G┼é├│wnym elementem spadku cz─Östo jest ziemia, dom lub mieszkanie. Jednak nie wszyscy spadkobiercy decyduj─ů si─Ö na w┼é─ůczenie ich do swojego maj─ůtku. Sprzeda┼╝ mieszkania po spadku mo┼╝e by─ç du┼╝o wygodniejsza i bardziej op┼éacalna, ni┼╝ jego utrzymanie. Jak przeprowadzi─ç sprzeda┼╝ mieszkania po spadku? O czym nale┼╝y pami─Öta─ç w trakcie tego procesu? Jak unikn─ů─ç zap┼éaty wysokiego podatku? Dowiesz si─Ö z tego artyku┼éu.

Obraz przedstawiaj─ůcy, jak wygl─ůda sprzeda┼╝ mieszkania po spadku.

Jak sprzeda─ç mieszkanie po spadku

Sp├│jrzmy prawdzie w oczy – zachowanie nieruchomo┼Ťci otrzymanej w spadku nie zawsze jest op┼éacalne. Cz─Östo s─ů to domy i mieszkania, kt├│re wymagaj─ů remontu lub innych powa┼╝nych nak┼éad├│w finansowych. Ponadto posiadanie nieruchomo┼Ťci zwi─ůzane jest z konieczno┼Ťci─ů regularnego op┼éacania czynszu lub podatku. Nie m├│wi─ůc ju┼╝ o tym, ┼╝e odziedziczona nieruchomo┼Ť─ç mo┼╝e znajdowa─ç si─Ö bardzo daleko od obecnego centrum ┼╝yciowego spadkobiercy. To dlatego sprzeda┼╝ mieszkania lub domu po spadku cz─Östo okazuje si─Ö bardziej op┼éacaln─ů opcj─ů.

Je┼╝eli chcesz sprzeda─ç mieszkanie po spadku, musisz przej┼Ť─ç nast─Öpuj─ůc─ů procedur─Ö:

  1. dokona─ç oceny warto┼Ťci mieszkania przez rzeczoznawc─Ö,
  2. potwierdzi─ç w┼éasno┼Ť─ç mieszkania aktem notarialnym,
  3. uporz─ůdkowa─ç kwestie w┼éasno┼Ťci w ksi─Ödze wieczystej,
  4. przygotowa─ç ofert─Ö sprzeda┼╝y (samodzielnie lub za pomoc─ů biura nieruchomo┼Ťci),
  5. sporz─ůdzi─ç umow─Ö sprzeda┼╝y z nowym nabywc─ů,
  6. zap┼éaci─ç podatek od sprzeda┼╝y nieruchomo┼Ťci (o ile wyst─Öpuje taka konieczno┼Ť─ç).

Od czego najlepiej zacz─ů─ç? Prawid┼éowa wycena warto┼Ťci nieruchomo┼Ťci b─Ödzie Ci potrzebna niemal na ka┼╝dym p├│┼║niejszym etapie procesu sprzeda┼╝y. Od pierwszej wizyty u notariusza, poprzez przygotowanie oferty, a┼╝ do rozliczenia kwestii podatkowych. Mo┼╝esz samodzielnie poszuka─ç rzeczoznawcy, kt├│ry dokona wyceny Twojej nieruchomo┼Ťci.

Wielu spadkobierc├│w decyduje si─Ö na kompleksow─ů obs┼éug─Ö biura po┼Ťrednicz─ůcego w sprzeda┼╝y nieruchomo┼Ťci, kt├│ra dotyczy zar├│wno pomocy przy kompletowaniu niezb─Ödnych dokument├│w, jak te┼╝ zlecenia dokonania wyceny do┼Ťwiadczonemu rzeczoznawcy. Je┼╝eli masz trudno┼Ťci w poruszaniu si─Ö w sprawach urz─Ödowych i przepisach – skorzystanie z pomocy biura mo┼╝e okaza─ç si─Ö bardzo dobrym pomys┼éem.

Dokumenty niezb─Ödne do sprzeda┼╝y odziedziczonego mieszkania

Sprzeda┼╝ nieruchomo┼Ťci nigdy nie jest ┼éatwa. To proces, kt├│ry zwi─ůzany jest z wieloma formalno┼Ťciami i pu┼éapkami (szczeg├│lnie na gruncie podatkowym). Pierwsz─ů my┼Ťl─ů po podj─Öciu decyzji o sprzeda┼╝y powinno by─ç zgromadzenie niezb─Ödnych dokument├│w oraz opracowanie planu┬á – z uwag─ů na mo┼╝liwe nale┼╝no┼Ťci podatkowe i spos├│b ich rozliczenia.

Do sprzeda┼╝y mieszkania po spadku mog─ů Ci si─Ö przyda─ç nast─Öpuj─ůce za┼Ťwiadczenia:

  • o braku zaleg┼éo┼Ťci w stosunku do wsp├│lnoty lub sp├│┼édzielni,
  • o braku zameldowania os├│b w mieszkaniu,
  • wydruk z ksi─Ögi wieczystej po aktualizacji (na Twoje dane + brak wpisu dotycz─ůcego kredytu hipotecznego),
  • dokumenty potwierdzaj─ůce w┼éasno┼Ť─ç (w szczeg├│lno┼Ťci, gdy dla nieruchomo┼Ťci nie jest prowadzona ksi─Öga wieczysta).

W trakcie sprzeda┼╝y odziedziczonego mieszkania regularnie okazuje si─Ö, ┼╝e w w/w dokumentach panuje ogromny ba┼éagan i to na Ciebie spadnie obowi─ůzek jego posprz─ůtania. Mo┼╝e okaza─ç si─Ö np. ┼╝e pomimo sp┼éaty kredytu – wpis o hipotece wci─ů┼╝ znajduje si─Ö w ksi─Ödze wieczystej, co znacznie utrudni Ci sprzeda┼╝. Jak rozwi─ůza─ç ten problem, dowiesz si─Ö z artyku┼éu wykre┼Ťlenie hipoteki z ksi─Ögi wieczystej.

Kiedy mo┼╝na sprzeda─ç mieszkanie otrzymane w spadku

Takie prawo teoretycznie przys┼éuguje Ci ju┼╝ bezpo┼Ťrednio w momencie nabycia spadku.

Rozpocz─Öcie sprzeda┼╝y jest jednak uzale┼╝nione od uregulowania sytuacji prawnej, czyli potwierdzenia, ┼╝e spadkobierca jest faktycznie nowym w┼éa┼Ťcicielem nieruchomo┼Ťci.

Takie potwierdzenie mo┼╝na uzyska─ç od notariusza (po┼Ťwiadczenie dziedziczenia) lub od s─ůdu (postanowienie o nabyciu spadku). Je┼╝eli mieszkanie lub dom przypad┼éy w spadku kilku osobom – podczas czynno┼Ťci powinni by─ç obecni wszyscy spadkobiercy.

Warto przy tym zaznaczy─ç, ┼╝e na tym etapie mo┼╝e powsta─ç obowi─ůzek podatkowy – notariusz poinformuje Urz─ůd Skarbowy o nabyciu przez Ciebie nowej nieruchomo┼Ťci.

W wyniku tych czynno┼Ťci otrzymasz akt notarialny potwierdzaj─ůcy nabycie nieruchomo┼Ťci. Koniecznie zachowaj ten dokument, gdy┼╝ b─Ödzie Ci on potrzebny niemal na ka┼╝dym p├│┼║niejszym etapie procesu sprzeda┼╝y mieszkania.

Je┼╝eli jeste┼Ť jedynym spadkobierc─ů – sprawa jest prosta i otrzymanie potwierdzenia w┼éasno┼Ťci zajmuje najwy┼╝ej kilka dni. W przypadku braku zgody co do podzia┼éu maj─ůtku po zmar┼éym bliskim – konieczne mo┼╝e by─ç przeprowadzenie post─Öpowania s─ůdowego, kt├│re okre┼Ťli komu przys┼éuguje jaka cz─Ö┼Ť─ç spadku. Wi─Öcej na ten temat mo┼╝esz przeczyta─ç w artykule ile wynosi zachowek.

Nast─Öpnie trzeba uporz─ůdkowa─ç informacje w Wydziale Ksi─ůg Wieczystych S─ůdu Rejonowego, w┼éa┼Ťciwego miejscowo dla adresu nieruchomo┼Ťci. Dysponuj─ůc aktem potwierdzaj─ůcym w┼éasno┼Ť─ç, mo┼╝esz z┼éo┼╝y─ç wniosek o aktualizacj─Ö informacji w ksi─Ödze wieczystej nieruchomo┼Ťci.

Sprzeda┼╝ mieszkania po spadku a podatek

W trakcie procesu sprzeda┼╝y mieszkania po spadku mo┼╝esz mie─ç do czynienia z konieczno┼Ťci─ů:

  1. uiszczenia podatku od spadku,
  2. uiszczenia podatku od sprzeda┼╝y nieruchomo┼Ťci.

Oba te podatki maj─ů ca┼ékowicie r├│┼╝n─ů konstrukcj─Ö prawn─ů i dotycz─ů innej sytuacji.

1. Podatek od spadku przy sprzeda┼╝y mieszkania

Podstaw─ů prawn─ů w tym wypadku jest Ustawa o podatku od spadk├│w i darowizn. Warto zainteresowa─ç si─Ö t─ů kwesti─ů, gdy┼╝ maksymalna wysoko┼Ť─ç podatku wynosi tutaj a┼╝ 20%.

Ale g┼éowa do g├│ry – je┼╝eli spadkobierca jest osob─ů najbli┼╝sz─ů dla zmar┼éego (tzw. zerowa grupa podatkowa) – z regu┼éy nie ma si─Ö czym martwi─ç. Osoby wyszczeg├│lnione w tej grupie unikn─ů konieczno┼Ťci zap┼éacenia podatku od spadku i darowizn.

Ma┼éo tego – z ogromnym prawdopodobie┼ästwem nie b─Ödziesz musia┼é zg┼éasza─ç faktu otrzymania nieruchomo┼Ťci do Urz─Ödu Skarbowego, gdy┼╝ zrobi to za Ciebie notariusz (szczeg├│┼éy znajdziesz w artykule podatek od darowizny nieruchomo┼Ťci).

2. Podatek od sprzeda┼╝y nieruchomo┼Ťci

Z kolei sprzeda┼╝ mieszkania mo┼╝e ju┼╝ rodzi─ç obowi─ůzek podatkowy nawet dla os├│b najbli┼╝szych i jest to do┼Ť─ç powa┼╝na sprawa (wysoko┼Ť─ç podatku to 19% dochodu ze sprzeda┼╝y nieruchomo┼Ťci, co najcz─Ö┼Ťciej oznacza do┼Ť─ç spor─ů kwot─Ö). Podstaw─ů prawn─ů w tym wypadku jest Ustawa o podatku dochodowym od os├│b fizycznych.

Zgodnie z zapisami ustawy, podatek dochodowy pobiera się w razie odpłatnego zbycia:

  • nieruchomo┼Ťci lub jej cz─Ö┼Ťci,
  • prawa do lokalu mieszkalnego lub u┼╝ytkowego (np. prawo sp├│┼édzielcze w┼éasno┼Ťciowe)
  • udzia┼éu w nieruchomo┼Ťci,
  • prawa do wieczystego u┼╝ytkowania grunt├│w,
  • prawa do domu jednorodzinnego w sp├│┼édzielni mieszkaniowej,

Na szcz─Ö┼Ťcie i tu mo┼╝emy liczy─ç na r├│┼╝nego rodzaju ulgi i zwolnienia – mo┼╝esz unikn─ů─ç podatku np. przeznaczaj─ůc pieni─ůdze ze sprzeda┼╝y na w┼éasne cele mieszkaniowe (chocia┼╝by na sp┼éat─Ö w┼éasnego kredytu hipotecznego) lub po odczekaniu okre┼Ťlonego w ustawie czasu. Szczeg├│┼éy znajdziesz w artykule podatek od sprzeda┼╝y nieruchomo┼Ťci.

Rozliczenie podatkowe po sprzeda┼╝y mieszkania ze spadku

Problemy cz─Östo pojawiaj─ů si─Ö te┼╝ na etapie rozliczenia nale┼╝nych podatk├│w. Co do zasady spadkobierca powinien uwzgl─Ödni─ç doch├│d ze sprzeda┼╝y nieruchomo┼Ťci w swoim zeznaniu podatkowym. Z uwagi na wysok─ů warto┼Ť─ç podatku oraz ewentualnych kar – warto zasi─Ögn─ů─ç tu opinii profesjonalnego radcy prawnego, kt├│ry pomo┼╝e Ci wybra─ç najlepsze rozwi─ůzanie w Twojej sytuacji.

Odziedziczy┼ée┼Ť mieszkanie, ale masz d┼éugi? Sprawd┼║, jak komornik dowiaduje si─Ö o spadku.