Sprzedajesz nieruchomość? Zastanawiasz się, czy będziesz musiał zapłacić 19% podatek? Sprawdź, w jakich sytuacjach jesteś zwolniony z podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości i kto może skorzystać z ulgi mieszkaniowej.

Obraz przedstawiający, jak wygląda podatek od nieruchomości.

Kiedy nie musisz płacić podatku od sprzedaży nieruchomości

Gdy osoba prywatna dokonuje odpłatnego zbycia (tj. sprzedaży lub zamiany) nieruchomości może pojawić się obowiązek zapłaty 19% podatku dochodowego.

Ten obowiązek wynika z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę fakt, że dla większości Polaków dom lub inny lokal mieszkalny to największy składnik majątku – kwota tego podatku może przytłoczyć.

Z obowiązkiem podatkowym będziemy mieli do czynienia, gdy do transakcji doszło przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości.

Gdy swoją nieruchomości nabyłeś ponad 5 lat temu, sprawa jest prosta – nie musisz płacić podatku dochodowego. Nie musisz też składać żadnych dodatkowych dokumentów w urzędzie skarbowym.

Masz zamiar sprzedać nieruchomość przed tym terminem i obawiasz się astronomicznej kwoty podatku?

Nie załamuj się!

Przede wszystkim pamiętaj o prawidłowym ustaleniu kwoty do opodatkowania.

W przypadku podatku dochodowego będzie to różnica pomiędzy przychodem ze zbycia nieruchomości, a kosztami uzyskania tego przychodu.

Podatek zapłacisz wyłącznie od tego, co zarobisz na sprzedaży nieruchomości.

Załóżmy, że rok temu kupiłeś mieszkanie za 200 000 zł, a dziś sprzedajesz je za 215 000 zł. Oznacza to, że jesteś zobowiązany do odprowadzenia 19% podatku od kwoty 15 000 i będziesz musiał przelać fiskusowi około 2850 zł.

Dlaczego nie dokładnie 2850 zł?

Bo należy przy tym pamiętać, że kwota podlegająca opodatkowaniu ulega zmniejszeniu o koszty sprzedaży (np. opłaty notarialne, koszty pośrednictwa, koszty remontu itd.).

Warto zatem dbać o szczegółowe dokumentowanie wszystkich kosztów, które w przyszłości mogą wpłynąć na podstawę opodatkowania (koniecznie zbieraj faktury!).

A co jeżeli nie osiągnąłeś ze sprzedaży żadnego zysku (np. po roku sprzedałeś mieszkanie za 199 000 zł albo za 200 000 zł)?

To proste – wówczas nie musisz nic płacić.

Taka konstrukcja podatku sprawia, że wielu sprzedających zastanawia się, czy wpisanie niższej kwoty do umowy pomoże im w uniknięciu opodatkowania.

Niekoniecznie.

Organy podatkowe, gdy cena nieruchomości zawarta w umowie wzbudzi ich podejrzenia (tj. znacząco odbiega od ceny rynkowej), mogą skorzystać z wyceny rzeczoznawcy i na tej podstawie naliczyć należny podatek.

Poza tym warto wiedzieć, że:

  • w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytych w spadku, pięcioletni okres obowiązku podatkowego liczy się od momentu w którym spadkodawca (tj. zmarły) nabył nieruchomość. Gdy ten okres jest dłuższy niż 5 lat, spadkobierca nie jest objęty obowiązkiem podatkowym i może sprzedać nieruchomość bezpośrednio po jej otrzymaniu
  • w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny (koszt nabycia 0 zł), sprzedaż przed terminem 5 letniej karencji będzie związana z koniecznością opłaty 19% podatku od pełnej wartości nieruchomości, pomniejszonej wyłącznie o koszty przeprowadzenia transakcji (auć!)
  • w przypadku działki, na której wybudowano dom (albo tylko rozpoczęto jego budowę) do pięcioletniego okresu karencji liczy się rok nabycia działki, a nie rok wybudowania domu
  • w przypadku nabycia nieruchomości do majątku osobistego po śmierci jednego z małżonków do pięcioletniego okresu karencji liczy się rok nabycia nieruchomości do majątku wspólnego (a nie moment śmierci jednego z małżonków)

Chcesz trwale poprawić swoją sytuację finansową? Przeczytaj jak oszczędzać pieniądze.

Jak wykorzystać ulgę mieszkaniową

W polskim prawie istnieje też inna możliwość zwolnienia z opodatkowania dochodu po sprzedaży nieruchomości (i to przed upływem 5 lat od momentu nabycia nieruchomości). To tzw. ulga mieszkaniowa.

Jej kwota jest uzależniona od tego, jaką część dochodu przeznaczysz na zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych.

Obraz przedstawiający, jak obliczyć ulgę mieszkaniową.

W celu obliczenia wysokości ulgi mieszkaniowej musisz podzielić deklarowane wydatki na cele mieszkaniowe poprzez dochód ze sprzedaży nieruchomości.

Jeżeli wydatki na nowe lokum będą mniejsze niż dochód ze sprzedaży, podatek zapłacisz od pozostałej różnicy.

Jeżeli wydatki na nowe lokum będą równe (lub przekroczą) dochód ze sprzedaży nieruchomości – całkowicie unikniesz opłaty podatku dochodowego.

Do ulgi wliczają się koszty związane m.in. z:

  • nabyciem budynku lub lokalu mieszkalnego wraz z gruntem
  • nabyciem gruntu pod budowę budynku mieszkalnego
  • przebudową lub remontem własnego budynku lub lokalu mieszkalnego
  • spłatą kredytu lub pożyczki zaciągniętej na cele mieszkaniowe przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości

Pełny spis wydatków, które upoważniają do skorzystania z ulgi mieszkaniowej znajdziesz w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej, podatnik powinien ponieść koszty związane z wyżej wymienionymi czynnościami w terminie do 3 lat od końca roku, w którym sprzedano nieruchomość.

Gdy zamierzasz skorzystać z tej ulgi, dochód ze sprzedaży mieszkania powinieneś wykazać w zeznaniu PIT-39 w roku podatkowym, w którym doszło do sprzedaży nieruchomości, nawet jeżeli w tym roku jeszcze nie spełniłeś warunków określonych w uldze.

Jeżeli warunków nie uda się spełnić w terminie 3 lat – będziesz zmuszony złożyć korektę zeznania oraz zapłacić zaległy podatek wraz z odsetkami za zwłokę.

Pamiętaj! Jeżeli odprowadziłeś już 19% podatek dochodowy z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, a w okresie 3 lat wydałeś przychody z tego zbycia na cel mieszkaniowy – możesz złożyć w urzędzie skarbowym korektę PIT-39 i wniosek o stwierdzenie nadpłaty.

Warto przy tym podkreślić, że zgodnie z obowiązującym orzecznictwem, tę ulgę można wykorzystać wyłącznie w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Nie możesz zatem skorzystać z ulgi w celu zakupu nieruchomości pod lokatę kapitału lub zapewnienia mieszkania innym osobom (np. członkom rodziny). Zakup nieruchomości na cele rekreacyjne również nie uprawnia do skorzystania z ulgi mieszkaniowej.

Konstrukcja ulgi mieszkaniowej jest dość skomplikowana, przez co regularnie dochodzi do najróżniejszych nieporozumień pomiędzy osobami sprzedającymi nieruchomości a organami podatkowymi.

Na przykład – podpisanie umowy przedwstępnej z deweloperem nie uprawnia jeszcze do skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Zgodnie z ustawą musisz w terminie 3 lat od momentu zbycia nieruchomości objętego ulgą uzyskać nowy akt własności, z czym mogą być problemy, jeżeli np. budowa nie zakończy się w terminie.

Gdy masz jakiekolwiek wątpliwości, czy ulgę mieszkaniową można wykorzystać w Twojej sytuacji, skontaktuj się z profesjonalnym biurem rachunkowym lub kancelarią doradcy podatkowego.

Warto skorzystać z pomocy specjalisty od spraw podatkowych, bo zwolnienie z podatku lub wykorzystanie ulgi pozwoli Ci zaoszczędzić sporą kwotę pieniędzy. Dzięki temu będziesz dysponował zdecydowanie większą sumą na zakup nowego mieszkania.

Dokładnie przemyśl i zaplanuj sposób sprzedaży nieruchomości. Przygotuj wszystkie niezbędne dokumenty. Dzięki temu przeprowadzisz korzystną transakcję i unikniesz potencjalnych nieprzyjemności ze strony organów podatkowych.

Martwisz się o swoje finanse? Sprawdź, jak osiągnąć wolność finansową.