Z darowizn─ů nieruchomo┼Ťci mamy najcz─Ö┼Ťciej do czynienia pomi─Ödzy cz┼éonkami jednej rodziny. Jakie formalno┼Ťci zwi─ůzane s─ů darowizn─ů? Z jakimi op┼éatami i podatkami nale┼╝y si─Ö liczy─ç? Gdzie je wnie┼Ť─ç, aby zgodnie z prawem przekaza─ç w┼éasno┼Ť─ç nieruchomo┼Ťci osobie bliskiej (a tak┼╝e osobie niespokrewnionej)? Dowiesz si─Ö z tego artyku┼éu.

Obraz przedstawiaj─ůcy co to jest podatek od darowizny nieruchomo┼Ťci.

Na czym polega podatek od darowizny nieruchomo┼Ťci

Nale┼╝y zacz─ů─ç od tego, ┼╝e w obowi─ůzuj─ůcym stanie prawnym darowizna jest form─ů umowy, w kt├│rej darczy┼äca zobowi─ůzuje si─Ö do nieodp┼éatnego przekazania dobra maj─ůtkowego na rzecz obdarowanego. Podstaw─Ö prawn─ů w tym wypadku stanowi art. 888 Kodeksu cywilnego.

Z instytucji darowizny najcz─Ö┼Ťciej korzystaj─ů rodzice lub dziadkowie, kt├│rzy chc─ů wesprze─ç finansowo swoje potomstwo. Darowa─ç mo┼╝na got├│wk─Ö oraz rzecz (np. samoch├│d lub mieszkanie).

Najwi─Ökszy problem wyst─Öpuje w trakcie darowania nieruchomo┼Ťci (np. mieszkania, ziemi). Przede wszystkim dlatego, ┼╝e s─ů to przedmioty wysokiej warto┼Ťci, a potwierdzenie ich w┼éasno┼Ťci wymaga przebrni─Öcia przez najr├│┼╝niejsze procedury administracyjne i podatkowe.

Warto dok┼éadnie pozna─ç wszystkie przepisy zwi─ůzane z procesem darowizny, gdy┼╝ ich nieznajomo┼Ť─ç mo┼╝e skutkowa─ç obowi─ůzkiem zap┼éacenia wysokiego podatku lub rekompensaty – tzw. zachowku – innym cz┼éonkom rodziny (wi─Öcej na ten temat przeczytasz w artykule ile wynosi zachowek)

W zale┼╝no┼Ťci od tego, co jest przedmiotem darowizny, mo┼╝emy mie─ç do czynienia z r├│┼╝nymi zwolnieniami podatkowymi lub obowi─ůzkiem spe┼énienia dodatkowych wymog├│w.

Dokumenty niezb─Ödne do darowizny nieruchomo┼Ťci

Je┼╝eli chcesz skutecznie darowa─ç nieruchomo┼Ť─ç – konieczne b─Ödzie sporz─ůdzenie umowy darowizny (w formie aktu notarialnego) oraz z┼éo┼╝enie wniosku o dokonanie wpisu w ksi─Ödze wieczystej. Stronami darowizny s─ů darczy┼äca oraz obdarowany.

Obie strony w trakcie wizyty u notariusza musz─ů posiada─ç wa┼╝ne dowody osobiste oraz odpis w┼éa┼Ťciwej ksi─Ögi wieczystej (o ile taka jest prowadzona dla przedmiotowej nieruchomo┼Ťci).

Darowizna nieruchomo┼Ťci kto mo┼╝e j─ů zrobi─ç

W przypadku darowania pieni─Ödzy lub rzeczy ruchomej nie wymaga si─Ö szczeg├│lnej formy umowy. Nieco inaczej wygl─ůda sytuacja w przypadku darowania nieruchomo┼Ťci.

Owszem – ka┼╝dy w┼éa┼Ťciciel nieruchomo┼Ťci ma pe┼éne prawo do nieodp┼éatnego przekazania jej drugiej osobie (r├│wnie┼╝ tej niespokrewnionej). Nale┼╝y przy tym zaznaczy─ç, ┼╝e jest to zwi─ůzane z do┼Ť─ç skomplikowan─ů procedur─ů oraz ewentualnymi kosztami podatkowymi i notarialnymi. Dlaczego? Po pierwsze – tak─ů darowizn─Ö sporz─ůdza si─Ö w formie aktu notarialnego (za co trzeba zap┼éaci─ç). Po drugie – notariusz automatycznie poinformuje o sporz─ůdzeniu aktu w┼éa┼Ťciwy Urz─ůd Skarbowy, co zmusza darczy┼äc─Ö i obdarowanego do przebrni─Öcia przez procedury podatkowe.

Darczyńca może darować drugiej osobie m.in.

  • dom,
  • mieszkanie,
  • lokal u┼╝ytkowy,
  • ziemi─Ö,
  • gospodarstwo rolne,
  • udzia┼é w nieruchomo┼Ťci.

Pami─Ötaj, ┼╝e darowizna to tylko jedna z wielu form, w kt├│rej mo┼╝esz nieodp┼éatnie przekaza─ç sw├│j maj─ůtek najbli┼╝szym. W niekt├│rych przypadkach du┼╝o bardziej op┼éacalne jest sporz─ůdzenie testamentu (maj─ůtek przekazany po ┼Ťmierci) lub zawarcie tzw. umowy do┼╝ywocia (przekazanie praw do nieruchomo┼Ťci z obowi─ůzkiem zapewnienia odpowiedniej opieki).

Ile wynosi podatek od darowizny nieruchomo┼Ťci

Wysoko┼Ť─ç podatku od darowizny wynosi obecnie od 3% do 20%.

Na wysoko┼Ť─ç podatku od darowizny wp┼éywa:

  1. warto┼Ť─ç darowizny,
  2. grupa podatkowa obdarowanego.

1. Wp┼éyw warto┼Ťci darowizny na wysoko┼Ť─ç podatku

Podatek naliczany jest od nadwy┼╝ki warto┼Ťci darowizny:

  • przekraczaj─ůcej 9637 z┼é w pierwszej grupie podatkowej,
  • przekraczaj─ůcej 7276 z┼é w drugiej grupie podatkowej.
  • przekraczaj─ůcej 4902 z┼é w trzeciej grupie podatkowej.

Mniejsze kwoty darowizny nie s─ů obj─Öte podatkiem.

Wysoko┼Ť─ç podatku od darowizny wzrasta wraz z jej warto┼Ťci─ů (aktualne progi to do 10 278 z┼é, od 10 278 z┼é do 20 556 z┼é oraz powy┼╝ej 20 556 z┼é).

2. Wp┼éyw grupy podatkowej obdarowanego na wysoko┼Ť─ç podatku

W zale┼╝no┼Ťci od grupy podatkowej podatek od darowizny mo┼╝e wynosi─ç:

  • pierwsza grupa – od 3% do 7%
  • druga grupa – od 7% do 12%
  • trzecia grupa – od 12% do 20%

Zwolnienie z podatku od darowizny w pierwszej grupie podatkowej mo┼╝na wykorzysta─ç tylko raz na 5 lat (oznacza to, ┼╝e je┼╝eli 2 lata temu otrzyma┼ée┼Ť od rodzic├│w w darowi┼║nie mieszkanie, a teraz samoch├│d – nie podlegasz zwolnieniu).

Masz zamiar szybko spieni─Ö┼╝y─ç darowizn─Ö? Koniecznie przeczytaj, ile wynosi podatek od sprzeda┼╝y nieruchomo┼Ťci.

Koszty notarialne i inne koszty przy darowi┼║nie mieszkania/domu

Je┼╝eli chcesz przeprowadzi─ç procedur─Ö darowizny nieruchomo┼Ťci, musisz te┼╝ liczy─ç si─Ö z kilkoma dodatkowymi kosztami. Podstawowy z nich to taksa notarialna (czyli wynagrodzenie notariusza za przeprowadzenie czynno┼Ťci).

Stawki taksy notarialnej s─ů ustalane przez Ministerstwo Sprawiedliwo┼Ťci:

  • w przypadku darowizny nieruchomo┼Ťci o warto┼Ťci od 60 000 z┼é do 1 000 000 z┼é jest to 1010 z┼é oraz 0,4% od warto┼Ťci przekraczaj─ůcej 60 000 z┼é,
  • w przypadku darowizny nieruchomo┼Ťci o warto┼Ťci od 1 000 000 z┼é do 2 000 000 z┼é jest to 4770 z┼é oraz 0,2% od warto┼Ťci przekraczaj─ůcej 1 000 000 z┼é,
  • w przypadku darowizny nieruchomo┼Ťci o warto┼Ťci powy┼╝ej 2 000 000 z┼é jest to 6770 z┼é + 0,25% od warto┼Ťci przekraczaj─ůcej 2 000 000 z┼é.

Notariusz do ostatecznej ceny wykonania swoich czynno┼Ťci doliczy te┼╝ 23% podatku VAT.

Kolejnym kosztem jest op┼éata za wpis do ksi─Ögi wieczystej (obecnie jest to ok. 200 z┼é). Uiszcza si─Ö j─ů we w┼éa┼Ťciwym miejscowo s─ůdzie.

Kto jest zwolniony z p┼éacenia podatku od darowizny nieruchomo┼Ťci

Ca┼ékowicie zwolnieni z p┼éacenia podatku od darowizny s─ů osoby z tzw. grupy zerowej, a wi─Öc najbli┼╝si krewni darczy┼äcy, czyli:

  • m─ů┼╝/┼╝ona
  • dzieci, wnuki, prawnuki
  • rodzice, dziadkowie, pradziadkowie
  • rodze┼ästwo,
  • pasierb, macocha i ojczym.

Warto przy tym zaznaczy─ç, ┼╝e warunkiem zwolnienia z podatku jest poinformowanie w┼éa┼Ťciwego miejscowo Urz─Ödu Skarbowego o fakcie dokonania darowizny. W przypadku nieruchomo┼Ťci nie ma tu ┼╝adnego problemu (Urz─ůd Skarbowy zostanie poinformowany przez notariusza). Natomiast w przypadku ruchomo┼Ťci, got├│wki oraz innego maj─ůtku nale┼╝y pami─Öta─ç o tym obowi─ůzku.

Problem pojawia si─Ö te┼╝ w momencie darowizny udzielonej na rzecz osoby najbli┼╝szej oraz jej ma┼é┼╝onka (np. rodzice przepisuj─ů mieszkanie na swoj─ů c├│rk─Ö i jej m─Ö┼╝a). Je┼╝eli w umowie darowizny nie jest jasno zapisane, ┼╝e darowizna dotyczy wy┼é─ůcznie osoby najbli┼╝szej – nie zostaj─ů wype┼énione warunki wej┼Ťcia w grup─Ö zerow─ů i od darowizny mo┼╝e zosta─ç naliczony podatek.

Zwolnienie z podatku od darowizny przys┼éuguje r├│wnie┼╝ osobom niespokrewnionym z darczy┼äc─ů. Z tak─ů sytuacj─ů b─Ödziemy mieli do czynienia, gdy obdarowany:

  • jest obywatelem polskim,
  • nie posiada (w ramach w┼éasno┼Ťci lub wsp├│┼éw┼éasno┼Ťci) innego budynku mieszkalnego,
  • nie posiada sp├│┼édzielczego prawa do lokalu mieszkalnego,
  • nie wynajmuje mieszkania lub domu,
  • b─Ödzie mieszka┼é i b─Ödzie zameldowany w darowanej nieruchomo┼Ťci przez kolejne 5 lat.

Dotyczy to tylko lokali mieszkalnych o powierzchni nieprzekraczaj─ůcej 110 metr├│w kwadratowych.

Podstawa prawna zwolnienia z podatku od darowizny nieruchomo┼Ťci

Je┼╝eli chcesz dowiedzie─ç si─Ö wi─Öcej – dokumentem, kt├│ry musisz przestudiowa─ç jest Ustawa o podatku od spadku i darowizn.

W my┼Ťl przepis├│w w/w ustawy mamy do czynienia z trzema grupami podatkowymi:

Pierwsza grupa podatkowa: ma┼é┼╝onek, zst─Öpni, wst─Öpni, pasierb, zi─Ö─ç, synowa, rodze┼ästwo, ojczym, macocha, te┼Ťciowie;

Druga grupa podatkowa: zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa, rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych;

Trzecia grupa podatkowa: inny nabywcy.

Podstaw─ů do zwolnienia z podatku jest art. 4a wskazanej wy┼╝ej ustawy:

Art. 4a. 1. Zwalnia si─Ö od podatku nabycie w┼éasno┼Ťci rzeczy lub praw
maj─ůtkowych przez ma┼é┼╝onka, zst─Öpnych, wst─Öpnych, pasierba, rodze┼ästwo, ojczyma
i macoch─Ö, je┼╝eli:

1) zg┼éosz─ů nabycie w┼éasno┼Ťci rzeczy lub praw maj─ůtkowych w┼éa┼Ťciwemu
naczelnikowi urz─Ödu skarbowego w terminie 6 miesi─Öcy od dnia powstania
obowi─ůzku podatkowego powsta┼éego na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 2ÔÇô5, 7 i 8 oraz
ust. 2, a w przypadku nabycia w drodze dziedziczenia ÔÇô w terminie 6 miesi─Öcy
od dnia uprawomocnienia si─Ö orzeczenia s─ůdu stwierdzaj─ůcego nabycie spadku,
z zastrze┼╝eniem ust. 2 i 4, oraz

2) w przypadku gdy przedmiotem nabycia tytułem darowizny lub polecenia
darczy┼äcy s─ů ┼Ťrodki pieni─Ö┼╝ne, a warto┼Ť─ç maj─ůtku nabytego ┼é─ůcznie od tej samej
osoby w okresie 5 lat poprzedzaj─ůcych rok, w kt├│rym nast─ůpi┼éo ostatnie nabycie,
doliczona do warto┼Ťci rzeczy i praw maj─ůtkowych ostatnio nabytych, przekracza
kwot─Ö okre┼Ťlon─ů w art. 9 ust. 1 pkt 1 ÔÇô udokumentuj─ů ich otrzymanie dowodem
przekazania na rachunek płatniczy nabywcy, na jego rachunek, inny niż
p┼éatniczy, w banku lub sp├│┼édzielczej kasie oszcz─Ödno┼Ťciowo-kredytowej lub
przekazem pocztowym.

Porz─ůdkujesz swoje sprawy finansowe? Sprawd┼║, ile wynosi podatek od wygranej.

Kiedy należy zgłosić darowiznę

Pierwsze pytanie, kt├│re przychodzi do g┼éowy wszystkim osobom to „czy musz─Ö zg┼éasza─ç darowizn─Ö”. Wszystko zale┼╝y od jej przedmiotu. Darowizna nieruchomo┼Ťci musi mie─ç form─Ö aktu notarialnego, wobec czego obdarowany nie musi jej samodzielnie zg┼éasza─ç (zrobi to notariusz). Notariusz r├│wnie┼╝ obliczy i pobierze nale┼╝y podatek.

Darowizna nieruchomo┼Ťci a kredyt hipoteczny

Wiele os├│b zastanawia si─Ö, czy darowizna nieruchomo┼Ťci z hipotek─ů jest mo┼╝liwa. Jak najbardziej tak. Obci─ů┼╝enie domu lub mieszkania kredytem hipotecznym wcale nie dyskwalifikuje darowizny. Warto przy tym pami─Öta─ç, ┼╝e przekazanie nieruchomo┼Ťci w darowi┼║nie nie jest r├│wnoznaczne z przekazaniem obowi─ůzk├│w sp┼éaty rat kredytu. Istnieje jednak kilka mo┼╝liwo┼Ťci, dzi─Öki kt├│rym mo┼╝na rozwi─ůza─ç ten problem.

Podstawowa z nich to wykorzystanie mo┼╝liwo┼Ťci cesji kredytu hipotecznego. W ramach tej procedury wszystkie obowi─ůzki wynikaj─ůce z hipoteki zostan─ů przekazane na obdarowanego. Nale┼╝y przy tym podkre┼Ťli─ç, ┼╝e wcale nie jest to ┼éatwa i szybka procedura. Ot├│┼╝ bank zastosuje tu te same regu┼éy badania zdolno┼Ťci kredytowej, co mo┼╝e okaza─ç si─Ö problemem nie do przeskoczenia np. w sytuacji darowania mieszkania z hipotek─ů m┼éodej lub bezrobotnej osobie. Je┼╝eli zdolno┼Ť─ç kredytowa obdarowanego nie pozwala mu na sp┼éat─Ö rat kredytu – bank odm├│wi dokonania cesji.

Je┼╝eli masz takie mo┼╝liwo┼Ťci – wcze┼Ťniejsza sp┼éata kredytu mo┼╝e okaza─ç si─Ö niesamowicie op┼éacalna – szczeg├│┼éy znajdziesz w naszym poradniku nadp┼éata kredytu.

Inne sposoby przekazania w┼éasno┼Ťci nieruchomo┼Ťci

Jak widzisz – przekazanie nieruchomo┼Ťci w darowi┼║nie zwi─ůzane jest z do┼Ť─ç powa┼╝nymi kosztami. Dobrym wyj┼Ťciem z tej sytuacji mo┼╝e by─ç np. sporz─ůdzenie testamentu. Ten dokument r├│wnie┼╝ powinien zosta─ç sporz─ůdzony notarialnie, jednak jest zdecydowanie ta┼äszy (to kosz od kilkudziesi─Öciu do kilkuset z┼éotych). Warto przy tym zaznaczy─ç, ┼╝e w tym wypadku nieruchomo┼Ť─ç trafi do osoby wymienionej w spadku dopiero po ┼Ťmierci obecnego w┼éa┼Ťciciela.

Ponadto podczas przekazywania nieruchomo┼Ťci w spadku mo┼╝e wyst─ůpi─ç kilka innych problem├│w. Podstawowym z nich jest kwestia zachowku – czyli sytuacji w kt├│rej innym prawnym spadkobiercom b─Ödzie przys┼éugiwa┼éa rekompensata, z tytu┼éu tego, ┼╝e nieruchomo┼Ť─ç trafia tylko do wskazanej osoby. Jak zapewne si─Ö domy┼Ťlasz, post─Öpowanie w sprawie o zachowek mo┼╝e by─ç d┼éugotrwa┼ée, a jego warto┼Ť─ç w odpowiednich okoliczno┼Ťciach mo┼╝e by─ç zdecydowanie wy┼╝sza ni┼╝ warto┼Ť─ç podatku od darowizny. Wszystko zale┼╝y od Twojej konkretnej sytuacji i je┼╝eli masz jakiekolwiek w─ůtpliwo┼Ťci skontaktuj si─Ö z profesjonalnym radc─ů prawnym.

Zastanawiasz si─Ö, co zrobi─ç z otrzyman─ů nieruchomo┼Ťci─ů? Sprawd┼║ nasz poradnik najem okazjonalny czy warto.