Głównym elementem spadku często jest ziemia, dom lub mieszkanie. Jednak nie wszyscy spadkobiercy decydują się na włączenie ich do swojego majątku. Sprzedaż mieszkania po spadku może być dużo wygodniejsza i bardziej opłacalna, niż jego utrzymanie. Jak przeprowadzić sprzedaż mieszkania po spadku? O czym należy pamiętać w trakcie tego procesu? Jak uniknąć zapłaty wysokiego podatku? Dowiesz się z tego artykułu.
Jak sprzedać mieszkanie po spadku
Spójrzmy prawdzie w oczy – zachowanie nieruchomości otrzymanej w spadku nie zawsze jest opłacalne. Często są to domy i mieszkania, które wymagają remontu lub innych poważnych nakładów finansowych. Ponadto posiadanie nieruchomości związane jest z koniecznością regularnego opłacania czynszu lub podatku. Nie mówiąc już o tym, że odziedziczona nieruchomość może znajdować się bardzo daleko od obecnego centrum życiowego spadkobiercy. To dlatego sprzedaż mieszkania lub domu po spadku często okazuje się bardziej opłacalną opcją.
Jeżeli chcesz sprzedać mieszkanie po spadku, musisz przejść następującą procedurę:
- dokonać oceny wartości mieszkania przez rzeczoznawcę,
- potwierdzić własność mieszkania aktem notarialnym,
- uporządkować kwestie własności w księdze wieczystej,
- przygotować ofertę sprzedaży (samodzielnie lub za pomocą biura nieruchomości),
- sporządzić umowę sprzedaży z nowym nabywcą,
- zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości (o ile występuje taka konieczność).
Od czego najlepiej zacząć? Prawidłowa wycena wartości nieruchomości będzie Ci potrzebna niemal na każdym późniejszym etapie procesu sprzedaży. Od pierwszej wizyty u notariusza, poprzez przygotowanie oferty, aż do rozliczenia kwestii podatkowych. Możesz samodzielnie poszukać rzeczoznawcy, który dokona wyceny Twojej nieruchomości.
Wielu spadkobierców decyduje się na kompleksową obsługę biura pośredniczącego w sprzedaży nieruchomości, która dotyczy zarówno pomocy przy kompletowaniu niezbędnych dokumentów, jak też zlecenia dokonania wyceny doświadczonemu rzeczoznawcy. Jeżeli masz trudności w poruszaniu się w sprawach urzędowych i przepisach – skorzystanie z pomocy biura może okazać się bardzo dobrym pomysłem.
Dokumenty niezbędne do sprzedaży odziedziczonego mieszkania
Sprzedaż nieruchomości nigdy nie jest łatwa. To proces, który związany jest z wieloma formalnościami i pułapkami (szczególnie na gruncie podatkowym). Pierwszą myślą po podjęciu decyzji o sprzedaży powinno być zgromadzenie niezbędnych dokumentów oraz opracowanie planu – z uwagą na możliwe należności podatkowe i sposób ich rozliczenia.
Do sprzedaży mieszkania po spadku mogą Ci się przydać następujące zaświadczenia:
- o braku zaległości w stosunku do wspólnoty lub spółdzielni,
- o braku zameldowania osób w mieszkaniu,
- wydruk z księgi wieczystej po aktualizacji (na Twoje dane + brak wpisu dotyczącego kredytu hipotecznego),
- dokumenty potwierdzające własność (w szczególności, gdy dla nieruchomości nie jest prowadzona księga wieczysta).
W trakcie sprzedaży odziedziczonego mieszkania regularnie okazuje się, że w w/w dokumentach panuje ogromny bałagan i to na Ciebie spadnie obowiązek jego posprzątania. Może okazać się np. że pomimo spłaty kredytu – wpis o hipotece wciąż znajduje się w księdze wieczystej, co znacznie utrudni Ci sprzedaż. Jak rozwiązać ten problem, dowiesz się z artykułu wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
Kiedy można sprzedać mieszkanie otrzymane w spadku
Takie prawo teoretycznie przysługuje Ci już bezpośrednio w momencie nabycia spadku.
Rozpoczęcie sprzedaży jest jednak uzależnione od uregulowania sytuacji prawnej, czyli potwierdzenia, że spadkobierca jest faktycznie nowym właścicielem nieruchomości.
Takie potwierdzenie można uzyskać od notariusza (poświadczenie dziedziczenia) lub od sądu (postanowienie o nabyciu spadku). Jeżeli mieszkanie lub dom przypadły w spadku kilku osobom – podczas czynności powinni być obecni wszyscy spadkobiercy.
Warto przy tym zaznaczyć, że na tym etapie może powstać obowiązek podatkowy – notariusz poinformuje Urząd Skarbowy o nabyciu przez Ciebie nowej nieruchomości.
W wyniku tych czynności otrzymasz akt notarialny potwierdzający nabycie nieruchomości. Koniecznie zachowaj ten dokument, gdyż będzie Ci on potrzebny niemal na każdym późniejszym etapie procesu sprzedaży mieszkania.
Jeżeli jesteś jedynym spadkobiercą – sprawa jest prosta i otrzymanie potwierdzenia własności zajmuje najwyżej kilka dni. W przypadku braku zgody co do podziału majątku po zmarłym bliskim – konieczne może być przeprowadzenie postępowania sądowego, które określi komu przysługuje jaka część spadku. Więcej na ten temat możesz przeczytać w artykule ile wynosi zachowek.
Następnie trzeba uporządkować informacje w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego, właściwego miejscowo dla adresu nieruchomości. Dysponując aktem potwierdzającym własność, możesz złożyć wniosek o aktualizację informacji w księdze wieczystej nieruchomości.
Sprzedaż mieszkania po spadku a podatek
W trakcie procesu sprzedaży mieszkania po spadku możesz mieć do czynienia z koniecznością:
- uiszczenia podatku od spadku,
- uiszczenia podatku od sprzedaży nieruchomości.
Oba te podatki mają całkowicie różną konstrukcję prawną i dotyczą innej sytuacji.
1. Podatek od spadku przy sprzedaży mieszkania
Podstawą prawną w tym wypadku jest Ustawa o podatku od spadków i darowizn. Warto zainteresować się tą kwestią, gdyż maksymalna wysokość podatku wynosi tutaj aż 20%.
Ale głowa do góry – jeżeli spadkobierca jest osobą najbliższą dla zmarłego (tzw. zerowa grupa podatkowa) – z reguły nie ma się czym martwić. Osoby wyszczególnione w tej grupie unikną konieczności zapłacenia podatku od spadku i darowizn.
Mało tego – z ogromnym prawdopodobieństwem nie będziesz musiał zgłaszać faktu otrzymania nieruchomości do Urzędu Skarbowego, gdyż zrobi to za Ciebie notariusz (szczegóły znajdziesz w artykule podatek od darowizny nieruchomości).
2. Podatek od sprzedaży nieruchomości
Z kolei sprzedaż mieszkania może już rodzić obowiązek podatkowy nawet dla osób najbliższych i jest to dość poważna sprawa (wysokość podatku to 19% dochodu ze sprzedaży nieruchomości, co najczęściej oznacza dość sporą kwotę). Podstawą prawną w tym wypadku jest Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z zapisami ustawy, podatek dochodowy pobiera się w razie odpłatnego zbycia:
- nieruchomości lub jej części,
- prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego (np. prawo spółdzielcze własnościowe)
- udziału w nieruchomości,
- prawa do wieczystego użytkowania gruntów,
- prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
Na szczęście i tu możemy liczyć na różnego rodzaju ulgi i zwolnienia – możesz uniknąć podatku np. przeznaczając pieniądze ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe (chociażby na spłatę własnego kredytu hipotecznego) lub po odczekaniu określonego w ustawie czasu. Szczegóły znajdziesz w artykule podatek od sprzedaży nieruchomości.
Rozliczenie podatkowe po sprzedaży mieszkania ze spadku
Problemy często pojawiają się też na etapie rozliczenia należnych podatków. Co do zasady spadkobierca powinien uwzględnić dochód ze sprzedaży nieruchomości w swoim zeznaniu podatkowym. Z uwagi na wysoką wartość podatku oraz ewentualnych kar – warto zasięgnąć tu opinii profesjonalnego radcy prawnego, który pomoże Ci wybrać najlepsze rozwiązanie w Twojej sytuacji.
Odziedziczyłeś mieszkanie, ale masz długi? Sprawdź, jak komornik dowiaduje się o spadku.