Zamierzasz kupić nieruchomość? Zastanawiasz się, czy bank pozytywnie rozpatrzy Twój wniosek o kredyt hipoteczny? Sprawdź, ile wynosi minimalny wkład własny do kredytu hipotecznego i poznaj 4 sprawdzone sposoby, dzięki którym uzbierasz wymaganą kwotę.

Obraz przedstawiający, jak wygląda wkład własny kredytu hipotecznego.

Ile wynosi wkład własny kredytu hipotecznego

Minimalny wkład własny do kredytu hipotecznego wynosi obecnie 20% wartości nieruchomości.

Taki poziom wymaganego wkładu to ogromny problem dla wszystkich osób, które zamierzają kupić własny dom lub mieszkanie.

Problem wynika przede wszystkim z aktualnych cen nieruchomości. Jedna piąta wartości nowego domu lub mieszkania w większym mieście coraz częściej oscyluje w granicy 100 000 zł.

Nie dysponujesz taką gotówką?

Nie załamuj się! Poniżej znajdziesz kilka sposobów, dzięki którym znacznie zwiększysz swoje szanse na pozytywne rozpatrzenie wniosku o kredyt hipoteczny.

Co to jest wkład własny

Jednak w pierwszej kolejności musimy bliżej przyjrzeć się wymaganiom stawianym przez banki.

Podstawowym warunkiem udzielenia kredytu hipotecznego jest posiadanie wkładu własnego, czyli oszczędności, które kredytobiorca przeznaczy na planowany zakup nieruchomości.

Przykład: Jeżeli planujesz zakup mieszkania o wartości 250 000 zł, bank zgodzi się na udzielenie Ci kredytu hipotecznego tylko wtedy, gdy jesteś w stanie przeznaczyć na nie 50 000 zł z własnej kieszeni.

Czy banki zawsze stawiały przed klientami tak wygórowane wymagania?

Otóż nie. Przez długie lata udzielano kredytów hipotecznych bez żadnego wkładu własnego. Później powoli przykręcano klientom śrubę.

Przed rokiem 2013 mogłeś otrzymać kredyt hipoteczny w wysokości 100% wartości nieruchomości (tj. bez żadnego wkładu własnego).

Od roku 2013 było to już maksymalnie 90% wartości nieruchomości (wkład własny na poziomie 10%), a od 2015 roku jest to już 80% wartości nieruchomości (wkład własny na poziomie 20%).

Dlaczego regularnie podnoszono wymaganą wartość wkładu własnego?

Podstawowym problemem była patologiczna sytuacja na rynku nieruchomości. Łatwy dostęp do kredytów błyskawicznie zwiększał ceny lokali i materiałów budowlanych. Ewentualne załamanie na tym roku groziło z kolei kryzysem w całej gospodarce (z czym mieliśmy do czynienia m.in. w USA i Hiszpanii).

W odpowiedzi na to zagrożenie wprowadzono szereg rozwiązań prawnych, których celem było zwiększenie wymagań w stosunku do kredytobiorców – m.in. Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego.

Czy takie rozwiązanie ma jakieś pozytywne strony dla kredytobiorcy?

Owszem, ma.

Wyższy poziom wkładu własnego może być korzystny z punktu widzenia klienta, bo:

  • zmniejsza całkowitą sumę kredytowania, a co za tym idzie wysokość comiesięcznych rat
  • umożliwia otrzymanie kredytu osobom z mniejszą zdolnością kredytową
  • zwiększa prawdopodobieństwo, że klient poradzi sobie z terminową spłatą zobowiązania

Czy można otrzymać kredyt hipoteczny bez wkładu własnego

W myśl aktualnie obowiązujących przepisów nie ma możliwości otrzymania kredytu hipotecznego bez posiadania wkładu własnego.

Mało tego. Ostatnie zmiany w prawie jeszcze bardziej podnoszą wymagania w stosunku do nowych klientów banków.

Na szczęście pomiędzy bankami występuje konkurencja i jednym z jej elementów może być konkretna kwota wkładu własnego, wymagana od osób wnioskujących o kredyt.

Od czego zależy kwota wkładu własnego

Jeżeli zdecydujesz się na głębszą analizę co najmniej kilku ofert kredytów, szybko zauważysz między nimi dość istotne różnice.

Na przykład – dlaczego niektóre banki reklamują oferty z 10% wkładem własnym, podczas gdy minimum wynosi 20%?

Różnica w kwocie wkładu własnego w zależności od banku

W ofertach Alior Banku, Banku Millenium, Credit Agricole lub mBanku znajdziesz zapis, że minimalna kwota wkładu własnego osoby wnioskującej o kredyt hipoteczny wynosi 10%.

Jeżeli dokładniej wczytasz się w dostępne na stronach internetowych wzory umów, zauważysz że obniżenie wymaganej kwoty wkładu własnego wiąże się z koniecznością wykupienia dodatkowego ubezpieczenia kredytu.

W tym wypadku bank zwiększy również swoją marżę o ok. 0,2-0,3%.

Z Twojej perspektywy oznacza to, że będziesz musiał płacić wyższe raty aż do momentu, w którym saldo nie spadnie poniżej 80% wartości nieruchomości.

Różnica w kwocie wkładu własnego w zależności od waluty kredytu

Kolejnym czynnikiem, który może budzić wątpliwości klientów jest wymagana wysokość wkładu własnego w przypadku kredytów walutowych.

Jeżeli zastanawiasz się nad takim kredytem, musisz być przygotowany na to, że wymagana kwota wkładu własnego będzie jeszcze wyższa (od 22% do nawet 40%).

Banki doskonale zdają sobie sprawę z ryzyka, jakie stoi przed klientem w przypadku zaciągnięcia kredytu w obcej walucie i oferują swoje usługi wyłącznie osobom, których sytuacja majątkowa zapewnia największe szanse na terminowy zwrot należności.

Jak uzbierać na wkład własny

Dla banków największe znaczenie ma gotówka. Jeżeli zgromadzisz pieniądze w wysokości 20% wartości planowanego zakupu, znacznie przyspieszysz całą procedurę ubiegania się o kredyt hipoteczny.

Nie dysponujesz taką kwotą? Głowa do góry!

To, że nie masz gotówki w wysokości 1/5 wartości planowanej inwestycji, nie oznacza wcale, że bank odmówi Ci kredytu.

Istnieją też inne sposoby, dzięki którym możesz spełnić wymagania kredytodawcy.

Poniżej znajdziesz kilka skutecznych pomysłów na uzbieranie kwoty niezbędnej do opłacania wkładu własnego.

1. Wkład własny z darowizny

Podstawowym pomysłem przy zbieraniu kwoty niezbędnej do wkładu własnego jest zwrócenie się o pomoc do najbliższych.

Jeżeli też planujesz to zrobić, pamiętaj aby dobrze zastanowić się przed przeprowadzeniem takiej operacji.

Większość osób starających się o kredyt wybiera rozwiązanie w postaci darowizny.

Wynika to przede wszystkim z aktualnych przepisów podatkowych, które w przypadku darowizn, dokonywanych w ramach zerowej grupy podatkowej (czyli między najbliższymi) zwalniają obdarowanego z konieczności zapłaty 19% podatku dochodowego.

Wystarczy zgłosić taką czynność w formularzu SD-Z2 w swoim urzędzie skarbowym. Pamiętaj, że masz na to tylko 6 miesięcy od momentu otrzymania darowizny.

2. Wkład własny z książeczki mieszkaniowej

Posiadasz starą książeczkę mieszkaniową? To dobry moment, aby ją wykorzystać!

Jeżeli Twoja książeczka mieszkaniowa została założona przed 23 października 1990 roku, możesz ubiegać się o dopłatę z budżetu państwa – czyli o tzw. premię gwarancyjną.

Warto się tym zainteresować, bowiem średnia wysokość przyznawanych premii oscyluje obecnie w granicach 9000 zł – 10 000 zł.

Pamiętaj, że zgromadzone tam oszczędności możesz przeznaczyć tylko na konkretne, wymienione w ustawie cele.

Nawet jeżeli nie kwalifikujesz się do otrzymania premii, zakup mieszkania to świetna okazja do zlikwidowania książeczki.

Więcej informacji znajdziesz w artykule książeczka mieszkaniowa co z nią zrobić.

3. Wkład własny zabezpieczony inną nieruchomością

Jeżeli dysponujesz już działką, a kredyt hipoteczny chcesz wykorzystać tylko do wybudowania na niej domu – możesz przestać martwić się o wkład własny.

Wartość działki z dużym prawdopodobieństwem pokryje wymaganą kwotę (banki uznają ją po prostu na poczet wkładu własnego).

Podobnie prezentuje się sytuacja osób, które dysponują już jednym mieszkaniem, ale zamierzają kupić następne lub wybudować dom. W tym wypadku dokonuje się wpisu w księdze wieczystej poprzedniej nieruchomości na rzecz banku (przeprowadzenie tej procedury wymaga aktu notarialnego).

Pamiętaj jednak, że bank może nie uznać za wkład własny zabezpieczenia nieruchomością, której jesteś tylko współwłaścicielem.

Wielu kredytobiorców decyduje się też na sprzedaż nieruchomości i przeznaczenie uzyskanej kwoty na nową inwestycję. To całkiem rozsądne wyjście, które znacznie zmniejsza ostateczne koszty kredytu i wysokość comiesięcznych rat.

Przede wszystkim dlatego, że w tym wypadku klienci decydują się na kredyt hipoteczny w mniejszej wysokości i na krótszy termin, tak aby pokryć różnicę pomiędzy zyskiem ze sprzedaży starej nieruchomości, a kosztem nowego mieszkania lub domu.

Warto przy tym zauważyć, że zysk ze sprzedaży nieruchomości może zostać objęty 19% podatkiem dochodowym. Jeżeli zastanawiasz się nad takim rozwiązaniem, koniecznie przeczytaj artykuł podatek od sprzedaży nieruchomości jak go nie płacić.

4. Wkład własny zabezpieczony IKE i IKZE

Wkład własny możesz również zabezpieczyć ze środków zgromadzonych na Indywidualnym Koncie Emerytalnym lub Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego.

Co istotne – nie musisz wypłacać tych środków. Bank zabezpieczy na Twoim koncie określoną kwotę do czasu spłacenia przez Ciebie wkładu własnego.

Czy można otrzymać kredyt lub pożyczkę na wkład własny

Środki na wkład własny do kredytu hipotecznego nie mogą pochodzić z innego kredytu lub pożyczki.

Jeżeli zdecydujesz się na takie rozwiązanie, tylko niepotrzebnie się zadłużysz i zmniejszysz swoją zdolność kredytową.

Jaki kredyt hipoteczny wybrać

W trakcie ostatnich miesięcy mieliśmy do czynienia ze znacznymi zawirowaniami na rynku kredytów hipotecznych. Na skutek ograniczeń wprowadzanych przez rząd niektóre banki zaczęły wymagać od nowych klientów wkładu własnego nawet na poziomie 40% wartości nieruchomości – jednak obecnie sytuacja zdaje się powoli wracać do normy.

Pamiętaj, aby przed wyborem kredytu hipotecznego porównać ofertę co najmniej kilku banków. Sprawdź, która z nich najlepiej odpowiada Twoim potrzebom.

Jeżeli spodziewasz się poważnych problemów w uzbieraniu wymaganej kwoty wkładu własnego, być może lepszym rozwiązaniem będzie kredyt z wyższym ubezpieczeniem.

Jeżeli znajdziesz swój sposób na uzbieranie wkładu własnego – korzystniej wybrać ofertę, w której będziesz płacił niższe raty.

Chcesz uporządkować swoje finanse? Zajrzyj do sekcji oszczędzanie na na naszym blogu.