Proces kupowania mieszkania zawsze zwi─ůzany jest z licznymi formalno┼Ťciami. W trakcie tego procesu wyst─Öpuj─ů te┼╝ r├│┼╝ne typy um├│w, kt├│re trudno spotka─ç na innych rynkach. Jedn─ů z nich jest umowa przyrzeczona. Co to jest umowa przyrzeczona? Na kt├│rym etapie zakupu mieszkania warto z niej skorzysta─ç? Jakie skutki prawne wywo┼éuje zawarcie umowy przyrzeczonej? Dowiesz si─Ö z tego artyku┼éu.

Obraz przedstawiaj─ůcy, jak wygl─ůda umowa przyrzeczona.

Co to jest umowa przyrzeczona

Umowa przyrzeczona – to rodzaj gwarancji, zabezpieczaj─ůcej obie strony transakcji dotycz─ůcej nieruchomo┼Ťci. Zawiera si─Ö j─ů w formie aktu notarialnego. Termin podpisania umowy przyrzeczonej powinien zosta─ç zapisany w umowie przedwst─Öpnej. Podstawowa r├│┼╝nica pomi─Ödzy umow─ů przyrzeczon─ů, a przedwst─Öpn─ů polega na tym, ┼╝e umowa przyrzeczona zobowi─ůzuje do przekazania w┼éasno┼Ťci nieruchomo┼Ťci, natomiast umowa przedwst─Öpna to wy┼é─ůcznie zapowied┼║ podpisania w┼éa┼Ťciwej umowy (kt├│ra mo┼╝e by─ç chwilowo niemo┼╝liwa np. z uwagi na przeszkody prawne).

Jak to wygl─ůda w praktyce? Je┼╝eli zdecydujesz si─Ö na zakup mieszkania z kredytem hipotecznym, bank w pierwszej kolejno┼Ťci za┼╝─ůda od Ciebie dostarczenia umowy przedwst─Öpnej. W├│wczas b─Ödzie mo┼╝na wykona─ç wszystkie czynno┼Ťci, kt├│re s─ů niezb─Ödne do zawarcia umowy kredytu (m.in. sprawdzenie zdolno┼Ťci kredytowej, ocena ryzyka banku itd.). Gdy dostaniesz ju┼╝ decyzj─Ö o przyznaniu kredytu – b─Ödziesz musia┼é dostarczy─ç kredytodawcy umow─Ö przyrzeczon─ů. Dopiero w├│wczas transza kredytu zostanie wyp┼éacona na Twoje konto.

Umowa przyrzeczona rodzi zatem zdecydowanie powa┼╝niejsze skutki, ni┼╝ umowa przedwst─Öpna. Podstaw─ů prawn─ů jest w tym wypadku 389 ┬ž 1 Kodeksu cywilnego.

Termin podpisania umowy przyrzeczonej

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej powinien zosta─ç jasno sprecyzowany w postanowieniach umowy przedwst─Öpnej (kt├│r─ů zawierasz np. z deweloperem). Je┼╝eli termin nie zosta┼é sprecyzowany w umowie – prawo przewiduje rok na wykonanie tej czynno┼Ťci. Je┼╝eli tak si─Ö nie stanie – postanowienia umowy przedwst─Öpnej wygasaj─ů (art. 392 ┬ž Kodeksu cywilnego).

Co powinna zawiera─ç umowa przyrzeczona

W umowie przyrzeczonej nale┼╝y umie┼Ťci─ç

  • tytu┼é dokumentu,
  • dat─Ö oraz miejsce zawarcia,
  • dane osobowe obu stron umowy,
  • cena transakcji,
  • okre┼Ťlenie dopuszczalnych zmian w umowie oraz informacje o aneksach,
  • termin i spos├│b zap┼éaty,
  • o┼Ťwiadczenia sprzedaj─ůcego o posiadaniu prawa w┼éasno┼Ťci do nieruchomo┼Ťci i jej stanie prawnym,
  • termin wydania nieruchomo┼Ťci nabywcy,
  • inne ustalenia mi─Ödzy stronami np. kto jest obci─ů┼╝ony kosztami notarialnymi,
  • spos├│b rozstrzygania spor├│w,
  • podpisy stron.

Skutki podpisania umowy przyrzeczonej

Podstawowym prawem, wynikaj─ůcym z faktu podpisania umowy przedwst─Öpnej, jest domaganie si─Ö zawarcia umowy przyrzeczonej i doprowadzenia do finalizacji transakcji.

Uchylanie si─Ö od podpisania umowy przyrzeczonej umo┼╝liwia z kolei ka┼╝dej ze stron wyst─ůpienie do s─ůdu o odszkodowanie.

Nale┼╝y przy tym podkre┼Ťli─ç, ┼╝e szkoda powsta┼éa w wyniku zaniechania czynno┼Ťci musi zosta─ç jasno udokumentowana. Ogromne znaczenie ma te┼╝ wykazanie zwi─ůzku przyczynowego pomi─Ödzy brakiem podpisania umowy przyrzeczonej, a zaistnia┼é─ů szkod─ů.

Ile kosztuje zawarcie umowy przyrzeczonej

Prawo nie precyzuje, kt├│ra strona ponosi koszty notarialne zawarcia umowy przyrzeczonej. Najcz─Ö┼Ťciej b─Ödziemy mieli do czynienia z sytuacj─ů, w kt├│rej stron─ů obci─ů┼╝on─ů op┼éatami b─Ödzie kupuj─ůcy. Oczywi┼Ťcie nic nie stoi na przeszkodzie, aby strony dosz┼éy do porozumienia i podzieli┼éy si─Ö op┼éatami po po┼éowie.

Taksa notarialna oraz inne op┼éaty zwi─ůzane z wywi─ůzaniem si─Ö z zapis├│w umowy (m.in. op┼éata za za┼éo┼╝enie ksi─Ögi wieczystej, op┼éata s─ůdowa za wpis hipoteki itd.) mog─ů wynosi─ç nawet kilka tysi─Öcy z┼éotych. Je┼╝eli interesuj─ů Ci─Ö szczeg├│┼éy, sprawd┼║ nasz poradnik wykre┼Ťlenie hipoteki z ksi─Ögi wieczystej.

Wi─Ökszo┼Ť─ç kupuj─ůcych niepokoi si─Ö te┼╝ konieczno┼Ťci─ů zap┼éaty Podatku od Czynno┼Ťci Cywilnoprawnych, kt├│ry wynosi 2% warto┼Ťci nieruchomo┼Ťci. Nale┼╝y tu jednak podkre┼Ťli─ç, ┼╝e konieczno┼Ť─ç op┼éaty podatku nie dotyczy os├│b kupuj─ůcych lokal od dewelopera. PCC jest wymagane w przypadku zakupu nieruchomo┼Ťci z rynku wt├│rnego.

Robisz porz─ůdek w swoich finansach? Sprawd┼║, co powinna zawiera─ç umowa po┼╝yczki.