Ustanowienie hipoteki na nieruchomości to jeden z najpopularniejszych sposobów zabezpieczenia kredytu lub pożyczki. Hipoteka stanowi obciążenie nieruchomości przez cały czas trwania zabezpieczonej umowy, aż do momentu jej wykreślenia z księgi wieczystej. Może zdarzyć się jednak, że pomimo wywiązania się umowy, wpis o hipotece pozostanie w księdze wieczystej. Wówczas mamy do czynienia z niezgodnością stanu prawnego ze stanem rzeczywistym. Taka sytuacja może powodować mnóstwo problemów – szczególnie w momencie, w którym zdecydujesz się na sprzedaż nieruchomości. Taki wpis należy zatem wykreślić. Jak to wygląda w praktyce i jak wykreślić hipotekę z księgi wieczystej? Dowiesz się z tego artykułu.
Jak wykreślić hipotekę z księgi wieczystej
Istnieje kilka sposobów na skuteczne zabezpieczenie wierzytelności. Najpopularniejszym z nich jest hipoteka, czyli sytuacja w której zabezpieczeniem jest wpis w księdze wieczystej nieruchomości. W dużym skrócie – jeżeli występują problemy w spłacie zobowiązania zabezpieczonego hipoteką, wierzyciel może egzekwować swoje należności bezpośrednio z nieruchomości.
Możemy spotkać się z dwoma rodzajami hipotek tj. hipoteką umowną (np. przy popularnym kredycie hipotecznym zaciąganym w banku) oraz hipoteką przymusową (np. przy egzekucji długów).
Podstawowym warunkiem złożenia wniosku o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej (bez względu na jej rodzaj) jest wygaśnięcie wierzytelności (np. z uwagi pełną spłatę zobowiązania).
Do wniosku należy dołączyć pisemną zgodę wierzyciela (np. banku) na usunięcie wpisu.
Jeżeli tego nie zrobisz – wpis o hipotece pozostanie w księdze wieczystej, pomimo, że z punktu widzenia prawa hipoteka wygaśnie – szczegóły znajdziesz w art. 94 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Jeżeli chcesz wykreślić hipotekę z księgi wieczystej, musisz:
- pozyskać zaświadczenie o spłacie zadłużenia od wierzyciela (np. list mazalny),
- wypełnić wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej,
- wnieść opłatę sądową,
- złożyć wniosek wraz z załącznikami w Sądzie Rejonowym właściwym dla adresu zabezpieczonej nieruchomości.
1. Pozyskanie zaświadczenia o spłacie zadłużenia od wierzyciela
Pozbycie się zadłużenia to podstawowy warunek, niezbędny do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. W przytłaczającej większości wypadków dzieje się to w momencie spłaty ostatniej raty kredytu albo pożyczki. Ale to nie jedyne przypadki, w których zadłużenie wygasa.
Wierzytelność wygasa m.in. w przypadku:
- pełnej spłaty długu,
- potrącenia (art. 498 Kodeksu cywilnego),
- zwolnienia z długu (art. 508 Kodeksu cywilnego),
- spełnienia za zgodą wierzyciela innego świadczenia (art. 453 Kodeksu cywilnego),
- złożenia świadczenia do depozytu sądowego (art. 470 Kodeksu cywilnego),
- wygaśnięcia użytkowania wieczystego obciążonego hipoteką.
Sposób postępowania banku w przypadku pełnej spłaty zobowiązania powinien zostać określony w Twojej umowie. Najczęściej będziemy mieli tu do czynienia z sytuacją, w której bank, po spłacie ostatniej raty, zobowiązuje się do przesłania dłużnikowi tzw. listu mazalnego – czyli pisemnego potwierdzenia, że zobowiązanie zabezpieczone hipoteką zostało spłacone. Taki dokument stanowi podstawę do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.
Może jednak zdarzyć się, że umowa dotycząca Twojego zobowiązania nie będzie zawierała takiego obowiązku. Co wtedy? Wówczas należy samodzielne wystąpić na piśmie do wierzyciela o wydanie odpowiednich dokumentów.
Czy wierzyciel może odmówić ich wydania?
Nie. Obowiązkiem wierzyciela po spłacie zobowiązania jest wykonanie wszystkich niezbędnych czynności, które umożliwią wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej (art. 100 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Jeżeli wierzyciel się ociąga lub nie chce wydać potwierdzenia spłaty zobowiązania, możesz powołać się na ten przepis w swoim piśmie.
Wniosek o wydanie odpowiednich dokumentów można wysłać listem poleconym lub złożyć za potwierdzeniem odbioru bezpośrednio u wierzyciela (np. w banku). Dlaczego uzyskanie tych dokumentów jest aż tak ważne?
Pamiętaj, że Wydział Ksiąg Wieczystych sam z siebie nie monitoruje przebiegu zobowiązań i nie dokonuje automatycznych aktualizacji – czyli wpis o zabezpieczeniu kredytu pozostanie w księdze, aż do momentu, w którym zawnioskujesz o jego wykreślenie.
Wniosek do wierzyciela o wydanie dokumentów potwierdzających wygaśnięcie zobowiązania powinien zawierać:
- numer umowy kredytowej,
- numer księgi wieczystej nieruchomości,
- prośbę o wyrażenie zgody na usunięcie wpisu o hipotece z księgi wieczystej,
- wskazanie sposobu i miejsca przekazania dokumentów (np. adres na który mają zostać przesłane).
Wydanie listu mazalnego może być związane z niewielką opłatą na rzecz banku (szczegóły znajdziesz na stronie internetowej podmiotu, który udzielił Ci kredytu). Wówczas do wniosku należy też dołączyć potwierdzenie złożenia takiej opłaty.
List mazalny powinien zawierać:
- dane osobowe dłużnika,
- adres dłużnika oraz adres nieruchomości objętej zabepieczeniem,
- datę podpisania umowy o raz datę wywiązania się dłużnika z umowy,
- zgodę wierzyciela (np. banku) na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
List mazalny musi zostać podpisany przez osobę uprawnioną do reprezentowania wierzyciela (np. pracownik banku, urzędu, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych itd.). Poświadczenie notarialne podpisu na takim liście mazalnym nie jest wymagane. Natomiast taki warunek może zostać postawiony przez sąd, gdy wierzycielem była osoba prywatna.
2. Wypełnienie wniosku o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej
Masz już zaświadczenie, że pozbyłeś się zadłużenia powiązanego z hipoteką? Wspaniale!
Teraz nadszedł czas na złożenie wniosku do Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego (właściwego dla adresu nieruchomości).
Kto składa wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej? W teorii może to zrobić zarówno były dłużnik, jak i wierzyciel. Jednak w praktyce obowiązek ten spada najczęściej na osobę, która wywiązała się ze zobowiązania (kredytobiorcę).
Podstawą do usunięcia wpisu o hipotece w księdze wieczystej jest złożenie odpowiedniego wniosku. Może to zrobić właściciel nieruchomości. Warto przy tym pamiętać, że wierzytelność, która została zabezpieczona hipoteką powinna zostać całkowicie spłacona. Dokumenty potwierdzające wywiązanie się wierzyciela z umowy należy dołączyć do wniosku.
Do złożenia wniosku o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej potrzebujesz:
- wypełnionego formularza KW-WPIS,
- zgodę wierzyciela na wykreślenie hipoteki (tzw. list mazalny),
- pełnomocnictwo osoby wystawiającej list mazalny do reprezentowania wierzyciela,
- dowód opłaty sądowej (będzie to kwota ok. 100 zł).
Wniosek wraz z załącznikami należy złożyć w Sądzie Rejonowym właściwym miejscowo dla położenia nieruchomości objętej hipoteką. Możesz zrobić to osobiście lub za pośrednictwem listu poleconego. Jeżeli zdecydujesz się na osobiste dostarczanie dokumentów, pamiętaj aby wykonać ich kserokopie (na których pracownik sądu pokwituje ich odbiór).
Obecnie nie ma możliwości złożenia wniosku o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej za pośrednictwem internetu.
Robisz porządki w formalnościach przed sprzedażą domu lub mieszkania? Sprawdź, jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości.
3. Wniesienie opłaty sądowej
W przypadku modyfikacji wpisów w Księdze Wieczystej opłata sądowa nie powinna znacznie przekroczyć kwoty 100 zł. Jeżeli nie możesz znaleźć informacji o aktualnej kwocie opłaty sądowej – skontaktuj się z telefonicznie z sekretariatem. W ten sposób na pewno otrzymasz wszystkie niezbędne informacje.
Opłatę sądową możesz złożyć bezpośrednio w kasie sądu lub za pośrednictwem przelewu na numer rachunku wskazany na stronie internetowej sądu. Pamiętaj, aby dołączyć potwierdzenie wpłaty do swojego wniosku.
4. Złożenie wniosku wraz z załącznikami w Sądzie rejonowym
Wszystko gotowe? Teraz wystarczy już tylko złożyć wszystkie przygotowane dokumenty do sekretariatu sądu. Pamiętaj, że możesz wykorzystać w tym celu list polecony.
Sąd poinformuje Cię listownie o sposobie rozpatrzenia Twojego wniosku. Ile czasu będziesz musiał czekać? Wszystko zależy od obłożenia konkretnego sądu pracą, jednak z reguły 14 dni wystarcza, aby wykreślić wpis.
Stan księgi wieczystej możesz też sprawdzać online w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych – wystarczy, że w odpowiednim oknie wpiszesz numer swój numer księgi. Po pozytywnym rozpatrzeniu wniosku wpis o zabezpieczeniu hipotecznym powinien zostać niezwłocznie usunięty.
Chcesz poznać inne sposoby wykorzystania zabezpieczeń wierzytelności? Sprawdź na czym polega odwrócona hipoteka.