Na rynku budowlanym nietrudno spotkać się z sytuacją, w której klienci kupują nieruchomości w niedokończonej inwestycji. Nie ma co się dziwić – konkurencja na tym rynku jest ogromna i często to jedyny sposób, aby zdobyć naprawdę atrakcyjny lokal. W trakcie zawierania umowy dowiadujesz się, że Twoje pieniądze zostaną przekazane na rachunek powierniczy. Co to jest rachunek powierniczy, do czego służy i na jakich zasadach działa? Czy w razie niepowodzenia inwestycji odzyskasz swoje pieniądze ulokowane na tym rachunku? Dowiesz się z tego artykułu.
Co to jest rachunek powierniczy
Spójrzmy prawdzie w oczy – w ostatnich latach mieliśmy do czynienia z ogromną hossą na rynku nieruchomości. Atrakcyjne mieszkania w dobrych lokalizacjach rozchodziły się jak ciepłe bułeczki. Jeżeli chciałeś kupić coś naprawdę dobrego – często musiałeś decydować się na zakup przysłowiowej „dziury w ziemi” – czyli mieszkania na bardzo wczesnym etapie inwestycji (czasami nawet przed rozpoczęciem właściwej budowy). W takiej sytuacji największe zagrożenie to niepowodzenie inwestycji i ryzyko utraty pieniędzy. Na szczęście istnieje rozwiązanie tego problemu.
Rachunek powierniczy – to forma zabezpieczenia środków finansowych, dotyczących umowy pomiędzy kontrahentami. W odniesieniu do rynku nieruchomości – rachunkiem powierniczym zarządza bank, który przekazuje środki dla dewelopera dopiero w momencie spełnienia warunków określonych w umowie deweloperskiej. Istnieją dwie formy prowadzenia rachunku powierniczego tj. forma otwarta oraz forma zamknięta. W formie otwartej wypłata środków na rachunek dewelopera ma miejsce po ukończeniu wskazanego w umowie etapu budowy, w zamkniętej – dopiero po przekazaniu kupującemu prawa własności do mieszkania lub lokalu.
Podstawą prawną funkcjonowania rachunków powierniczych jest Ustawa deweloperska oraz specjalnie skonstruowana umowa.
Skąd wzięły się rachunki powiernicze
Z rachunkami powierniczymi w naszym kraju mamy do czynienia od ponad dekady. To jeden ze skutków kryzysu z 2008 roku (tzw. kryzys Lehman Brothers), który doprowadził do spadku wartości nieruchomości, trudności w uzyskiwaniu kredytów hipotecznych i ostatecznie – niewypłacalności niektórych deweloperów. Budowy nie były finalizowane, a klienci tracili środki przekazane firmom deweloperskim. Funkcjonowanie rachunków powierniczych przypomina nam, że rynek nieruchomości wcale nie musi wiecznie się rozwijać – i podobnie jak każdy inny rynek – jest narażony na mocne turbulencje w czasach dekoniunktury.
Celem prowadzenia takich rachunków jest zabezpieczenie nabywców nieruchomości jeszcze w trakcie budowy lub na etapie planowania. W dzisiejszych czasach każdy deweloper ma obowiązek prowadzenia rachunku powierniczego.
Rachunek powierniczy dewelopera jest nadzorowany przez wybrany bank.
Na czym polega rachunek powierniczy otwarty
Ten typ rachunku powierniczego umożliwia wypłatę pieniędzy na konto dewelopera jeszcze w momencie trwania prac budowlanych. Po zakończeniu każdego kolejnego etapu wskazanego w umowie – część pieniędzy klienta jest przekazywana deweloperowi. Harmonogram wykonywania poszczególnych etapów musi zostać zapisany w postanowieniach umowy deweloperskiej. Wykonanie poszczególnych prac jest stwierdzane przez kierownika budowy w odpowiednim dokumencie (tzw. dzienniku budowy).
Bank często korzysta też z pomocy zewnętrznych specjalistów i rzeczoznawców, którzy są w stanie udzielić wyczerpującej informacji o zakresie wykonanych prac. Na podstawie tych informacji bank po kolei uruchamia kolejne transze w wysokości od 10% do 25% wartości kosztów projektu. Bank ma również prawo do sprawdzania, czy wypłacone transze pieniędzy są prawidłowo wykorzystywane (tj. przeznaczane bezpośrednio na ukończenie kolejnych etapów budowy konkretnej inwestycji).
Rachunek powierniczy otwarty może funkcjonować bez żadnych dodatkowych zabezpieczeń lub z dodatkowym zabezpieczeniem, takim jak gwarancja bankowa lub gwarancja ubezpieczeniowa. W przypadku występowania tych zabezpieczeń, potencjalny klient ma szanse na odzyskanie znacznej części pieniędzy, nawet w przypadku upadłości firmy deweloperskiej przed zakończeniem projektu.
Na czym polega rachunek powierniczy zamknięty
Ten typ rachunku umożliwia wypłatę pieniędzy deweloperowi tylko po zakończeniu wszystkich prac związanych z inwestycją. Do momentu przekazania prawa własności klientowi pieniądze pozostają w dyspozycji banku.
W przypadku rachunków powierniczych zamkniętych, wypłata pieniędzy odbywa się jednorazowo i jest to najbezpieczniejsza forma przekazywania pieniędzy deweloperowi. Warto przy tym zaznaczyć, że z uwagi na przeniesienie niemal całego ryzyka na dewelopera w rzeczywistości jest to rzadko spotykana forma prowadzenia rachunku powierniczego.
Rachunek powierniczy otwarty a zamknięty – wady i zalety
Oba typy rachunków powierniczych mają na celu zapewnienie bezpieczeństwa potencjalnych kupujących i prowadzenie inwestycji zgodnie z planem ustalonym przez dewelopera.
Największe zalety rachunku powierniczego otwartego to:
- możliwość bieżącego wykorzystywania środków klientów przez dewelopera w trakcie trwania inwestycji (od 10% do 25% po każdym etapie),
- zmniejszenie ryzyka utraty całości środków przez potencjalnego klienta,
- zwiększenie nadzoru nad deweloperem ze strony banku i zewnętrznych specjalistów,
- możliwość dodatkowego ubezpieczenia klienta (np. z wykorzystaniem gwarancji bankowej).
Z kolei największą zaletą rachunku powierniczego zamkniętego jest bez wątpienia całkowita ochrona środków klienta, aż do momentu przekazania własności. Z kolei największa wada to brak możliwości bieżącego wykorzystania środków klienta przez dewelopera, co ogranicza praktyczne wykorzystanie umów tego typu.
Zastanawiasz się, co zrobić z nowo zakupionym lokalem? Przeczytaj na czym polega najem okazjonalny.
Rachunki powiernicze a bezpieczeństwo
Wprowadzenie obowiązku prowadzenia rachunków powierniczych zdecydowanie zwiększyło bezpieczeństwo polskich konsumentów. Zarówno pod względem finansowym (mniejsze ryzyko utraty wszystkich środków), jak i nadzoru nad inwestycją (bank, jako strona umowy, ma zdecydowanie większe możliwości do kontrolowania przebiegu prac deweloperskich, niż konsument).
Warto zaznaczyć przy tym, że środki zgromadzone na rachunkach powierniczych są wyłączone z masy upadłościowej w przypadku niepowodzenia inwestycji, nie podlegają zajęciu i są zwracane klientom.
Prowadzenie otwartych rachunków powierniczych to pewnego rodzaju kompromis, który umożliwia deweloperowi uzyskanie środków na zakończenie wybranego etapu prac, a równocześnie dba o interesy jego klientów. Dzięki rachunkom powierniczym zdecydowanie zmniejszyła się szansa na utratę pieniędzy przez osoby decydujące się na zakup mieszkania lub lokalu na wczesnym etapie inwestycyjnym.
Należy przy tym jasno podkreślić, że ryzyko to nie zostało całkowicie wyeliminowane. Wciąż może zdarzyć się sytuacja, w której poważne problemy finansowe dewelopera lub banku doprowadzą do poważnej straty ich klientów. Decydując się na takie ryzyko, pamiętaj aby dokładnie sprawdzić drugą stronę umowy. Sprawdź, czy firma deweloperska ma niezbędne doświadczenie oraz zaplecze do przeprowadzenia reklamowanej inwestycji. To jedyny sposób, aby upewnić się, że Twoje pieniądze będą bezpieczne.
Masz zamiar szybko spieniężyć nowe mieszkanie? Sprawdź, jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości.