Kredyt to dla Ciebie zbyt duże obciążenie? Odziedziczyłeś nieruchomość obciążoną hipoteką? Wyprowadzasz się do innego miasta lub za granicę i chcesz pozbyć się nieruchomości z hipoteką? Zastanawiasz się, czy sprzedaż mieszkania z kredytem jest w ogóle możliwa? Przekonaj się, jak w praktyce wygląda proces sprzedaży mieszkania z hipoteką.
Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym
Sprzedaż mieszkania to całkiem skomplikowana sprawa. Szczególnie w czasach obecnej dekoniunktury. Utrudnienia w dostępie do kredytów hipotecznych oraz schłodzenie rynku nieruchomości sprawia, że samo znalezienie kupca może stanowić spore wyzwanie.
Sprawa jest dużo trudniejsza w przypadku, w którym chcesz pozbyć się zarówno mieszkania, jak i związanego z nim kredytu hipotecznego. Jednak głowa do góry. Każdego roku tysiące osób decydują się na sprzedaż mieszkania z kredytem i skutecznie ją przeprowadzają. Poniżej znajdziesz poradnik, który krok po kroku przeprowadzi Cię przez ten proces.
Dlaczego sprzedaje się mieszkania z kredytem
Decyzja o sprzedaży mieszkania z hipoteką jest najczęściej podyktowana względami czysto finansowymi. W końcu mamy do czynienia z bezprecedensowym wzrostem stóp procentowych, a co za tym idzie – wzrostem wysokości rat kredytu hipotecznego. Na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy standardowa rata kredytu z wartości około 1500 zł wzrosła do około 2400 zł. Gdy dodamy do tego ogólną dekoniunkturę na rynku, mniejszą liczbę zamówień oraz coraz większe trudności ze znalezieniem wysokopłatnego zatrudnienia – mamy gotowy przepis na poważne problemy finansowe.
Jednak sprzedaż mieszkania z kredytem nie musi wynikać wyłącznie z pogorszenia sytuacji finansowej kredytobiorcy. Często zdarza się sytuacja, w której obciążone mieszkanie można nabyć np. w drodze dziedziczenia. Jeżeli lokal znajduje się w znacznej odległości od centrum życiowego nowego właściciela, trudno dziwić się decyzji o sprzedaży.
To samo dotyczy osób, które np. chcą przeprowadzić się do innego miasta, a nawet kraju. W końcu kredyt hipoteczny zaciągamy z reguły na okres od 20 do 30 lat. Trudno przewidzieć, jak w tym czasie będzie kształtować się nasza sytuacja zawodowa i osobista.
Czy można sprzedać mieszkania obciążone kredytem
Oczywiście że tak. Z formalnego punktu widzenia nie ma żadnych przeszkód, które uniemożliwiały by sprzedaż obciążonej nieruchomości. Kredytobiorca, nawet pomimo zabezpieczenia swojej nieruchomości hipoteką, wciąż może nią swobodnie dysponować, a więc np. wynająć lub sprzedać.
Sprzedaż mieszkania z hipoteką jest oparta o bardzo podobne zasady, co jakakolwiek inna forma sprzedaży nieruchomości. Różnice stanowią przede wszystkim formalności – czyli konieczność poinformowania banku o zamiarze sprzedaży.
Z punktu widzenia kupującego różnice w sprzedaży również są niewielkie. Transakcja dotycząca mieszkania z kredytem rodzi nowe obowiązki głównie po stronie sprzedającego.
Sprzedaż mieszkania z kredytem krok po kroku
Jeżeli chcesz sprzedać mieszkanie z kredytem, musisz:
- wystawić mieszkanie do sprzedaży i znaleźć nabywcę,
- skontaktować się z bankiem obsługującym Twój kredyt,
- sporządzić umowę sprzedaży u notariusza,
- rozliczyć się z bankiem.
- uporządkować informacje w księdze wieczystej nieruchomości.
1. Wystawienie mieszkania z kredytem do sprzedaży
Twoim podstawowym zadaniem jest oczywiście znalezienie kupca, chętnego do nabycia Twojej nieruchomości. Możesz zrobić to na dwa sposoby, czyli:
- samodzielna sprzedaż mieszkania z kredytem,
- sprzedaż mieszkania z kredytem z pomocą biura nieruchomości.
Pierwszy sposób sprawdzi się najlepiej w przypadku osób, które nie mają trudności w poruszaniu się w przepisach i dopełnienie formalności związanych ze sprzedażą mieszkania ich nie przytłacza.
Jeżeli zrozumienie procesu sprzedaży mieszkania sprawia Ci trudności, zawsze możesz skorzystać z pomocy pośrednika nieruchomości. Uzyskasz od niego niezbędną pomoc, zarówno w obszarze znalezienia kupca, jak i kompletowania wszystkich niezbędnych dokumentów.
Pamiętaj, że należy poinformować potencjalnego nabywcę o tym, że sprzedajesz mieszkanie obciążone hipoteką. Wymaga tego uczciwość, a z punktu widzenia nabywcy proces sprzedaży mieszkania z hipoteką nie wiąże się z żadnymi dodatkowymi uciążliwościami.
2. Kontakt z bankiem w sprawie sprzedaży mieszkania z kredytem
Gdy znajdziesz już osobę, zdecydowaną na zakup Twojego mieszkania, należy skontaktować się bankiem, w którym posiadasz kredyt hipoteczny. Musisz złożyć wniosek o wydanie zaświadczenia z dokładną kwotą zobowiązania, które pozostało do spłacenia.
Następnie zorientuj się w procedurze wcześniejszej spłaty swojego kredytu hipotecznego. Szczegóły znajdziesz w umowie z bankiem. Najważniejsze jest pytanie, czy w przypadku nadpłaty kredytu będą nałożone na Ciebie dodatkowe opłaty.
Potrzebujesz też promesy, czyli dokumentu, w którym bank zobowiązuje się do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Termin ważności promesy to 30 dni. W tym okresie powinieneś zawrzeć umowę przedwstępną z kupującym.
3. Umowa dotycząca sprzedaży mieszkania z kredytem
Umowa przedwstępna jest potrzebna klientowi, który zamierza uzyskać własny kredyt hipoteczny. Jeżeli klient płaci gotówką, można bezpośrednio udać się do notariusza w celu sporządzenia ostatecznej umowy kupna-sprzedaży mieszkania.
Należy przypomnieć, że umowa dotycząca sprzedaży mieszkania musi mieć formę aktu notarialnego. Wizyta u notariusza związana będzie z koniecznością opłaty taksy notarialnej, wyrażonej jako ustawowa kwota + określony procent od ceny nieruchomości. Szczegóły znajdziesz w artykule sprzedaż mieszkania po spadku.
4. Rozliczenie z bankiem
Gdy otrzymasz już pieniądze, czeka Cię jeszcze konieczność rozliczenia z bankiem. Po spłacie zobowiązania otrzymasz zaświadczenie, które umożliwi Ci złożenie wniosku do sądu rejonowego o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
5. Uporządkowanie informacji w księdze wieczystej
Ostatnim krokiem jest uporządkowanie informacji w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego właściwego dla miejsca nieruchomości. Należy wykreślić stare zapisy, dotyczące Twojej hipoteki oraz uzupełnić je aktualnymi danymi.
Szczegółowy poradnik znajdziesz w artykule wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
Dokumenty niezbędne do sprzedaży mieszkania z kredytem
Do sprzedaży mieszkania z kredytem będziesz potrzebował następujących dokumentów:
- zaświadczenie z banku wraz z promesą,
- tytuł prawny nabycia nieruchomości (najczęściej będzie to akt notarialny),
- numer księgi wieczystej.
Oprócz tego, kupujący może zażądać od Ciebie:
- poświadczenia o braku zobowiązań czynszowych,
- poświadczenia o braku zameldowania w lokalu,
- zaświadczenia o braku zaległości z tytułu wieczystego użytkowania gruntów oraz podatku od nieruchomości.
Warto zawczasu przygotować te dokumenty, aby nie przedłużać i tak skomplikowanego procesu sprzedaży mieszkania.
Sprzedaż mieszkania z kredytem wskazówki
W pierwszej kolejności należy zwracać uwagę na to, czy sprzedaż mieszkania z kredytem będzie Ci się opłacała. Mowa tu przede wszystkim o tym, czy zyski ze sprzedaży mieszkania pozwolą na pokrycie pełnej kwoty zobowiązania wobec banku.
Ważne jest też to, od jakiego czasu dysponujesz nieruchomością. Jeżeli jest to okres krótszy, niż 5 lat, może pojawić się konieczność opłaty wysokiego podatku dochodowego (19%).
W trakcie sprzedaży mieszkania z kredytem, pamiętaj o:
- poinformowaniu banku o chęci sprzedaży nieruchomości,
- poinformowaniu kupującego o obciążeniu nieruchomości hipoteką (można to sprawdzić samodzielnie w sądowym Wydziale Ksiąg Wieczystych),
- dopełnienia formalności związanych z otrzymaniem promesy (kupujący z pewnością zażąda okazania tego dokumentu).
Sprzedaż mieszkania z kredytem a podatki
Gdy sprzedajesz mieszkanie z kredytem, nie masz obowiązku samodzielnego informowania Urzędu Skarbowego. Zrobi to za Ciebie notariusz.
W trakcie procesu sprzedaży mieszkania z rynku wtórnego mamy też do czynienia z koniecznością opłaty Podatku od Czynności Cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości mieszkania. Obowiązek zapłaty tego podatku leży po stronie kupującego.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami sprzedający powinien też opłacić podatek dochodowy w wysokości 19% wartości sprzedaży mieszkania. Jak zapewne się domyślasz, może to być ogromna kwota. Dlatego istnieje szereg przepisów, które umożliwiają zwolnienie z podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania. Przeczytasz o nich w naszym poradniku podatek od sprzedaży nieruchomości.
Czy bank może odmówić zgody na sprzedaż mieszkania z kredytem
Bank nie może zabronić Ci sprzedaży mieszkania z kredytem. Mało tego, zgodnie z przepisami krajowymi oraz przepisami Unii Europejskiej każda instytucja finansowa musi umożliwić Ci wcześniejszą spłatę zobowiązania. Prowizja i odsetki mogą zostać naliczone tylko za okres, w którym faktycznie dysponowałeś pożyczonymi pieniędzmi.
Tak czy inaczej – musisz poinformować bank o swoich planach, dotyczących sprzedaży mieszkania z kredytem. Bez promesy nie da się przeprowadzić tego procesu.
Jeżeli masz jakiekolwiek wątpliwości na tym gruncie, zadzwoń na infolinię swojego banku lub nawiąż kontakt za pośrednictwem swojej bankowości elektronicznej. Pracownik banku poinformuje Cię dokładnie o procedurze wystawiania promesy.
Sprzedaż mieszkania z kredytem czy warto
Zastanawiając się, czy warto sprzedawać mieszkanie z kredytem, należy wziąć pod uwagę kilka kluczowych kwestii.
Po pierwsze – aktualną cenę nieruchomości. Dla większości kredytobiorców nie będzie to żadnym problemem, ponieważ w ostatnich latach mieliśmy do czynienia z boomem i regularnym wzrostem cen na tym rynku. Oznacza to, że kwota ze sprzedaży mieszkania powinna wystarczyć na nadpłatę kredytu. W odpowiednich okolicznościach da się jeszcze na tym nieźle zarobić. Nieco inaczej będzie wyglądała sytuacja w przypadku pojawienia się kryzysu lub przedłużającej się dekoniunktury. Wówczas ceny mieszkań spadną, a sprzedaż mieszkania z kredytem może stać się nieopłacalna.
Po drugie – powinieneś dokładnie przemyśleć swoją indywidualną sytuację finansową. Zastanów się, czy sprzedając mieszkanie w jednej lokalizacji, będziesz miał następnie możliwość zakupu podobnej nieruchomości. Zwróć uwagę, że w ostatnich miesiącach drastycznie spadła zdolność kredytowa konsumentów. Zastanów się, czy dostaniesz kolejny kredyt hipoteczny na podobnych warunkach. Zajrzyj też do artykułu, który opisuje brak zdolności kredytowej.
Po trzecie – nie zakładaj, że uda Ci się szybko sprzedaż mieszkanie z kredytem. Od początku 2022 roku mamy do czynienia z coraz trudniejszą sytuacją na rynku mieszkaniowym. Z miesiąca na miesiąc funkcjonuje na nim coraz mniej klientów dysponujących gotówką lub zdolnością kredytową. Wystawienie jednego ogłoszenia na portalu internetowym może nie przynieść spodziewanych rezultatów. Jeżeli nie masz pomysłów na samodzielne pozyskanie klientów na swoje mieszkanie z kredytem, skorzystaj z pomocy profesjonalnego biura nieruchomości.