Jesteś właścicielem nieruchomości i zastanawiasz się, jak szybko poprawić swoją sytuację finansową? Spotkałeś się z ofertą renty dożywotniej lub odwróconego kredytu zabezpieczonego hipoteką? Sprawdź, na czym polegają te instrumenty finansowe i przekonaj się, kto może z nich skorzystać.
Co to jest odwrócona hipoteka
Odwrócona hipoteka – to produkt finansowy, w ramach którego bank oddaje do dyspozycji kredytobiorcy z góry określona ilość środków pieniężnych na czas nieoznaczony. Spłata tych środków następuje po śmierci kredytobiorcy. Jak łatwo się domyślić, zabezpieczeniem spłaty tej sumy, jest hipoteka ustanowiona na nieruchomości kredytobiorcy. Ten instrument finansowy został szczegółowo uregulowany w ustawie z 23 października 2014 roku o odwróconym kredycie hipotecznym.
To uregulowanie prawne powstało w związku z wieloma przypadkami nadużyć na gruncie zapisów o rencie dożywotniej. Przepisy Kodeksu Cywilnego nie stanowią bowiem wystarczającej ochrony interesów osób starszych, które przekazywały swoje nieruchomości osobom trzecim w zamian za rentę.
Kredyt hipoteczny a odwrócona hipoteka – różnice
Zasadnicza różnica polega na tym, że z odwróconej hipoteki mogą skorzystać osoby, które już są właścicielami nieruchomości. Natomiast w przypadku standardowego kredytu hipotecznego, oferta jest skierowana do osób, które chcą nabyć nieruchomość.
Umowa kredytu hipotecznego jest zawierana zazwyczaj na 20-30 lat, a zabezpieczeniem spłaty tego długoletniego zobowiązania jest hipoteka, ustanowiona na kredytowanej nieruchomości. Po spłacie kredytu, nieruchomość staje się wyłączną własnością kredytobiorcy. Z kolei w razie zaprzestania spłat raty kredytu, to bank wchodzi w posiadanie nieruchomości. W praktyce jest ona wówczas sprzedawana, najczęściej podczas licytacji komorniczej.
W hipotece odwróconej, to bank z czasem staje się właścicielem danej nieruchomości. Na mocy umowy z jej właścicielem, bank wypłaca kredytobiorcy comiesięczną rentę, a zabezpieczeniem wypłacanej sumy jest hipoteką na nieruchomości. Kredytobiorca zachowuje prawo do zamieszkiwania w nieruchomości do swojej śmierci. Kwota na jaką kredytobiorca może liczyć co miesiąc, jest uzależniona od jego wieku oraz wartości rynkowej posiadanej nieruchomości. Po śmierci kredytobiorcy, spadkobiercy mogą spłacić zobowiązanie i zachować nieruchomość. Również sam kredytobiorca może spłacić to zobowiązania przed swoją śmiercią. Jest to jednak wyłącznie prawo, a nie obowiązek kredytobiorcy.
Zastanawiasz się nad inwestycją w nieruchomość? Sprawdź jak zwiększyć zdolność kredytową.
Odwrócona hipoteka obowiązki stron umowy
Jak w przypadku każdej umowy, mamy tu do czynienia z konkretnymi zobowiązaniami dla obu stron.
Do zobowiązań kredytobiorcy należy:
- Dokonanie wpisu hipoteki na rzecz banku w księdze wieczystej nieruchomości.
- Zawarcie stosownych umów ubezpieczenia nieruchomości od zdarzeń losowych – ale tylko wówczas, gdy takie zobowiązanie będzie znajdowało w treści umowy kredytowej. Niemniej jednak, jest to standardowy zapis zarówno w umowie odwróconego, jak i standardowego kredytu hipotecznego.
- Konieczność utrzymania nieruchomości w dobrym stanie, czyli dokonywanie niezbędnych remontów i napraw. Dopuszczalne jest normalne zużycie nieruchomości.
- Bieżące uiszczanie wszelkich opłat, związanych z nieruchomością, czyli w szczególności opłat za media oraz podatków.
Kredytodawcą w myśl zapisów ustawy o Odwróconym kredycie hipotecznym może być jedynie bank lub instytucja finansowa pozostająca pod kontrolą Komisji Nadzoru Finansowego. Główne zobowiązania kredytodawcy to:
- Przekazanie najpóźniej na 7 dni przed zawarciem umowy hipoteki odwróconej, formularza informacyjnego klientowi. Ponieważ konsument jest tutaj słabszą stroną umowy w stosunku do profesjonalisty, jakim jest instytucja finansowa, uchybienie temu obowiązkowi może wiązać się nawet z unieważnieniem całej umowy.
- Zaakceptowanie ewentualnej rezygnacji klienta w ciągu 30 dni od podpisania umowy.
- Zawiadomienie ewentualnych spadkobierców o fakcie zawarcia odwróconej kredytu hipotecznego przez spadkodawcę. Spadkobiercy mają wówczas 12 miesięcy na spłatę zobowiązania, jeżeli chcą odzyskać nieruchomość. Jeżeli tego nie zrobią, bank zażąda zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości. Następnie rzeczoznawca powołany przez bank, dokonuje oszacowania aktualnej w dniu zgonu kredytobiorcy wartości nieruchomości. Jeżeli wartość ta przewyższa zobowiązanie kredytowe, różnica jest zwracana do podziału między spadkobierców.
Zasadniczym zobowiązaniem kredytodawcy jest oczywiście terminowa wypłata comiesięcznej renty na konto bankowe kredytobiorcy.
Planujesz sprzedać dom albo mieszkanie? Przeczytaj jak nie płacić podatku od sprzedaży nieruchomości.
Kto korzysta z odwróconej hipoteki
Oferta odwróconego kredytu hipotecznego jest kierowana przede wszystkim do osób starszych, mających ponad 60 lat. Wynika to z faktu, że istotą tego instrumentu finansowego jest wypłata comiesięcznej renty do końca życia kredytobiorcy.
Zadaniem banku jest oszacowanie i zarządzanie tzw. ryzykiem długowieczności, do czego zobowiązuje art. 19 ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym. Im zatem dana osoba jest starsza, tym na wyższą miesięczną rentę może liczyć.
Niemniej jednak możliwe jest także sytuacja, gdy kredytobiorca umrze po wpłaceniu zaledwie kilku rat przez bank. Wówczas spadkobiercy mogą spłacić to zobowiązania i bez trudu odzyskać nieruchomość.
Przedmiotem hipoteki odwróconej może być jedynie niezadłużona nieruchomość.
Z tego typu finansowania, korzystają zazwyczaj osoby, które nie mają spadkobierców lub nie są oni zainteresowani wejściem w posiadanie konkretnej nieruchomości spadkodawcy. Jest to popularny model finansowania seniorów u naszych zachodnich sąsiadów.
Zalety odwróconej hipoteki
Jedną z podstawowych zalet hipoteki odwróconej, jest możliwość skorzystania z niej nawet w przypadku braku posiadania jakiejkolwiek zdolności kredytowej. W przypadku bardzo niskiej emerytury, takie comiesięczne świadczenie może w znaczący sposób poprawić byt seniora. Co więcej, senior nie jest w takiej sytuacji uzależniony od pomocy finansowej rodziny bądź osób trzecich.
Dodatkowo senior nie traci prawa do nieruchomości, a instytucja, która wypłaca rentę jest kontrolowana przez Komisję Nadzoru Finansowego. Niweluje to ryzyko wykorzystania starszej osoby i pozostawienia jej bez dachu nad głową. Bank nie ma bowiem żadnej możliwości usunięcia właściciela z zamieszkiwanego domu czy mieszkania i wcześniejszej sprzedaży nieruchomości.
Zaletą jest także możliwość rezygnacji przez kredytobiorcę w dowolnym momencie. Musi jednak liczyć się z obowiązkiem zwrotu wypłaconych przez kredytodawcę kwot.
Wady odwróconej hipoteki
Głównymi wadami odwróconej hipoteki są:
- Wysokość miesięcznej renty, jak będzie wypłacana w ramach umowy. Z czasem może się bowiem okazać, że wartość nieruchomości wzrasta, a co za tym idzie, lepszą opcją mogła okazać się jej bezpośrednia sprzedaż.
- Utrata nieruchomości jako części masy spadkowej, jeżeli spadkobiercy nie pokryją zobowiązania w ciągu 12 miesięcy od daty śmierci spadkodawcy.
W związku z ryzykiem utraty nieruchomości na rzecz banku, pogorszeniu mogą ulec także stosunki rodzinne, jeżeli bliscy spodziewają się otrzymać w spadku daną nieruchomość.
Odwrócona hipoteka czy warto z niej korzystać
W tym miejscu warto wyjaśnić, że obecnie nie ma w Polsce banku, czy instytucji finansowej, która oferuje tego typu produkt. Jak wynika z oficjalnych stanowisk w tej sprawie, nasze społeczeństwo nie jest jeszcze kulturowo przygotowane na tego typu rozwiązania. Przyjęło się bowiem, że nieruchomość jest kluczowym, a bardzo często także jedynym elementem schedy spadkowej.
Prognozy wskazują jednak, że już w następnym pokoleniu taka forma uzyskania środków na emeryturę, może stać się powszechna. Wynika to z faktu, że obecnie coraz więcej osób posiada kilka nieruchomości, a także coraz popularniejsza jest kilkukrotna zmiana miejsca zamieszkania. Na ten moment banki obawiają się jednak utraty pozycji rynkowej, gdyż klienci mogliby uznać odwróconą hipotekę za zawoalowane oszustwo. W mediach mogłyby pojawić się spekulacje, że to kolejna metoda oszustwa, wymarzonego w osoby starsze, co z pewnością pogorszyłoby pozycję danej instytucji finansowej.
Na rynku można spotkać wyłącznie oferty renty dożywotniej, wypłacanej przez pozabankowe fundusze hipoteczne. Ale tutaj seniorów chronią włącznie przepisy Kodeksu Cywilnego. Komisja Nadzoru Finansowego nie sprawuje żadnej pieczy nad instytucjami, które oferują takie umowy. Warto zatem dokładnie zbadać podmiot, z którym ma być zawarta taka umowa, a także skorzystać z porady prawnika w zakresie treści umowy o dożywotnią rentę.
Spłaciłeś swój kredyt przed czasem? Dowiedz się, jak uzyskać zwrot prowizji bankowej.