Kredyt to dla Ciebie zbyt du┼╝e obci─ů┼╝enie? Odziedziczy┼ée┼Ť nieruchomo┼Ť─ç obci─ů┼╝on─ů hipotek─ů? Wyprowadzasz si─Ö do innego miasta lub za granic─Ö i chcesz pozby─ç si─Ö nieruchomo┼Ťci z hipotek─ů? Zastanawiasz si─Ö, czy sprzeda┼╝ mieszkania z kredytem jest w og├│le mo┼╝liwa? Przekonaj si─Ö, jak w praktyce wygl─ůda proces sprzeda┼╝y mieszkania z hipotek─ů.

Obraz przedstawiaj─ůcy, jak wygl─ůda sprzeda┼╝ mieszkania z kredytem.

Jak sprzeda─ç mieszkanie z kredytem hipotecznym

Sprzeda┼╝ mieszkania to ca┼ékiem skomplikowana sprawa. Szczeg├│lnie w czasach obecnej dekoniunktury. Utrudnienia w dost─Öpie do kredyt├│w hipotecznych oraz sch┼éodzenie rynku nieruchomo┼Ťci sprawia, ┼╝e samo znalezienie kupca mo┼╝e stanowi─ç spore wyzwanie.

Sprawa jest du┼╝o trudniejsza w przypadku, w kt├│rym chcesz pozby─ç si─Ö zar├│wno mieszkania, jak i zwi─ůzanego z nim kredytu hipotecznego. Jednak g┼éowa do g├│ry. Ka┼╝dego roku tysi─ůce os├│b decyduj─ů si─Ö na sprzeda┼╝ mieszkania z kredytem i skutecznie j─ů przeprowadzaj─ů. Poni┼╝ej znajdziesz poradnik, kt├│ry krok po kroku przeprowadzi Ci─Ö przez ten proces.

Dlaczego sprzedaje si─Ö mieszkania z kredytem

Decyzja o sprzeda┼╝y mieszkania z hipotek─ů jest najcz─Ö┼Ťciej podyktowana wzgl─Ödami czysto finansowymi. W ko┼äcu mamy do czynienia z bezprecedensowym wzrostem st├│p procentowych, a co za tym idzie – wzrostem wysoko┼Ťci rat kredytu hipotecznego. Na przestrzeni ostatnich 12 miesi─Öcy standardowa rata kredytu z warto┼Ťci oko┼éo 1500 z┼é wzros┼éa do oko┼éo 2400 z┼é. Gdy dodamy do tego og├│ln─ů dekoniunktur─Ö na rynku, mniejsz─ů liczb─Ö zam├│wie┼ä oraz coraz wi─Öksze trudno┼Ťci ze znalezieniem wysokop┼éatnego zatrudnienia – mamy gotowy przepis na powa┼╝ne problemy finansowe.

Jednak sprzeda┼╝ mieszkania z kredytem nie musi wynika─ç wy┼é─ůcznie z pogorszenia sytuacji finansowej kredytobiorcy. Cz─Östo zdarza si─Ö sytuacja, w kt├│rej obci─ů┼╝one mieszkanie mo┼╝na naby─ç np. w drodze dziedziczenia. Je┼╝eli lokal znajduje si─Ö w znacznej odleg┼éo┼Ťci od centrum ┼╝yciowego nowego w┼éa┼Ťciciela, trudno dziwi─ç si─Ö decyzji o sprzeda┼╝y.

To samo dotyczy os├│b, kt├│re np. chc─ů przeprowadzi─ç si─Ö do innego miasta, a nawet kraju. W ko┼äcu kredyt hipoteczny zaci─ůgamy z regu┼éy na okres od 20 do 30 lat. Trudno przewidzie─ç, jak w tym czasie b─Ödzie kszta┼étowa─ç si─Ö nasza sytuacja zawodowa i osobista.

Czy mo┼╝na sprzeda─ç mieszkania obci─ů┼╝one kredytem

Oczywi┼Ťcie ┼╝e tak. Z formalnego punktu widzenia nie ma ┼╝adnych przeszk├│d, kt├│re uniemo┼╝liwia┼éy by sprzeda┼╝ obci─ů┼╝onej nieruchomo┼Ťci. Kredytobiorca, nawet pomimo zabezpieczenia swojej nieruchomo┼Ťci hipotek─ů, wci─ů┼╝ mo┼╝e ni─ů swobodnie dysponowa─ç, a wi─Öc np. wynaj─ů─ç lub sprzeda─ç.

Sprzeda┼╝ mieszkania z hipotek─ů jest oparta o bardzo podobne zasady, co jakakolwiek inna forma sprzeda┼╝y nieruchomo┼Ťci. R├│┼╝nice stanowi─ů przede wszystkim formalno┼Ťci – czyli konieczno┼Ť─ç poinformowania banku o zamiarze sprzeda┼╝y.

Z punktu widzenia kupuj─ůcego r├│┼╝nice w sprzeda┼╝y r├│wnie┼╝ s─ů niewielkie. Transakcja dotycz─ůca mieszkania z kredytem rodzi nowe obowi─ůzki g┼é├│wnie po stronie sprzedaj─ůcego.

Sprzeda┼╝ mieszkania z kredytem krok po kroku

Je┼╝eli chcesz sprzeda─ç mieszkanie z kredytem, musisz:

  1. wystawi─ç mieszkanie do sprzeda┼╝y i znale┼║─ç nabywc─Ö,
  2. skontaktowa─ç si─Ö z bankiem obs┼éuguj─ůcym Tw├│j kredyt,
  3. sporz─ůdzi─ç umow─Ö sprzeda┼╝y u notariusza,
  4. rozliczy─ç si─Ö z bankiem.
  5. uporz─ůdkowa─ç informacje w ksi─Ödze wieczystej nieruchomo┼Ťci.

1. Wystawienie mieszkania z kredytem do sprzeda┼╝y

Twoim podstawowym zadaniem jest oczywi┼Ťcie znalezienie kupca, ch─Ötnego do nabycia Twojej nieruchomo┼Ťci. Mo┼╝esz zrobi─ç to na dwa sposoby, czyli:

  • samodzielna sprzeda┼╝ mieszkania z kredytem,
  • sprzeda┼╝ mieszkania z kredytem z pomoc─ů biura nieruchomo┼Ťci.

Pierwszy spos├│b sprawdzi si─Ö najlepiej w przypadku os├│b, kt├│re nie maj─ů trudno┼Ťci w poruszaniu si─Ö w przepisach i dope┼énienie formalno┼Ťci zwi─ůzanych ze sprzeda┼╝─ů mieszkania ich nie przyt┼éacza.

Je┼╝eli zrozumienie procesu sprzeda┼╝y mieszkania sprawia Ci trudno┼Ťci, zawsze mo┼╝esz skorzysta─ç z pomocy po┼Ťrednika nieruchomo┼Ťci. Uzyskasz od niego niezb─Ödn─ů pomoc, zar├│wno w obszarze znalezienia kupca, jak i kompletowania wszystkich niezb─Ödnych dokument├│w.

Pami─Ötaj, ┼╝e nale┼╝y poinformowa─ç potencjalnego nabywc─Ö o tym, ┼╝e sprzedajesz mieszkanie obci─ů┼╝one hipotek─ů. Wymaga tego uczciwo┼Ť─ç, a z punktu widzenia nabywcy proces sprzeda┼╝y mieszkania z hipotek─ů nie wi─ů┼╝e si─Ö z ┼╝adnymi dodatkowymi uci─ů┼╝liwo┼Ťciami.

2. Kontakt z bankiem w sprawie sprzeda┼╝y mieszkania z kredytem

Gdy znajdziesz ju┼╝ osob─Ö, zdecydowan─ů na zakup Twojego mieszkania, nale┼╝y skontaktowa─ç si─Ö bankiem, w kt├│rym posiadasz kredyt hipoteczny. Musisz z┼éo┼╝y─ç wniosek o wydanie za┼Ťwiadczenia z dok┼éadn─ů kwot─ů zobowi─ůzania, kt├│re pozosta┼éo do sp┼éacenia.

Nast─Öpnie zorientuj si─Ö w procedurze wcze┼Ťniejszej sp┼éaty swojego kredytu hipotecznego. Szczeg├│┼éy znajdziesz w umowie z bankiem. Najwa┼╝niejsze jest pytanie, czy w przypadku nadp┼éaty kredytu b─Öd─ů na┼éo┼╝one na Ciebie dodatkowe op┼éaty.

Potrzebujesz te┼╝ promesy, czyli dokumentu, w kt├│rym bank zobowi─ůzuje si─Ö do wykre┼Ťlenia hipoteki z ksi─Ögi wieczystej. Termin wa┼╝no┼Ťci promesy to 30 dni. W tym okresie powiniene┼Ť zawrze─ç umow─Ö przedwst─Öpn─ů z kupuj─ůcym.

3. Umowa dotycz─ůca sprzeda┼╝y mieszkania z kredytem

Umowa przedwst─Öpna jest potrzebna klientowi, kt├│ry zamierza uzyska─ç w┼éasny kredyt hipoteczny. Je┼╝eli klient p┼éaci got├│wk─ů, mo┼╝na bezpo┼Ťrednio uda─ç si─Ö do notariusza w celu sporz─ůdzenia ostatecznej umowy kupna-sprzeda┼╝y mieszkania.

Nale┼╝y przypomnie─ç, ┼╝e umowa dotycz─ůca sprzeda┼╝y mieszkania musi mie─ç form─Ö aktu notarialnego. Wizyta u notariusza zwi─ůzana b─Ödzie z konieczno┼Ťci─ů op┼éaty taksy notarialnej, wyra┼╝onej jako ustawowa kwota + okre┼Ťlony procent od ceny nieruchomo┼Ťci. Szczeg├│┼éy znajdziesz w artykule sprzeda┼╝ mieszkania po spadku.

4. Rozliczenie z bankiem

Gdy otrzymasz ju┼╝ pieni─ůdze, czeka Ci─Ö jeszcze konieczno┼Ť─ç rozliczenia z bankiem. Po sp┼éacie zobowi─ůzania otrzymasz za┼Ťwiadczenie, kt├│re umo┼╝liwi Ci z┼éo┼╝enie wniosku do s─ůdu rejonowego o wykre┼Ťlenie hipoteki z ksi─Ögi wieczystej.

5. Uporz─ůdkowanie informacji w ksi─Ödze wieczystej

Ostatnim krokiem jest uporz─ůdkowanie informacji w Wydziale Ksi─ůg Wieczystych S─ůdu Rejonowego w┼éa┼Ťciwego dla miejsca nieruchomo┼Ťci. Nale┼╝y wykre┼Ťli─ç stare zapisy, dotycz─ůce Twojej hipoteki oraz uzupe┼éni─ç je aktualnymi danymi.

Szczeg├│┼éowy poradnik znajdziesz w artykule wykre┼Ťlenie hipoteki z ksi─Ögi wieczystej.

Dokumenty niezb─Ödne do sprzeda┼╝y mieszkania z kredytem

Do sprzeda┼╝y mieszkania z kredytem b─Ödziesz potrzebowa┼é nast─Öpuj─ůcych dokument├│w:

  • za┼Ťwiadczenie z banku wraz z promes─ů,
  • tytu┼é prawny nabycia nieruchomo┼Ťci (najcz─Ö┼Ťciej b─Ödzie to akt notarialny),
  • numer ksi─Ögi wieczystej.

Opr├│cz tego, kupuj─ůcy mo┼╝e za┼╝─ůda─ç od Ciebie:

  • po┼Ťwiadczenia o braku zobowi─ůza┼ä czynszowych,
  • po┼Ťwiadczenia o braku zameldowania w lokalu,
  • za┼Ťwiadczenia o braku zaleg┼éo┼Ťci z tytu┼éu wieczystego u┼╝ytkowania grunt├│w oraz podatku od nieruchomo┼Ťci.

Warto zawczasu przygotować te dokumenty, aby nie przedłużać i tak skomplikowanego procesu sprzedaży mieszkania.

Sprzeda┼╝ mieszkania z kredytem wskaz├│wki

W pierwszej kolejno┼Ťci nale┼╝y zwraca─ç uwag─Ö na to, czy sprzeda┼╝ mieszkania z kredytem b─Ödzie Ci si─Ö op┼éaca┼éa. Mowa tu przede wszystkim o tym, czy zyski ze sprzeda┼╝y mieszkania pozwol─ů na pokrycie pe┼énej kwoty zobowi─ůzania wobec banku.

Wa┼╝ne jest te┼╝ to, od jakiego czasu dysponujesz nieruchomo┼Ťci─ů. Je┼╝eli jest to okres kr├│tszy, ni┼╝ 5 lat, mo┼╝e pojawi─ç si─Ö konieczno┼Ť─ç op┼éaty wysokiego podatku dochodowego (19%).

W trakcie sprzeda┼╝y mieszkania z kredytem, pami─Ötaj o:

  • poinformowaniu banku o ch─Öci sprzeda┼╝y nieruchomo┼Ťci,
  • poinformowaniu kupuj─ůcego o obci─ů┼╝eniu nieruchomo┼Ťci hipotek─ů (mo┼╝na to sprawdzi─ç samodzielnie w s─ůdowym Wydziale Ksi─ůg Wieczystych),
  • dope┼énienia formalno┼Ťci zwi─ůzanych z otrzymaniem promesy (kupuj─ůcy z pewno┼Ťci─ů za┼╝─ůda okazania tego dokumentu).

Sprzeda┼╝ mieszkania z kredytem a podatki

Gdy sprzedajesz mieszkanie z kredytem, nie masz obowi─ůzku samodzielnego informowania Urz─Ödu Skarbowego. Zrobi to za Ciebie notariusz.

W trakcie procesu sprzeda┼╝y mieszkania z rynku wt├│rnego mamy te┼╝ do czynienia z konieczno┼Ťci─ů op┼éaty Podatku od Czynno┼Ťci Cywilnoprawnych (PCC) w wysoko┼Ťci 2% warto┼Ťci mieszkania. Obowi─ůzek zap┼éaty tego podatku le┼╝y po stronie kupuj─ůcego.

Zgodnie z obowi─ůzuj─ůcymi przepisami sprzedaj─ůcy powinien te┼╝ op┼éaci─ç podatek dochodowy w wysoko┼Ťci 19% warto┼Ťci sprzeda┼╝y mieszkania. Jak zapewne si─Ö domy┼Ťlasz, mo┼╝e to by─ç ogromna kwota. Dlatego istnieje szereg przepis├│w, kt├│re umo┼╝liwiaj─ů zwolnienie z podatku dochodowego od sprzeda┼╝y mieszkania. Przeczytasz o nich w naszym poradniku podatek od sprzeda┼╝y nieruchomo┼Ťci.

Czy bank mo┼╝e odm├│wi─ç zgody na sprzeda┼╝ mieszkania z kredytem

Bank nie mo┼╝e zabroni─ç Ci sprzeda┼╝y mieszkania z kredytem. Ma┼éo tego, zgodnie z przepisami krajowymi oraz przepisami Unii Europejskiej ka┼╝da instytucja finansowa musi umo┼╝liwi─ç Ci wcze┼Ťniejsz─ů sp┼éat─Ö zobowi─ůzania. Prowizja i odsetki mog─ů zosta─ç naliczone tylko za okres, w kt├│rym faktycznie dysponowa┼ée┼Ť po┼╝yczonymi pieni─Ödzmi.

Tak czy inaczej – musisz poinformowa─ç bank o swoich planach, dotycz─ůcych sprzeda┼╝y mieszkania z kredytem. Bez promesy nie da si─Ö przeprowadzi─ç tego procesu.

Je┼╝eli masz jakiekolwiek w─ůtpliwo┼Ťci na tym gruncie, zadzwo┼ä na infolini─Ö swojego banku lub nawi─ů┼╝ kontakt za po┼Ťrednictwem swojej bankowo┼Ťci elektronicznej. Pracownik banku poinformuje Ci─Ö dok┼éadnie o procedurze wystawiania promesy.

Sprzeda┼╝ mieszkania z kredytem czy warto

Zastanawiaj─ůc si─Ö, czy warto sprzedawa─ç mieszkanie z kredytem, nale┼╝y wzi─ů─ç pod uwag─Ö kilka kluczowych kwestii.

Po pierwsze – aktualn─ů cen─Ö nieruchomo┼Ťci. Dla wi─Ökszo┼Ťci kredytobiorc├│w nie b─Ödzie to ┼╝adnym problemem, poniewa┼╝ w ostatnich latach mieli┼Ťmy do czynienia z boomem i regularnym wzrostem cen na tym rynku. Oznacza to, ┼╝e kwota ze sprzeda┼╝y mieszkania powinna wystarczy─ç na nadp┼éat─Ö kredytu. W odpowiednich okoliczno┼Ťciach da si─Ö jeszcze na tym nie┼║le zarobi─ç. Nieco inaczej b─Ödzie wygl─ůda┼éa sytuacja w przypadku pojawienia si─Ö kryzysu lub przed┼éu┼╝aj─ůcej si─Ö dekoniunktury. W├│wczas ceny mieszka┼ä spadn─ů, a sprzeda┼╝ mieszkania z kredytem mo┼╝e sta─ç si─Ö nieop┼éacalna.

Po drugie – powiniene┼Ť dok┼éadnie przemy┼Ťle─ç swoj─ů indywidualn─ů sytuacj─Ö finansow─ů. Zastan├│w si─Ö, czy sprzedaj─ůc mieszkanie w jednej lokalizacji, b─Ödziesz mia┼é nast─Öpnie mo┼╝liwo┼Ť─ç zakupu podobnej nieruchomo┼Ťci. Zwr├│─ç uwag─Ö, ┼╝e w ostatnich miesi─ůcach drastycznie spad┼éa zdolno┼Ť─ç kredytowa konsument├│w. Zastan├│w si─Ö, czy dostaniesz kolejny kredyt hipoteczny na podobnych warunkach. Zajrzyj te┼╝ do artyku┼éu, kt├│ry opisuje brak zdolno┼Ťci kredytowej.

Po trzecie – nie zak┼éadaj, ┼╝e uda Ci si─Ö szybko sprzeda┼╝ mieszkanie z kredytem. Od pocz─ůtku 2022 roku mamy do czynienia z coraz trudniejsz─ů sytuacj─ů na rynku mieszkaniowym. Z miesi─ůca na miesi─ůc funkcjonuje na nim coraz mniej klient├│w dysponuj─ůcych got├│wk─ů lub zdolno┼Ťci─ů kredytow─ů. Wystawienie jednego og┼éoszenia na portalu internetowym mo┼╝e nie przynie┼Ť─ç spodziewanych rezultat├│w. Je┼╝eli nie masz pomys┼é├│w na samodzielne pozyskanie klient├│w na swoje mieszkanie z kredytem, skorzystaj z pomocy profesjonalnego biura nieruchomo┼Ťci.