Podatek od darowizny nieruchomości jak go uniknąć

Z darowizną nieruchomości mamy najczęściej do czynienia pomiędzy członkami jednej rodziny. Jakie formalności związane są darowizną? Z jakimi opłatami i podatkami należy się liczyć? Gdzie je wnieść, aby zgodnie z prawem przekazać własność nieruchomości osobie bliskiej (a także osobie niespokrewnionej)? Dowiesz się z tego artykułu.

Na czym polega podatek od darowizny nieruchomości

Należy zacząć od tego, że w obowiązującym stanie prawnym darowizna jest formą umowy, w której darczyńca zobowiązuje się do nieodpłatnego przekazania dobra majątkowego na rzecz obdarowanego. Podstawę prawną w tym wypadku stanowi art. 888 Kodeksu cywilnego.

Z instytucji darowizny najczęściej korzystają rodzice lub dziadkowie, którzy chcą wesprzeć finansowo swoje potomstwo. Darować można gotówkę oraz rzecz (np. samochód lub mieszkanie).

Największy problem występuje w trakcie darowania nieruchomości (np. mieszkania, ziemi). Przede wszystkim dlatego, że są to przedmioty wysokiej wartości, a potwierdzenie ich własności wymaga przebrnięcia przez najróżniejsze procedury administracyjne i podatkowe.

Warto dokładnie poznać wszystkie przepisy związane z procesem darowizny, gdyż ich nieznajomość może skutkować obowiązkiem zapłacenia wysokiego podatku lub rekompensaty – tzw. zachowku – innym członkom rodziny (więcej na ten temat przeczytasz w artykule ile wynosi zachowek)

W zależności od tego, co jest przedmiotem darowizny, możemy mieć do czynienia z różnymi zwolnieniami podatkowymi lub obowiązkiem spełnienia dodatkowych wymogów.

Dokumenty niezbędne do darowizny nieruchomości

Jeżeli chcesz skutecznie darować nieruchomość – konieczne będzie sporządzenie umowy darowizny (w formie aktu notarialnego) oraz złożenie wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej. Stronami darowizny są darczyńca oraz obdarowany.

Obie strony w trakcie wizyty u notariusza muszą posiadać ważne dowody osobiste oraz odpis właściwej księgi wieczystej (o ile taka jest prowadzona dla przedmiotowej nieruchomości).

Darowizna nieruchomości kto może ją zrobić

W przypadku darowania pieniędzy lub rzeczy ruchomej nie wymaga się szczególnej formy umowy. Nieco inaczej wygląda sytuacja w przypadku darowania nieruchomości.

Owszem – każdy właściciel nieruchomości ma pełne prawo do nieodpłatnego przekazania jej drugiej osobie (również tej niespokrewnionej). Należy przy tym zaznaczyć, że jest to związane z dość skomplikowaną procedurą oraz ewentualnymi kosztami podatkowymi i notarialnymi. Dlaczego? Po pierwsze – taką darowiznę sporządza się w formie aktu notarialnego (za co trzeba zapłacić). Po drugie – notariusz automatycznie poinformuje o sporządzeniu aktu właściwy Urząd Skarbowy, co zmusza darczyńcę i obdarowanego do przebrnięcia przez procedury podatkowe.

Darczyńca może darować drugiej osobie m.in.

• dom,
• mieszkanie,
• lokal użytkowy,
• ziemię,
• gospodarstwo rolne,
• udział w nieruchomości.

Pamiętaj, że darowizna to tylko jedna z wielu form, w której możesz nieodpłatnie przekazać swój majątek najbliższym. W niektórych przypadkach dużo bardziej opłacalne jest sporządzenie testamentu (majątek przekazany po śmierci) lub zawarcie tzw. umowy dożywocia (przekazanie praw do nieruchomości z obowiązkiem zapewnienia odpowiedniej opieki).

Ile wynosi podatek od darowizny nieruchomości

Wysokość podatku od darowizny wynosi obecnie od 3% do 20%.

Na wysokość podatku od darowizny wpływa:

1. wartość darowizny,
2. grupa podatkowa obdarowanego.

1. Wpływ wartości darowizny na wysokość podatku

Podatek naliczany jest od nadwyżki wartości darowizny:

• przekraczającej 9637 zł w pierwszej grupie podatkowej,
• przekraczającej 7276 zł w drugiej grupie podatkowej.
• przekraczającej 4902 zł w trzeciej grupie podatkowej.

Mniejsze kwoty darowizny nie są objęte podatkiem.

Wysokość podatku od darowizny wzrasta wraz z jej wartością (aktualne progi to do 10 278 zł, od 10 278 zł do 20 556 zł oraz powyżej 20 556 zł).

2. Wpływ grupy podatkowej obdarowanego na wysokość podatku

W zależności od grupy podatkowej podatek od darowizny może wynosić:

• pierwsza grupa – od 3% do 7%
• druga grupa – od 7% do 12%
• trzecia grupa – od 12% do 20%

Zwolnienie z podatku od darowizny w pierwszej grupie podatkowej można wykorzystać tylko raz na 5 lat (oznacza to, że jeżeli 2 lata temu otrzymałeś od rodziców w darowiźnie mieszkanie, a teraz samochód – nie podlegasz zwolnieniu).

Masz zamiar szybko spieniężyć darowiznę? Koniecznie przeczytaj, ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości.

Koszty notarialne i inne koszty przy darowiźnie mieszkania/domu

Jeżeli chcesz przeprowadzić procedurę darowizny nieruchomości, musisz też liczyć się z kilkoma dodatkowymi kosztami. Podstawowy z nich to taksa notarialna (czyli wynagrodzenie notariusza za przeprowadzenie czynności).

Stawki taksy notarialnej są ustalane przez Ministerstwo Sprawiedliwości:

• w przypadku darowizny nieruchomości o wartości od 60 000 zł do 1 000 000 zł jest to 1010 zł oraz 0,4% od wartości przekraczającej 60 000 zł,
• w przypadku darowizny nieruchomości o wartości od 1 000 000 zł do 2 000 000 zł jest to 4770 zł oraz 0,2% od wartości przekraczającej 1 000 000 zł,
• w przypadku darowizny nieruchomości o wartości powyżej 2 000 000 zł jest to 6770 zł + 0,25% od wartości przekraczającej 2 000 000 zł.

Notariusz do ostatecznej ceny wykonania swoich czynności doliczy też 23% podatku VAT.

Kolejnym kosztem jest opłata za wpis do księgi wieczystej (obecnie jest to ok. 200 zł). Uiszcza się ją we właściwym miejscowo sądzie.

Kto jest zwolniony z płacenia podatku od darowizny nieruchomości

Całkowicie zwolnieni z płacenia podatku od darowizny są osoby z tzw. grupy zerowej, a więc najbliżsi krewni darczyńcy, czyli:

• mąż/żona
• dzieci, wnuki, prawnuki
• rodzice, dziadkowie, pradziadkowie
• rodzeństwo,
• pasierb, macocha i ojczym.

Warto przy tym zaznaczyć, że warunkiem zwolnienia z podatku jest poinformowanie właściwego miejscowo Urzędu Skarbowego o fakcie dokonania darowizny. W przypadku nieruchomości nie ma tu żadnego problemu (Urząd Skarbowy zostanie poinformowany przez notariusza). Natomiast w przypadku ruchomości, gotówki oraz innego majątku należy pamiętać o tym obowiązku.

Problem pojawia się też w momencie darowizny udzielonej na rzecz osoby najbliższej oraz jej małżonka (np. rodzice przepisują mieszkanie na swoją córkę i jej męża). Jeżeli w umowie darowizny nie jest jasno zapisane, że darowizna dotyczy wyłącznie osoby najbliższej – nie zostają wypełnione warunki wejścia w grupę zerową i od darowizny może zostać naliczony podatek.

Zwolnienie z podatku od darowizny przysługuje również osobom niespokrewnionym z darczyńcą. Z taką sytuacją będziemy mieli do czynienia, gdy obdarowany:

• jest obywatelem polskim,
• nie posiada (w ramach własności lub współwłasności) innego budynku mieszkalnego,
• nie posiada spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego,
• nie wynajmuje mieszkania lub domu,
• będzie mieszkał i będzie zameldowany w darowanej nieruchomości przez kolejne 5 lat.

Dotyczy to tylko lokali mieszkalnych o powierzchni nieprzekraczającej 110 metrów kwadratowych.

Podstawa prawna zwolnienia z podatku od darowizny nieruchomości

Jeżeli chcesz dowiedzieć się więcej – dokumentem, który musisz przestudiować jest Ustawa o podatku od spadku i darowizn.

W myśl przepisów w/w ustawy mamy do czynienia z trzema grupami podatkowymi:

Pierwsza grupa podatkowa: małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha, teściowie;

Druga grupa podatkowa: zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa, rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych;

Trzecia grupa podatkowa: inny nabywcy.

Podstawą do zwolnienia z podatku jest art. 4a wskazanej wyżej ustawy:

Art. 4a. 1. Zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw
majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma
i macochę, jeżeli:

1) zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu
naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania
obowiązku podatkowego powstałego na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 2–5, 7 i 8 oraz
ust. 2, a w przypadku nabycia w drodze dziedziczenia – w terminie 6 miesięcy
od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku,
z zastrzeżeniem ust. 2 i 4, oraz

2) w przypadku gdy przedmiotem nabycia tytułem darowizny lub polecenia
darczyńcy są środki pieniężne, a wartość majątku nabytego łącznie od tej samej
osoby w okresie 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie,
doliczona do wartości rzeczy i praw majątkowych ostatnio nabytych, przekracza
kwotę określoną w art. 9 ust. 1 pkt 1 – udokumentują ich otrzymanie dowodem
przekazania na rachunek płatniczy nabywcy, na jego rachunek, inny niż
płatniczy, w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej lub
przekazem pocztowym.

Porządkujesz swoje sprawy finansowe? Sprawdź, ile wynosi podatek od wygranej.

Kiedy należy zgłosić darowiznę

Pierwsze pytanie, które przychodzi do głowy wszystkim osobom to „czy muszę zgłaszać darowiznę”. Wszystko zależy od jej przedmiotu. Darowizna nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego, wobec czego obdarowany nie musi jej samodzielnie zgłaszać (zrobi to notariusz). Notariusz również obliczy i pobierze należy podatek.

Darowizna nieruchomości a kredyt hipoteczny

Wiele osób zastanawia się, czy darowizna nieruchomości z hipoteką jest możliwa. Jak najbardziej tak. Obciążenie domu lub mieszkania kredytem hipotecznym wcale nie dyskwalifikuje darowizny. Warto przy tym pamiętać, że przekazanie nieruchomości w darowiźnie nie jest równoznaczne z przekazaniem obowiązków spłaty rat kredytu. Istnieje jednak kilka możliwości, dzięki którym można rozwiązać ten problem.

Podstawowa z nich to wykorzystanie możliwości cesji kredytu hipotecznego. W ramach tej procedury wszystkie obowiązki wynikające z hipoteki zostaną przekazane na obdarowanego. Należy przy tym podkreślić, że wcale nie jest to łatwa i szybka procedura. Otóż bank zastosuje tu te same reguły badania zdolności kredytowej, co może okazać się problemem nie do przeskoczenia np. w sytuacji darowania mieszkania z hipoteką młodej lub bezrobotnej osobie. Jeżeli zdolność kredytowa obdarowanego nie pozwala mu na spłatę rat kredytu – bank odmówi dokonania cesji.

Jeżeli masz takie możliwości – wcześniejsza spłata kredytu może okazać się niesamowicie opłacalna – szczegóły znajdziesz w naszym poradniku nadpłata kredytu.

Inne sposoby przekazania własności nieruchomości

Jak widzisz – przekazanie nieruchomości w darowiźnie związane jest z dość poważnymi kosztami. Dobrym wyjściem z tej sytuacji może być np. sporządzenie testamentu. Ten dokument również powinien zostać sporządzony notarialnie, jednak jest zdecydowanie tańszy (to kosz od kilkudziesięciu do kilkuset złotych). Warto przy tym zaznaczyć, że w tym wypadku nieruchomość trafi do osoby wymienionej w spadku dopiero po śmierci obecnego właściciela.

Ponadto podczas przekazywania nieruchomości w spadku może wystąpić kilka innych problemów. Podstawowym z nich jest kwestia zachowku – czyli sytuacji w której innym prawnym spadkobiercom będzie przysługiwała rekompensata, z tytułu tego, że nieruchomość trafia tylko do wskazanej osoby. Jak zapewne się domyślasz, postępowanie w sprawie o zachowek może być długotrwałe, a jego wartość w odpowiednich okolicznościach może być zdecydowanie wyższa niż wartość podatku od darowizny. Wszystko zależy od Twojej konkretnej sytuacji i jeżeli masz jakiekolwiek wątpliwości skontaktuj się z profesjonalnym radcą prawnym.

Zastanawiasz się, co zrobić z otrzymaną nieruchomością? Sprawdź nasz poradnik najem okazjonalny czy warto.