Proces kupowania mieszkania zawsze związany jest z licznymi formalnościami. W trakcie tego procesu występują też różne typy umów, które trudno spotkać na innych rynkach. Jedną z nich jest umowa przyrzeczona. Co to jest umowa przyrzeczona? Na którym etapie zakupu mieszkania warto z niej skorzystać? Jakie skutki prawne wywołuje zawarcie umowy przyrzeczonej? Dowiesz się z tego artykułu.
Co to jest umowa przyrzeczona
Umowa przyrzeczona – to rodzaj gwarancji, zabezpieczającej obie strony transakcji dotyczącej nieruchomości. Zawiera się ją w formie aktu notarialnego. Termin podpisania umowy przyrzeczonej powinien zostać zapisany w umowie przedwstępnej. Podstawowa różnica pomiędzy umową przyrzeczoną, a przedwstępną polega na tym, że umowa przyrzeczona zobowiązuje do przekazania własności nieruchomości, natomiast umowa przedwstępna to wyłącznie zapowiedź podpisania właściwej umowy (która może być chwilowo niemożliwa np. z uwagi na przeszkody prawne).
Jak to wygląda w praktyce? Jeżeli zdecydujesz się na zakup mieszkania z kredytem hipotecznym, bank w pierwszej kolejności zażąda od Ciebie dostarczenia umowy przedwstępnej. Wówczas będzie można wykonać wszystkie czynności, które są niezbędne do zawarcia umowy kredytu (m.in. sprawdzenie zdolności kredytowej, ocena ryzyka banku itd.). Gdy dostaniesz już decyzję o przyznaniu kredytu – będziesz musiał dostarczyć kredytodawcy umowę przyrzeczoną. Dopiero wówczas transza kredytu zostanie wypłacona na Twoje konto.
Umowa przyrzeczona rodzi zatem zdecydowanie poważniejsze skutki, niż umowa przedwstępna. Podstawą prawną jest w tym wypadku 389 § 1 Kodeksu cywilnego.
Termin podpisania umowy przyrzeczonej
Termin zawarcia umowy przyrzeczonej powinien zostać jasno sprecyzowany w postanowieniach umowy przedwstępnej (którą zawierasz np. z deweloperem). Jeżeli termin nie został sprecyzowany w umowie – prawo przewiduje rok na wykonanie tej czynności. Jeżeli tak się nie stanie – postanowienia umowy przedwstępnej wygasają (art. 392 § Kodeksu cywilnego).
Co powinna zawierać umowa przyrzeczona
W umowie przyrzeczonej należy umieścić
- tytuł dokumentu,
- datę oraz miejsce zawarcia,
- dane osobowe obu stron umowy,
- cena transakcji,
- określenie dopuszczalnych zmian w umowie oraz informacje o aneksach,
- termin i sposób zapłaty,
- oświadczenia sprzedającego o posiadaniu prawa własności do nieruchomości i jej stanie prawnym,
- termin wydania nieruchomości nabywcy,
- inne ustalenia między stronami np. kto jest obciążony kosztami notarialnymi,
- sposób rozstrzygania sporów,
- podpisy stron.
Skutki podpisania umowy przyrzeczonej
Podstawowym prawem, wynikającym z faktu podpisania umowy przedwstępnej, jest domaganie się zawarcia umowy przyrzeczonej i doprowadzenia do finalizacji transakcji.
Uchylanie się od podpisania umowy przyrzeczonej umożliwia z kolei każdej ze stron wystąpienie do sądu o odszkodowanie.
Należy przy tym podkreślić, że szkoda powstała w wyniku zaniechania czynności musi zostać jasno udokumentowana. Ogromne znaczenie ma też wykazanie związku przyczynowego pomiędzy brakiem podpisania umowy przyrzeczonej, a zaistniałą szkodą.
Ile kosztuje zawarcie umowy przyrzeczonej
Prawo nie precyzuje, która strona ponosi koszty notarialne zawarcia umowy przyrzeczonej. Najczęściej będziemy mieli do czynienia z sytuacją, w której stroną obciążoną opłatami będzie kupujący. Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, aby strony doszły do porozumienia i podzieliły się opłatami po połowie.
Taksa notarialna oraz inne opłaty związane z wywiązaniem się z zapisów umowy (m.in. opłata za założenie księgi wieczystej, opłata sądowa za wpis hipoteki itd.) mogą wynosić nawet kilka tysięcy złotych. Jeżeli interesują Cię szczegóły, sprawdź nasz poradnik wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
Większość kupujących niepokoi się też koniecznością zapłaty Podatku od Czynności Cywilnoprawnych, który wynosi 2% wartości nieruchomości. Należy tu jednak podkreślić, że konieczność opłaty podatku nie dotyczy osób kupujących lokal od dewelopera. PCC jest wymagane w przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego.
Robisz porządek w swoich finansach? Sprawdź, co powinna zawierać umowa pożyczki.