi w Twojej gminie, a nast臋pnie z艂o偶y膰 w urz臋dzie gminy wniosek o wykupienie lokalu komunalnego.

Je偶eli zamierzasz sprzeda膰 to mieszkanie w przysz艂o艣ci, koniecznie przeczytaj na czym polega podatek od sprzeda偶y nieruchomo艣ci.

Na czym polega zamiana lokalu komunalnego

Je偶eli dysponujesz umow膮 najmu mieszkania komunalnego, mo偶esz r贸wnie偶 ubiega膰 si臋 o jego zamian臋. To istotne dla wszystkich os贸b, kt贸re chcia艂yby zmniejszy膰 metra偶 mieszkania (np. aby p艂aci膰 ni偶szy czynsz) lub zwi臋kszy膰 metra偶 (np. wobec powi臋kszenia si臋 rodziny).

W pierwszej kolejno艣ci powiniene艣 znale藕膰 osob臋, z kt贸r膮 chcia艂by艣 przeprowadzi膰 tak膮 transakcj臋 (zamianie podlegaj膮 tak偶e wolne lokale komunalne pozostaj膮ce w dyspozycji gminy). Og艂oszenia os贸b ch臋tnych do zamiany znajdziesz m.in. na stronach internetowych Twojego zarz膮du mienia komunalnego.

Nale偶y przy tym jasno zaznaczy膰, 偶e mieszkanie komunalne mo偶esz zamieni膰 wy艂膮cznie na inne mieszkanie tego samego typu, a zamiana w tym przypadku jest bezp艂atna.

Czym r贸偶ni si臋 mieszkanie komunalne od mieszkania socjalnego

Mieszka艅 komunalnych nie nale偶y myli膰 z mieszkaniami socjalnymi. Najistotniejsza r贸偶nic膮 jest okres trwania umowy najmu.

W przypadku lokali socjalnych mamy do czynienia z umowami na czas okre艣lony (np. 5 lat). Umowy wynajmu lokali komunalnych s膮 za艣 podpisywane na czas nieokre艣lony.

Mieszkania socjalne w pierwszej kolejno艣ci przyznaje si臋 osobom bez praw do innego lokalu mieszkalnego, osobom najbiedniejszym oraz takim, kt贸re otrzyma艂y s膮dowy nakaz eksmisji z poprzedniego lokalu.

S膮 to cz臋sto lokale o ni偶szym standardzie oraz znajduj膮ce si臋 w gorszej lokalizacji, ni偶 mieszkania komunalne.

Cech膮 wsp贸ln膮 dla obu typ贸w mieszka艅 pozostaj膮cych w dyspozycji gminy jest kryterium dochodowe, kt贸re wskazuje 偶e maj膮 s艂u偶y膰 dla najbiedniejszych mieszka艅c贸w oraz podobna procedura ubiegania si臋 o przyznanie lokalu.

Jak otrzyma膰 mieszkanie socjalne

Kryteria dochodowe w przypadku mieszka艅 socjalnych s膮 ni偶sze, ni偶 w przypadku mieszka艅 komunalnych.

Socjalne lokale mieszkalne r贸wnie偶 pozostaj膮 w dyspozycji gminy i pierwszym krokiem do uzyskania jednego z nich jest z艂o偶enie odpowiedniego wniosku.

Ustawodawca nie okre艣li艂 偶adnych odg贸rnych zasad, warunkuj膮cych przyznawanie mieszka艅 socjalnych.

Ka偶da gmina samodzielnie ustala zasady, na podstawie kt贸rych przyznaje lokale osobom wnioskuj膮cym. Znajdziesz je w lokalnej uchwale w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodz膮cych w sk艂ad zasobu mieszkaniowego Twojej gminy.

Kryteria, kt贸re musisz spe艂ni膰, aby przyznano Ci gminny lokal socjalny mo偶emy podzieli膰 na trzy g艂贸wne kategorie:

  • kryterium maksymalnego dochodu gospodarstwa domowego uprawniaj膮cego do z艂o偶enia wniosku i kryterium metra偶owe
  • inne kryteria, kt贸re musi spe艂ni膰 wnioskodawca
  • okoliczno艣ci zapewniaj膮cych pierwsze艅stwo do uzyskania lokalu komunalnego

Maksymalny doch贸d uprawniaj膮cy do mieszkania socjalnego

Aby zaj膮膰 miejsce w kolejce na mieszkanie socjalne nie mo偶esz przekroczy膰 najcz臋艣ciej 175% wysoko艣ci najni偶szej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym oraz 125% wysoko艣ci najni偶szej emerytury w gospodarstwie wieloosobowym, w przeliczeniu na cz艂onka gospodarstwa.

Kwota najni偶szej emerytury w 2021 wynosi艂a 1300 z艂 brutto. W 2022 roku jest to 1338,44 z艂 brutto.

Oznacza to, 偶e aby Tw贸j wniosek zosta艂 pozytywnie rozpatrzony nie mo偶esz przekroczy膰 dochodu ok. 2275 z艂 brutto w gospodarstwie jednoosobowym, ok. 3250 z艂 brutto w gospodarstwie dwuosobowym oraz ok. 4875 z艂 brutto w gospodarstwie trzyosobowym.

Podobnie jak w przypadku oblicze艅 dotycz膮cych mieszka艅 komunalnych – kryteria mog膮 nieco r贸偶ni膰 si臋 w zale偶no艣ci od regionu, w kt贸rym mieszkasz 鈥 dlatego potwierd藕 je, zapoznaj膮c si臋 z uchwa艂膮 Twojej gminy.

Kryterium metra偶owe jest najcz臋艣ciej identyczne, jak przy procedurze ubiegania si臋 o mieszkanie komunalne.

Inne kryteria uprawniaj膮ce do zaj臋cia lokalu socjalnego

Gminy wprowadzaj膮 te偶 dodatkowe kryteria, od kt贸rych uzale偶niaj膮 spos贸b rozpatrywania wniosk贸w o przyznanie lub zamian臋 lokalu socjalnego. Mo偶e to by膰 np.

  • okres, w kt贸rym wnioskodawca jest zameldowany na terenie gminy (musi to by膰 co najmniej rok)
  • brak tytu艂u prawnego do jakiegokolwiek lokalu mieszkalnego lub zajmowanie lokalu na terenie gminy, w kt贸rym powierzchnia pokoi nie przekracza okre艣lonej liczby metr贸w kwadratowych w przeliczeniu na cz艂onka gospodarstwa domowego
  • wykonywanie pracy na terenie gminny

Okoliczno艣ci zapewniaj膮ce pierwsze艅stwo do mieszkania socjalnego

Istniej膮 te偶 inne okoliczno艣ci, zapewniaj膮ce pierwsze艅stwo do lokalu socjalnego, dotyczy to w szczeg贸lno艣ci os贸b, kt贸re:

  • utraci艂y na sta艂e lub czasowo mo偶liwo艣膰 zamieszkiwania po艂o偶onego na terenie gminy lokalu w wyniku kl臋ski 偶ywio艂owej, katastrofy lub po偶aru
  • s膮 repatriantami
  • opuszczaj膮 rodzin臋 zast臋pcz膮 ca艂odobow膮 plac贸wk臋 opieku艅czo-wychowawcz膮 w zwi膮zku z usamodzielnieniem si臋
  • zamieszkuj膮 w lokalu przeznaczonym do rozbi贸rki lub kt贸rego z艂y stan techniczny wymaga wy艂膮czenia budynku z eksploatacji na okres przekraczaj膮cy 12 miesi臋cy
  • uprawnienie do lokalu socjalnego zosta艂o przyznane przez s膮d w wyroku nakazuj膮cym przymusowe opuszczenie dotychczas zajmowanego lokalu

Mieszkania komunalne i socjalne 鈥 czy warto

Lokale pozostaj膮ce w dyspozycji gminy to najcz臋艣ciej niewielkie mieszkania jedno, dwu i trzyosobowe. Ich standard i lokalizacja cz臋sto pozostawia wiele do 偶yczenia.

Pomimo tego ciesz膮 si臋 ogromn膮 popularno艣ci膮. Liczba os贸b, kt贸rym ka偶dego roku przyznaje si臋 mieszkania wynosi mniej ni偶 20% og贸艂u oczekuj膮cych na li艣cie.

Wp艂ywa na to przede wszystkim niski poziom czynszu, a tak偶e powszechne trudno艣ci ze zdolno艣ci膮 kredytow膮 oraz uzbieraniem niezb臋dnej kwoty wk艂adu w艂asnego, w przypadku ch臋ci zakupu mieszkania na rynku komercyjnym.

Chcesz uporz膮dkowa膰 swoje finanse? Przeczytaj jak oszcz臋dza膰 pieni膮dze.