Jeste艣 w艂a艣cicielem nieruchomo艣ci i zastanawiasz si臋, jak szybko poprawi膰 swoj膮 sytuacj臋 finansow膮? Spotka艂e艣 si臋 z ofert膮 renty do偶ywotniej lub odwr贸conego kredytu zabezpieczonego hipotek膮? Sprawd藕, na czym polegaj膮 te instrumenty finansowe i przekonaj si臋, kto mo偶e z nich skorzysta膰.

Obraz przedstawiaj膮cy jak wygl膮da odwr贸cona hipoteka.

Co to jest odwr贸cona hipoteka

Odwr贸cona hipoteka – to produkt finansowy, w ramach kt贸rego bank oddaje do dyspozycji kredytobiorcy z g贸ry okre艣lona ilo艣膰 艣rodk贸w pieni臋偶nych na czas nieoznaczony. Sp艂ata tych 艣rodk贸w nast臋puje po 艣mierci kredytobiorcy. Jak 艂atwo si臋 domy艣li膰, zabezpieczeniem sp艂aty tej sumy, jest hipoteka ustanowiona na nieruchomo艣ci kredytobiorcy. Ten instrument finansowy zosta艂 szczeg贸艂owo uregulowany w ustawie z 23 pa藕dziernika 2014 roku o odwr贸conym kredycie hipotecznym.

To uregulowanie prawne powsta艂o w zwi膮zku z wieloma przypadkami nadu偶y膰 na gruncie zapis贸w o rencie do偶ywotniej. Przepisy Kodeksu Cywilnego nie stanowi膮 bowiem wystarczaj膮cej ochrony interes贸w os贸b starszych, kt贸re przekazywa艂y swoje nieruchomo艣ci osobom trzecim w zamian za rent臋.

Kredyt hipoteczny a odwr贸cona hipoteka – r贸偶nice

Zasadnicza r贸偶nica polega na tym, 偶e z odwr贸conej hipoteki mog膮 skorzysta膰 osoby, kt贸re ju偶 s膮 w艂a艣cicielami nieruchomo艣ci. Natomiast w przypadku standardowego kredytu hipotecznego, oferta jest skierowana do os贸b, kt贸re chc膮 naby膰 nieruchomo艣膰.

Umowa kredytu hipotecznego jest zawierana zazwyczaj na 20-30 lat, a zabezpieczeniem sp艂aty tego d艂ugoletniego zobowi膮zania jest hipoteka, ustanowiona na kredytowanej nieruchomo艣ci. Po sp艂acie kredytu, nieruchomo艣膰 staje si臋 wy艂膮czn膮 w艂asno艣ci膮 kredytobiorcy. Z kolei w razie zaprzestania sp艂at raty kredytu, to bank wchodzi w posiadanie nieruchomo艣ci. W praktyce jest ona w贸wczas sprzedawana, najcz臋艣ciej podczas licytacji komorniczej.

W hipotece odwr贸conej, to bank z czasem staje si臋 w艂a艣cicielem danej nieruchomo艣ci. Na mocy umowy z jej w艂a艣cicielem, bank wyp艂aca kredytobiorcy comiesi臋czn膮 rent臋, a zabezpieczeniem wyp艂acanej sumy jest hipotek膮 na nieruchomo艣ci. Kredytobiorca zachowuje prawo do zamieszkiwania w nieruchomo艣ci do swojej 艣mierci. Kwota na jak膮 kredytobiorca mo偶e liczy膰 co miesi膮c, jest uzale偶niona od jego wieku oraz warto艣ci rynkowej posiadanej nieruchomo艣ci. Po 艣mierci kredytobiorcy, spadkobiercy mog膮 sp艂aci膰 zobowi膮zanie i zachowa膰 nieruchomo艣膰. R贸wnie偶 sam kredytobiorca mo偶e sp艂aci膰 to zobowi膮zania przed swoj膮 艣mierci膮. Jest to jednak wy艂膮cznie prawo, a nie obowi膮zek kredytobiorcy.

Zastanawiasz si臋 nad inwestycj膮 w nieruchomo艣膰? Sprawd藕 jak zwi臋kszy膰 zdolno艣膰 kredytow膮.

Odwr贸cona hipoteka obowi膮zki stron umowy

Jak w przypadku ka偶dej umowy, mamy tu do czynienia z konkretnymi zobowi膮zaniami dla obu stron.

Do zobowi膮za艅 kredytobiorcy nale偶y:

  • Dokonanie wpisu hipoteki na rzecz banku w ksi臋dze wieczystej nieruchomo艣ci.
  • Zawarcie stosownych um贸w ubezpieczenia nieruchomo艣ci od zdarze艅 losowych – ale tylko w贸wczas, gdy takie zobowi膮zanie b臋dzie znajdowa艂o w tre艣ci umowy kredytowej. Niemniej jednak, jest to standardowy zapis zar贸wno w umowie odwr贸conego, jak i standardowego kredytu hipotecznego.
  • Konieczno艣膰 utrzymania nieruchomo艣ci w dobrym stanie, czyli dokonywanie niezb臋dnych remont贸w i napraw. Dopuszczalne jest normalne zu偶ycie nieruchomo艣ci.
  • Bie偶膮ce uiszczanie wszelkich op艂at, zwi膮zanych z nieruchomo艣ci膮, czyli w szczeg贸lno艣ci op艂at za media oraz podatk贸w.

Kredytodawc膮 w my艣l zapis贸w ustawy o Odwr贸conym kredycie hipotecznym mo偶e by膰 jedynie bank lub instytucja finansowa pozostaj膮ca pod kontrol膮 Komisji Nadzoru Finansowego. G艂贸wne zobowi膮zania kredytodawcy to:

  • Przekazanie najp贸藕niej na 7 dni przed zawarciem umowy hipoteki odwr贸conej, formularza informacyjnego klientowi. Poniewa偶 konsument jest tutaj s艂absz膮 stron膮 umowy w stosunku do profesjonalisty, jakim jest instytucja finansowa, uchybienie temu obowi膮zkowi mo偶e wi膮za膰 si臋 nawet z uniewa偶nieniem ca艂ej umowy.
  • Zaakceptowanie ewentualnej rezygnacji klienta w ci膮gu 30 dni od podpisania umowy.
  • Zawiadomienie ewentualnych spadkobierc贸w o fakcie zawarcia odwr贸conej kredytu hipotecznego przez spadkodawc臋. Spadkobiercy maj膮 w贸wczas 12 miesi臋cy na sp艂at臋 zobowi膮zania, je偶eli chc膮 odzyska膰 nieruchomo艣膰. Je偶eli tego nie zrobi膮, bank za偶膮da zawarcia umowy przenosz膮cej w艂asno艣膰 nieruchomo艣ci. Nast臋pnie rzeczoznawca powo艂any przez bank, dokonuje oszacowania aktualnej w dniu zgonu kredytobiorcy warto艣ci nieruchomo艣ci. Je偶eli warto艣膰 ta przewy偶sza zobowi膮zanie kredytowe, r贸偶nica jest zwracana do podzia艂u mi臋dzy spadkobierc贸w.

Zasadniczym zobowi膮zaniem kredytodawcy jest oczywi艣cie terminowa wyp艂ata comiesi臋cznej renty na konto bankowe kredytobiorcy.

Planujesz sprzeda膰 dom albo mieszkanie? Przeczytaj jak nie p艂aci膰 podatku od sprzeda偶y nieruchomo艣ci.

Kto korzysta z odwr贸conej hipoteki

Oferta odwr贸conego kredytu hipotecznego jest kierowana przede wszystkim do os贸b starszych, maj膮cych ponad 60 lat. Wynika to z faktu, 偶e istot膮 tego instrumentu finansowego jest wyp艂ata comiesi臋cznej renty do ko艅ca 偶ycia kredytobiorcy.

Zadaniem banku jest oszacowanie i zarz膮dzanie tzw. ryzykiem d艂ugowieczno艣ci, do czego zobowi膮zuje art. 19 ustawy o odwr贸conym kredycie hipotecznym. Im zatem dana osoba jest starsza, tym na wy偶sz膮 miesi臋czn膮 rent臋 mo偶e liczy膰.

Niemniej jednak mo偶liwe jest tak偶e sytuacja, gdy kredytobiorca umrze po wp艂aceniu zaledwie kilku rat przez bank. W贸wczas spadkobiercy mog膮 sp艂aci膰 to zobowi膮zania i bez trudu odzyska膰 nieruchomo艣膰.

Przedmiotem hipoteki odwr贸conej mo偶e by膰 jedynie niezad艂u偶ona nieruchomo艣膰.

Z tego typu finansowania, korzystaj膮 zazwyczaj osoby, kt贸re nie maj膮 spadkobierc贸w lub nie s膮 oni zainteresowani wej艣ciem w posiadanie konkretnej nieruchomo艣ci spadkodawcy. Jest to popularny model finansowania senior贸w u naszych zachodnich s膮siad贸w.

Zalety odwr贸conej hipoteki

Jedn膮 z podstawowych zalet hipoteki odwr贸conej, jest mo偶liwo艣膰 skorzystania z niej nawet w przypadku braku posiadania jakiejkolwiek zdolno艣ci kredytowej. W przypadku bardzo niskiej emerytury, takie comiesi臋czne 艣wiadczenie mo偶e w znacz膮cy spos贸b poprawi膰 byt seniora. Co wi臋cej, senior nie jest w takiej sytuacji uzale偶niony od pomocy finansowej rodziny b膮d藕 os贸b trzecich.

Dodatkowo senior nie traci prawa do nieruchomo艣ci, a instytucja, kt贸ra wyp艂aca rent臋 jest kontrolowana przez Komisj臋 Nadzoru Finansowego. Niweluje to ryzyko wykorzystania starszej osoby i pozostawienia jej bez dachu nad g艂ow膮. Bank nie ma bowiem 偶adnej mo偶liwo艣ci usuni臋cia w艂a艣ciciela z zamieszkiwanego domu czy mieszkania i wcze艣niejszej sprzeda偶y nieruchomo艣ci.

Zalet膮 jest tak偶e mo偶liwo艣膰 rezygnacji przez kredytobiorc臋 w dowolnym momencie. Musi jednak liczy膰 si臋 z obowi膮zkiem zwrotu wyp艂aconych przez kredytodawc臋 kwot.

Wady odwr贸conej hipoteki

G艂贸wnymi wadami odwr贸conej hipoteki s膮:

  • Wysoko艣膰 miesi臋cznej renty, jak b臋dzie wyp艂acana w ramach umowy. Z czasem mo偶e si臋 bowiem okaza膰, 偶e warto艣膰 nieruchomo艣ci wzrasta, a co za tym idzie, lepsz膮 opcj膮 mog艂a okaza膰 si臋 jej bezpo艣rednia sprzeda偶.
  • Utrata nieruchomo艣ci jako cz臋艣ci masy spadkowej, je偶eli spadkobiercy nie pokryj膮 zobowi膮zania w ci膮gu 12 miesi臋cy od daty 艣mierci spadkodawcy.

W zwi膮zku z ryzykiem utraty nieruchomo艣ci na rzecz banku, pogorszeniu mog膮 ulec tak偶e stosunki rodzinne, je偶eli bliscy spodziewaj膮 si臋 otrzyma膰 w spadku dan膮 nieruchomo艣膰.

Odwr贸cona hipoteka czy warto z niej korzysta膰

W tym miejscu warto wyja艣ni膰, 偶e obecnie nie ma w Polsce banku, czy instytucji finansowej, kt贸ra oferuje tego typu produkt. Jak wynika z oficjalnych stanowisk w tej sprawie, nasze spo艂ecze艅stwo nie jest jeszcze kulturowo przygotowane na tego typu rozwi膮zania. Przyj臋艂o si臋 bowiem, 偶e nieruchomo艣膰 jest kluczowym, a bardzo cz臋sto tak偶e jedynym elementem schedy spadkowej.

Prognozy wskazuj膮 jednak, 偶e ju偶 w nast臋pnym pokoleniu taka forma uzyskania 艣rodk贸w na emerytur臋, mo偶e sta膰 si臋 powszechna. Wynika to z faktu, 偶e obecnie coraz wi臋cej os贸b posiada kilka nieruchomo艣ci, a tak偶e coraz popularniejsza jest kilkukrotna zmiana miejsca zamieszkania. Na ten moment banki obawiaj膮 si臋 jednak utraty pozycji rynkowej, gdy偶 klienci mogliby uzna膰 odwr贸con膮 hipotek臋 za zawoalowane oszustwo. W mediach mog艂yby pojawi膰 si臋 spekulacje, 偶e to kolejna metoda oszustwa, wymarzonego w osoby starsze, co z pewno艣ci膮 pogorszy艂oby pozycj臋 danej instytucji finansowej.

Na rynku mo偶na spotka膰 wy艂膮cznie oferty renty do偶ywotniej, wyp艂acanej przez pozabankowe fundusze hipoteczne. Ale tutaj senior贸w chroni膮 w艂膮cznie przepisy Kodeksu Cywilnego. Komisja Nadzoru Finansowego nie sprawuje 偶adnej pieczy nad instytucjami, kt贸re oferuj膮 takie umowy. Warto zatem dok艂adnie zbada膰 podmiot, z kt贸rym ma by膰 zawarta taka umowa, a tak偶e skorzysta膰 z porady prawnika w zakresie tre艣ci umowy o do偶ywotni膮 rent臋.

Sp艂aci艂e艣 sw贸j kredyt przed czasem? Dowiedz si臋, jak uzyska膰 zwrot prowizji bankowej.