Na rynku budowlanym nietrudno spotka─ç si─Ö z sytuacj─ů, w kt├│rej klienci kupuj─ů nieruchomo┼Ťci w niedoko┼äczonej inwestycji. Nie ma co si─Ö dziwi─ç – konkurencja na tym rynku jest ogromna i cz─Östo to jedyny spos├│b, aby zdoby─ç naprawd─Ö atrakcyjny lokal. W trakcie zawierania umowy dowiadujesz si─Ö, ┼╝e Twoje pieni─ůdze zostan─ů przekazane na rachunek powierniczy. Co to jest rachunek powierniczy, do czego s┼éu┼╝y i na jakich zasadach dzia┼éa? Czy w razie niepowodzenia inwestycji odzyskasz swoje pieni─ůdze ulokowane na tym rachunku? Dowiesz si─Ö z tego artyku┼éu.

Obraz przedstawiaj─ůcy, jak wygl─ůda rachunek powierniczy.

Co to jest rachunek powierniczy

Sp├│jrzmy prawdzie w oczy – w ostatnich latach mieli┼Ťmy do czynienia z ogromn─ů hoss─ů na rynku nieruchomo┼Ťci. Atrakcyjne mieszkania w dobrych lokalizacjach rozchodzi┼éy si─Ö jak ciep┼ée bu┼éeczki. Je┼╝eli chcia┼ée┼Ť kupi─ç co┼Ť naprawd─Ö dobrego – cz─Östo musia┼ée┼Ť decydowa─ç si─Ö na zakup przys┼éowiowej „dziury w ziemi” – czyli mieszkania na bardzo wczesnym etapie inwestycji (czasami nawet przed rozpocz─Öciem w┼éa┼Ťciwej budowy). W takiej sytuacji najwi─Öksze zagro┼╝enie to niepowodzenie inwestycji i ryzyko utraty pieni─Ödzy. Na szcz─Ö┼Ťcie istnieje rozwi─ůzanie tego problemu.

Rachunek powierniczy – to forma zabezpieczenia ┼Ťrodk├│w finansowych, dotycz─ůcych umowy pomi─Ödzy kontrahentami. W odniesieniu do rynku nieruchomo┼Ťci – rachunkiem powierniczym zarz─ůdza bank, kt├│ry przekazuje ┼Ťrodki dla dewelopera dopiero w momencie spe┼énienia warunk├│w okre┼Ťlonych w umowie deweloperskiej. Istniej─ů dwie formy prowadzenia rachunku powierniczego tj. forma otwarta oraz forma zamkni─Öta. W formie otwartej wyp┼éata ┼Ťrodk├│w na rachunek dewelopera ma miejsce po uko┼äczeniu wskazanego w umowie etapu budowy, w zamkni─Ötej – dopiero po przekazaniu kupuj─ůcemu prawa w┼éasno┼Ťci do mieszkania lub lokalu.

Podstaw─ů prawn─ů funkcjonowania rachunk├│w powierniczych jest Ustawa deweloperska oraz specjalnie skonstruowana umowa.

Sk─ůd wzi─Ö┼éy si─Ö rachunki powiernicze

Z rachunkami powierniczymi w naszym kraju mamy do czynienia od ponad dekady. To jeden ze skutk├│w kryzysu z 2008 roku (tzw. kryzys Lehman Brothers), kt├│ry doprowadzi┼é do spadku warto┼Ťci nieruchomo┼Ťci, trudno┼Ťci w uzyskiwaniu kredyt├│w hipotecznych i ostatecznie – niewyp┼éacalno┼Ťci niekt├│rych deweloper├│w. Budowy nie by┼éy finalizowane, a klienci tracili ┼Ťrodki przekazane firmom deweloperskim. Funkcjonowanie rachunk├│w powierniczych przypomina nam, ┼╝e rynek nieruchomo┼Ťci wcale nie musi wiecznie si─Ö rozwija─ç – i podobnie jak ka┼╝dy inny rynek – jest nara┼╝ony na mocne turbulencje w czasach dekoniunktury.

Celem prowadzenia takich rachunk├│w jest zabezpieczenie nabywc├│w nieruchomo┼Ťci jeszcze w trakcie budowy lub na etapie planowania. W dzisiejszych czasach ka┼╝dy deweloper ma obowi─ůzek prowadzenia rachunku powierniczego.

Rachunek powierniczy dewelopera jest nadzorowany przez wybrany bank.

Na czym polega rachunek powierniczy otwarty

Ten typ rachunku powierniczego umo┼╝liwia wyp┼éat─Ö pieni─Ödzy na konto dewelopera jeszcze w momencie trwania prac budowlanych. Po zako┼äczeniu ka┼╝dego kolejnego etapu wskazanego w umowie – cz─Ö┼Ť─ç pieni─Ödzy klienta jest przekazywana deweloperowi. Harmonogram wykonywania poszczeg├│lnych etap├│w musi zosta─ç zapisany w postanowieniach umowy deweloperskiej. Wykonanie poszczeg├│lnych prac jest stwierdzane przez kierownika budowy w odpowiednim dokumencie (tzw. dzienniku budowy).

Bank cz─Östo korzysta te┼╝ z pomocy zewn─Ötrznych specjalist├│w i rzeczoznawc├│w, kt├│rzy s─ů w stanie udzieli─ç wyczerpuj─ůcej informacji o zakresie wykonanych prac. Na podstawie tych informacji bank po kolei uruchamia kolejne transze w wysoko┼Ťci od 10% do 25% warto┼Ťci koszt├│w projektu. Bank ma r├│wnie┼╝ prawo do sprawdzania, czy wyp┼éacone transze pieni─Ödzy s─ů prawid┼éowo wykorzystywane (tj. przeznaczane bezpo┼Ťrednio na uko┼äczenie kolejnych etap├│w budowy konkretnej inwestycji).

Rachunek powierniczy otwarty mo┼╝e funkcjonowa─ç bez ┼╝adnych dodatkowych zabezpiecze┼ä lub z dodatkowym zabezpieczeniem, takim jak gwarancja bankowa lub gwarancja ubezpieczeniowa. W przypadku wyst─Öpowania tych zabezpiecze┼ä, potencjalny klient ma szanse na odzyskanie znacznej cz─Ö┼Ťci pieni─Ödzy, nawet w przypadku upad┼éo┼Ťci firmy deweloperskiej przed zako┼äczeniem projektu.

Na czym polega rachunek powierniczy zamkni─Öty

Ten typ rachunku umo┼╝liwia wyp┼éat─Ö pieni─Ödzy deweloperowi tylko po zako┼äczeniu wszystkich prac zwi─ůzanych z inwestycj─ů. Do momentu przekazania prawa w┼éasno┼Ťci klientowi pieni─ůdze pozostaj─ů w dyspozycji banku.

W przypadku rachunk├│w powierniczych zamkni─Ötych, wyp┼éata pieni─Ödzy odbywa si─Ö jednorazowo i jest to najbezpieczniejsza forma przekazywania pieni─Ödzy deweloperowi. Warto przy tym zaznaczy─ç, ┼╝e z uwagi na przeniesienie niemal ca┼éego ryzyka na dewelopera w rzeczywisto┼Ťci jest to rzadko spotykana forma prowadzenia rachunku powierniczego.

Rachunek powierniczy otwarty a zamkni─Öty ÔÇô wady i zalety

Oba typy rachunk├│w powierniczych maj─ů na celu zapewnienie bezpiecze┼ästwa potencjalnych kupuj─ůcych i prowadzenie inwestycji zgodnie z planem ustalonym przez dewelopera.

Najwi─Öksze zalety rachunku powierniczego otwartego to:

  • mo┼╝liwo┼Ť─ç bie┼╝─ůcego wykorzystywania ┼Ťrodk├│w klient├│w przez dewelopera w trakcie trwania inwestycji (od 10% do 25% po ka┼╝dym etapie),
  • zmniejszenie ryzyka utraty ca┼éo┼Ťci ┼Ťrodk├│w przez potencjalnego klienta,
  • zwi─Ökszenie nadzoru nad deweloperem ze strony banku i zewn─Ötrznych specjalist├│w,
  • mo┼╝liwo┼Ť─ç dodatkowego ubezpieczenia klienta (np. z wykorzystaniem gwarancji bankowej).

Z kolei najwi─Öksz─ů zalet─ů rachunku powierniczego zamkni─Ötego jest bez w─ůtpienia ca┼ékowita ochrona ┼Ťrodk├│w klienta, a┼╝ do momentu przekazania w┼éasno┼Ťci. Z kolei najwi─Öksza wada to brak mo┼╝liwo┼Ťci bie┼╝─ůcego wykorzystania ┼Ťrodk├│w klienta przez dewelopera, co ogranicza praktyczne wykorzystanie um├│w tego typu.

Zastanawiasz si─Ö, co zrobi─ç z nowo zakupionym lokalem? Przeczytaj na czym polega najem okazjonalny.

Rachunki powiernicze a bezpieczeństwo

Wprowadzenie obowi─ůzku prowadzenia rachunk├│w powierniczych zdecydowanie zwi─Ökszy┼éo bezpiecze┼ästwo polskich konsument├│w. Zar├│wno pod wzgl─Ödem finansowym (mniejsze ryzyko utraty wszystkich ┼Ťrodk├│w), jak i nadzoru nad inwestycj─ů (bank, jako strona umowy, ma zdecydowanie wi─Öksze mo┼╝liwo┼Ťci do kontrolowania przebiegu prac deweloperskich, ni┼╝ konsument).

Warto zaznaczy─ç przy tym, ┼╝e ┼Ťrodki zgromadzone na rachunkach powierniczych s─ů wy┼é─ůczone z masy upad┼éo┼Ťciowej w przypadku niepowodzenia inwestycji, nie podlegaj─ů zaj─Öciu i s─ů zwracane klientom.

Prowadzenie otwartych rachunk├│w powierniczych to pewnego rodzaju kompromis, kt├│ry umo┼╝liwia deweloperowi uzyskanie ┼Ťrodk├│w na zako┼äczenie wybranego etapu prac, a r├│wnocze┼Ťnie dba o interesy jego klient├│w. Dzi─Öki rachunkom powierniczym zdecydowanie zmniejszy┼éa si─Ö szansa na utrat─Ö pieni─Ödzy przez osoby decyduj─ůce si─Ö na zakup mieszkania lub lokalu na wczesnym etapie inwestycyjnym.

Nale┼╝y przy tym jasno podkre┼Ťli─ç, ┼╝e ryzyko to nie zosta┼éo ca┼ékowicie wyeliminowane. Wci─ů┼╝ mo┼╝e zdarzy─ç si─Ö sytuacja, w kt├│rej powa┼╝ne problemy finansowe dewelopera lub banku doprowadz─ů do powa┼╝nej straty ich klient├│w. Decyduj─ůc si─Ö na takie ryzyko, pami─Ötaj aby dok┼éadnie sprawdzi─ç drug─ů stron─Ö umowy. Sprawd┼║, czy firma deweloperska ma niezb─Ödne do┼Ťwiadczenie oraz zaplecze do przeprowadzenia reklamowanej inwestycji. To jedyny spos├│b, aby upewni─ç si─Ö, ┼╝e Twoje pieni─ůdze b─Öd─ů bezpieczne.

Masz zamiar szybko spieni─Ö┼╝y─ç nowe mieszkanie? Sprawd┼║, jak unikn─ů─ç podatku od sprzeda┼╝y nieruchomo┼Ťci.