Odwr├│cona hipoteka na czym polega
Odwr├│cona hipoteka na czym polega

Odwr├│cona hipoteka na czym polega

Aktualizacja: 14 lutego 2023

Jeste┼Ť w┼éa┼Ťcicielem nieruchomo┼Ťci i zastanawiasz si─Ö, jak szybko poprawi─ç swoj─ů sytuacj─Ö finansow─ů? Spotka┼ée┼Ť si─Ö z ofert─ů renty do┼╝ywotniej lub odwr├│conego kredytu zabezpieczonego hipotek─ů? Sprawd┼║, na czym polegaj─ů te instrumenty finansowe i przekonaj si─Ö, kto mo┼╝e z nich skorzysta─ç.

Obraz przedstawiaj─ůcy jak wygl─ůda odwr├│cona hipoteka.

Co to jest odwr├│cona hipoteka

Odwr├│cona hipoteka – to produkt finansowy, w ramach kt├│rego bank oddaje do dyspozycji kredytobiorcy z g├│ry okre┼Ťlona ilo┼Ť─ç ┼Ťrodk├│w pieni─Ö┼╝nych na czas nieoznaczony. Sp┼éata tych ┼Ťrodk├│w nast─Öpuje po ┼Ťmierci kredytobiorcy. Jak ┼éatwo si─Ö domy┼Ťli─ç, zabezpieczeniem sp┼éaty tej sumy, jest hipoteka ustanowiona na nieruchomo┼Ťci kredytobiorcy. Ten instrument finansowy zosta┼é szczeg├│┼éowo uregulowany w ustawie z 23 pa┼║dziernika 2014 roku o odwr├│conym kredycie hipotecznym.

To uregulowanie prawne powsta┼éo w zwi─ůzku z wieloma przypadkami nadu┼╝y─ç na gruncie zapis├│w o rencie do┼╝ywotniej. Przepisy Kodeksu Cywilnego nie stanowi─ů bowiem wystarczaj─ůcej ochrony interes├│w os├│b starszych, kt├│re przekazywa┼éy swoje nieruchomo┼Ťci osobom trzecim w zamian za rent─Ö.

Kredyt hipoteczny a odwr├│cona hipoteka – r├│┼╝nice

Zasadnicza r├│┼╝nica polega na tym, ┼╝e z odwr├│conej hipoteki mog─ů skorzysta─ç osoby, kt├│re ju┼╝ s─ů w┼éa┼Ťcicielami nieruchomo┼Ťci. Natomiast w przypadku standardowego kredytu hipotecznego, oferta jest skierowana do os├│b, kt├│re chc─ů naby─ç nieruchomo┼Ť─ç.

Umowa kredytu hipotecznego jest zawierana zazwyczaj na 20-30 lat, a zabezpieczeniem sp┼éaty tego d┼éugoletniego zobowi─ůzania jest hipoteka, ustanowiona na kredytowanej nieruchomo┼Ťci. Po sp┼éacie kredytu, nieruchomo┼Ť─ç staje si─Ö wy┼é─ůczn─ů w┼éasno┼Ťci─ů kredytobiorcy. Z kolei w razie zaprzestania sp┼éat raty kredytu, to bank wchodzi w posiadanie nieruchomo┼Ťci. W praktyce jest ona w├│wczas sprzedawana, najcz─Ö┼Ťciej podczas licytacji komorniczej.

W hipotece odwr├│conej, to bank z czasem staje si─Ö w┼éa┼Ťcicielem danej nieruchomo┼Ťci. Na mocy umowy z jej w┼éa┼Ťcicielem, bank wyp┼éaca kredytobiorcy comiesi─Öczn─ů rent─Ö, a zabezpieczeniem wyp┼éacanej sumy jest hipotek─ů na nieruchomo┼Ťci. Kredytobiorca zachowuje prawo do zamieszkiwania w nieruchomo┼Ťci do swojej ┼Ťmierci. Kwota na jak─ů kredytobiorca mo┼╝e liczy─ç co miesi─ůc, jest uzale┼╝niona od jego wieku oraz warto┼Ťci rynkowej posiadanej nieruchomo┼Ťci. Po ┼Ťmierci kredytobiorcy, spadkobiercy mog─ů sp┼éaci─ç zobowi─ůzanie i zachowa─ç nieruchomo┼Ť─ç. R├│wnie┼╝ sam kredytobiorca mo┼╝e sp┼éaci─ç to zobowi─ůzania przed swoj─ů ┼Ťmierci─ů. Jest to jednak wy┼é─ůcznie prawo, a nie obowi─ůzek kredytobiorcy.

Zastanawiasz si─Ö nad inwestycj─ů w nieruchomo┼Ť─ç? Sprawd┼║ jak zwi─Ökszy─ç zdolno┼Ť─ç kredytow─ů.

Odwr├│cona hipoteka obowi─ůzki stron umowy

Jak w przypadku ka┼╝dej umowy, mamy tu do czynienia z konkretnymi zobowi─ůzaniami dla obu stron.

Do zobowi─ůza┼ä kredytobiorcy nale┼╝y:

  • Dokonanie wpisu hipoteki na rzecz banku w ksi─Ödze wieczystej nieruchomo┼Ťci.
  • Zawarcie stosownych um├│w ubezpieczenia nieruchomo┼Ťci od zdarze┼ä losowych – ale tylko w├│wczas, gdy takie zobowi─ůzanie b─Ödzie znajdowa┼éo w tre┼Ťci umowy kredytowej. Niemniej jednak, jest to standardowy zapis zar├│wno w umowie odwr├│conego, jak i standardowego kredytu hipotecznego.
  • Konieczno┼Ť─ç utrzymania nieruchomo┼Ťci w dobrym stanie, czyli dokonywanie niezb─Ödnych remont├│w i napraw. Dopuszczalne jest normalne zu┼╝ycie nieruchomo┼Ťci.
  • Bie┼╝─ůce uiszczanie wszelkich op┼éat, zwi─ůzanych z nieruchomo┼Ťci─ů, czyli w szczeg├│lno┼Ťci op┼éat za media oraz podatk├│w.

Kredytodawc─ů w my┼Ťl zapis├│w ustawy o Odwr├│conym kredycie hipotecznym mo┼╝e by─ç jedynie bank lub instytucja finansowa pozostaj─ůca pod kontrol─ů Komisji Nadzoru Finansowego. G┼é├│wne zobowi─ůzania kredytodawcy to:

  • Przekazanie najp├│┼║niej na 7 dni przed zawarciem umowy hipoteki odwr├│conej, formularza informacyjnego klientowi. Poniewa┼╝ konsument jest tutaj s┼éabsz─ů stron─ů umowy w stosunku do profesjonalisty, jakim jest instytucja finansowa, uchybienie temu obowi─ůzkowi mo┼╝e wi─ůza─ç si─Ö nawet z uniewa┼╝nieniem ca┼éej umowy.
  • Zaakceptowanie ewentualnej rezygnacji klienta w ci─ůgu 30 dni od podpisania umowy.
  • Zawiadomienie ewentualnych spadkobierc├│w o fakcie zawarcia odwr├│conej kredytu hipotecznego przez spadkodawc─Ö. Spadkobiercy maj─ů w├│wczas 12 miesi─Öcy na sp┼éat─Ö zobowi─ůzania, je┼╝eli chc─ů odzyska─ç nieruchomo┼Ť─ç. Je┼╝eli tego nie zrobi─ů, bank za┼╝─ůda zawarcia umowy przenosz─ůcej w┼éasno┼Ť─ç nieruchomo┼Ťci. Nast─Öpnie rzeczoznawca powo┼éany przez bank, dokonuje oszacowania aktualnej w dniu zgonu kredytobiorcy warto┼Ťci nieruchomo┼Ťci. Je┼╝eli warto┼Ť─ç ta przewy┼╝sza zobowi─ůzanie kredytowe, r├│┼╝nica jest zwracana do podzia┼éu mi─Ödzy spadkobierc├│w.

Zasadniczym zobowi─ůzaniem kredytodawcy jest oczywi┼Ťcie terminowa wyp┼éata comiesi─Öcznej renty na konto bankowe kredytobiorcy.

Planujesz sprzeda─ç dom albo mieszkanie? Przeczytaj jak nie p┼éaci─ç podatku od sprzeda┼╝y nieruchomo┼Ťci.

Kto korzysta z odwr├│conej hipoteki

Oferta odwr├│conego kredytu hipotecznego jest kierowana przede wszystkim do os├│b starszych, maj─ůcych ponad 60 lat. Wynika to z faktu, ┼╝e istot─ů tego instrumentu finansowego jest wyp┼éata comiesi─Öcznej renty do ko┼äca ┼╝ycia kredytobiorcy.

Zadaniem banku jest oszacowanie i zarz─ůdzanie tzw. ryzykiem d┼éugowieczno┼Ťci, do czego zobowi─ůzuje art. 19 ustawy o odwr├│conym kredycie hipotecznym. Im zatem dana osoba jest starsza, tym na wy┼╝sz─ů miesi─Öczn─ů rent─Ö mo┼╝e liczy─ç.

Niemniej jednak mo┼╝liwe jest tak┼╝e sytuacja, gdy kredytobiorca umrze po wp┼éaceniu zaledwie kilku rat przez bank. W├│wczas spadkobiercy mog─ů sp┼éaci─ç to zobowi─ůzania i bez trudu odzyska─ç nieruchomo┼Ť─ç.

Przedmiotem hipoteki odwr├│conej mo┼╝e by─ç jedynie niezad┼éu┼╝ona nieruchomo┼Ť─ç.

Z tego typu finansowania, korzystaj─ů zazwyczaj osoby, kt├│re nie maj─ů spadkobierc├│w lub nie s─ů oni zainteresowani wej┼Ťciem w posiadanie konkretnej nieruchomo┼Ťci spadkodawcy. Jest to popularny model finansowania senior├│w u naszych zachodnich s─ůsiad├│w.

Zalety odwr├│conej hipoteki

Jedn─ů z podstawowych zalet hipoteki odwr├│conej, jest mo┼╝liwo┼Ť─ç skorzystania z niej nawet w przypadku braku posiadania jakiejkolwiek zdolno┼Ťci kredytowej. W przypadku bardzo niskiej emerytury, takie comiesi─Öczne ┼Ťwiadczenie mo┼╝e w znacz─ůcy spos├│b poprawi─ç byt seniora. Co wi─Öcej, senior nie jest w takiej sytuacji uzale┼╝niony od pomocy finansowej rodziny b─ůd┼║ os├│b trzecich.

Dodatkowo senior nie traci prawa do nieruchomo┼Ťci, a instytucja, kt├│ra wyp┼éaca rent─Ö jest kontrolowana przez Komisj─Ö Nadzoru Finansowego. Niweluje to ryzyko wykorzystania starszej osoby i pozostawienia jej bez dachu nad g┼éow─ů. Bank nie ma bowiem ┼╝adnej mo┼╝liwo┼Ťci usuni─Öcia w┼éa┼Ťciciela z zamieszkiwanego domu czy mieszkania i wcze┼Ťniejszej sprzeda┼╝y nieruchomo┼Ťci.

Zalet─ů jest tak┼╝e mo┼╝liwo┼Ť─ç rezygnacji przez kredytobiorc─Ö w dowolnym momencie. Musi jednak liczy─ç si─Ö z obowi─ůzkiem zwrotu wyp┼éaconych przez kredytodawc─Ö kwot.

Wady odwr├│conej hipoteki

G┼é├│wnymi wadami odwr├│conej hipoteki s─ů:

  • Wysoko┼Ť─ç miesi─Öcznej renty, jak b─Ödzie wyp┼éacana w ramach umowy. Z czasem mo┼╝e si─Ö bowiem okaza─ç, ┼╝e warto┼Ť─ç nieruchomo┼Ťci wzrasta, a co za tym idzie, lepsz─ů opcj─ů mog┼éa okaza─ç si─Ö jej bezpo┼Ťrednia sprzeda┼╝.
  • Utrata nieruchomo┼Ťci jako cz─Ö┼Ťci masy spadkowej, je┼╝eli spadkobiercy nie pokryj─ů zobowi─ůzania w ci─ůgu 12 miesi─Öcy od daty ┼Ťmierci spadkodawcy.

W zwi─ůzku z ryzykiem utraty nieruchomo┼Ťci na rzecz banku, pogorszeniu mog─ů ulec tak┼╝e stosunki rodzinne, je┼╝eli bliscy spodziewaj─ů si─Ö otrzyma─ç w spadku dan─ů nieruchomo┼Ť─ç.

Odwr├│cona hipoteka czy warto z niej korzysta─ç

W tym miejscu warto wyja┼Ťni─ç, ┼╝e obecnie nie ma w Polsce banku, czy instytucji finansowej, kt├│ra oferuje tego typu produkt. Jak wynika z oficjalnych stanowisk w tej sprawie, nasze spo┼éecze┼ästwo nie jest jeszcze kulturowo przygotowane na tego typu rozwi─ůzania. Przyj─Ö┼éo si─Ö bowiem, ┼╝e nieruchomo┼Ť─ç jest kluczowym, a bardzo cz─Östo tak┼╝e jedynym elementem schedy spadkowej.

Prognozy wskazuj─ů jednak, ┼╝e ju┼╝ w nast─Öpnym pokoleniu taka forma uzyskania ┼Ťrodk├│w na emerytur─Ö, mo┼╝e sta─ç si─Ö powszechna. Wynika to z faktu, ┼╝e obecnie coraz wi─Öcej os├│b posiada kilka nieruchomo┼Ťci, a tak┼╝e coraz popularniejsza jest kilkukrotna zmiana miejsca zamieszkania. Na ten moment banki obawiaj─ů si─Ö jednak utraty pozycji rynkowej, gdy┼╝ klienci mogliby uzna─ç odwr├│con─ů hipotek─Ö za zawoalowane oszustwo. W mediach mog┼éyby pojawi─ç si─Ö spekulacje, ┼╝e to kolejna metoda oszustwa, wymarzonego w osoby starsze, co z pewno┼Ťci─ů pogorszy┼éoby pozycj─Ö danej instytucji finansowej.

Na rynku mo┼╝na spotka─ç wy┼é─ůcznie oferty renty do┼╝ywotniej, wyp┼éacanej przez pozabankowe fundusze hipoteczne. Ale tutaj senior├│w chroni─ů w┼é─ůcznie przepisy Kodeksu Cywilnego. Komisja Nadzoru Finansowego nie sprawuje ┼╝adnej pieczy nad instytucjami, kt├│re oferuj─ů takie umowy. Warto zatem dok┼éadnie zbada─ç podmiot, z kt├│rym ma by─ç zawarta taka umowa, a tak┼╝e skorzysta─ç z porady prawnika w zakresie tre┼Ťci umowy o do┼╝ywotni─ů rent─Ö.

Sp┼éaci┼ée┼Ť sw├│j kredyt przed czasem? Dowiedz si─Ö, jak uzyska─ç zwrot prowizji bankowej.

Przeczytaj te┼╝: