Znalazłeś ciekawą ofertę nieruchomości? Chciałbyś ją zarezerwować do momentu podjęcia ostatecznej decyzji i skompletowania wszystkich dokumentów? Umowa rezerwacyjna mieszkania zwiększa Twoje szanse na sfinalizowanie korzystnej transakcji przed konkurencją. Jak wygląda umowa rezerwacyjna mieszkania? Co należy w niej zapisać? Na co zwracać szczególną uwagę? Dowiesz się z tego artykułu.
Co to jest umowa rezerwacyjna mieszkania
Umowa rezerwacyjna mieszkania zakłada, że sprzedający wycofuje ze swojej oferty konkretną nieruchomość na określony czas i rezerwuje ją dla potencjalnego kupującego. Taka umowa nie przenosi własności nieruchomości na drugą stronę – sprzedawca po prostu deklaruje, że wskazana w umowie osoba będzie miała prawo do zakupu tej nieruchomości w pierwszej kolejności (tj. przed innymi zainteresowanymi).
Umowa rezerwacyjna mieszkania umożliwia:
- dokładne przemyślenie decyzji przez kupującego,
- porównanie ofert konkurencji,
- zgromadzenie dokumentów niezbędnych do zaciągnięcia kredytu hipotecznego,
- zweryfikowanie i potwierdzenie swojej zdolności kredytowej,
- zrezygnowanie z mieszkania (szczególnie istotne w przypadku klientów decydujących się na rezerwacje w niedokończonej inwestycji).
Z rezerwacjami mieszkania mamy do czynienia zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Jednak w praktyce najczęściej spotkamy je w przypadku nowych, popularnych inwestycji. Umowa rezerwacyjna mieszkania nie jest obowiązkowa, jednak jej zawarcie może się okazać bardzo korzystne. Szczególnie, gdy mamy do czynienia z atrakcyjną ofertą (np. pod względem lokalizacji), która może generować znaczne zainteresowanie innych kupców.
Umowa rezerwacyjna mieszkania jest szczególnie przydatna, gdy znalazłeś nieruchomość spełniającą wszystkie Twoje wymagania i chcesz uniknąć sytuacji, w której zostanie ona sprzedana komuś innemu.
Na rynku spotkamy dwa typy umów rezerwacyjnych, tj:
- umowa rezerwacyjna zwykła
- umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej
1. Zwykła umowa rezerwacyjna mieszkania
To najczęściej spotykana umowa, która nie rodzi poważniejszych skutków w przypadku rezygnacji. Warto przy tym podkreślić, że dotyczy to zarówno potencjalnego klienta, jak i dewelopera. Umowa tego typu jest traktowana jako deklaracja i przewiduje mnóstwo możliwości jej zerwania.
Czas trwania zwykłej umowy rezerwacyjnej wynosi najczęściej tylko 14 dni. Najważniejszym skutkiem takiej umowy jest wycofanie ogłoszenia o sprzedaży (np. ze strony internetowej) lub zmiana statusu mieszkania na „zarezerwowane”. Po wygaśnięciu umowy ogłoszenie jest przywracane. Taka umowa może mieć zarówno formę ustną, jak i pisemną.
2. Umowa rezerwacyjna mieszkania z elementami umowy przedwstępnej
Z kolei ten typ umowy zobowiązuje potencjalnego klienta do zakupu nieruchomości (a dewelopera do sprzedaży), gdy spełnione zostaną wskazane w umowie warunki. W takiej umowie możemy spotkać się z różnymi zabezpieczeniami, gdy jedna ze stron nie zechce jej wykonać. Umowa rezerwacyjna tego typu musi mieć formę aktu notarialnego.
Wtedy uzyskujemy większą gwarancję, że faktycznie dojdzie do sprzedaży zarezerwowanego mieszkania. W tym wypadku będziemy mieli już do czynienia z ostatecznie uzgodnioną ceną nieruchomości, harmonogramem płatności oraz konkretnym terminem przekazania mieszkania.
Zawieranie umów rezerwacyjnych nie jest obowiązkowe. Jeżeli dysponujesz gotówką i jesteś zdecydowany na zakup – możesz od razu przejść do umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Większość klientów decyduje się na umowę rezerwacyjną, aby na spokojnie zastanowić się, czy zechcą sfinalizować transakcje i nie martwić się potencjalną konkurencją ze strony innych kupujących.
Różnice pomiędzy umową rezerwacyjną a przedwstępną
Oba typy umów spełniają podobne funkcje. Najważniejszą różnicą są konsekwencje ich podpisania.
Z umowy rezerwacyjnej można łatwo się wycofać, z kolei umowa przedwstępna stanowi zobowiązanie do podpisania umowy głównej (art. 389 Kodeksu cywilnego). W przypadku niewywiązania się z postanowień umowy przedwstępnej możesz stracić zadatek wpłacony na rzecz sprzedającego.
Należy tu podkreślić, że umowa rezerwacyjna nie stanowi podstawy do rozpatrzenia przez bank wniosku o kredyt hipoteczny. Do przeprowadzenia tej procedury potrzebujesz umowy przedwstępnej.
Masz problemy z uzyskaniem kredytu hipotecznego w banku? Przeczytaj, jak poprawić zdolność kredytową.
Co powinna zawierać umowa rezerwacyjna mieszkania
Treść zwykłej umowy rezerwacyjnej nie jest ściśle uregulowana przepisami. Przy jej konstrukcji stosujemy postanowienia Kodeksu cywilnego. Zatem podstawowa umowa rezerwacyjna mieszkania może mieć zarówno formę pisemną, jak i ustną (przy czym warto zaznaczyć, że forma pisemna ma zdecydowanie większą wartość dowodową).
W treści umowy rezerwacyjnej mieszkania warto zawrzeć:
- datę, miejsce oraz oznaczenie stron umowy,
- dokładne wskazanie nieruchomości, której dotyczy umowa,
- określenie czasu rezerwacji,
- określenie wysokości i formy opłaty na rzecz sprzedawcy nieruchomości (o ile tak postanowią strony),
- określenie czynności rezerwacyjnych do wykonania w ramach umowy,
- konsekwencje (lub ich brak) w przypadku niedotrzymania warunków umowy,
- określenie postępowania w przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy,
- podpisy stron.
W przypadku umowy rezerwacyjnej z elementami umowy przedwstępnej, konieczne będzie skorzystanie z pomocy notariusza oraz określenie innych elementów umowy przyrzeczonej, wymaganych przez obowiązujące prawo.
Robisz porządki w swoich finansach? Sprawdź, co powinna zawierać umowa pożyczki.
Ile kosztuje umowa rezerwacyjna mieszkania
W przypadku ustalania kosztów umowy rezerwacyjnej mieszkania opieramy się na zasadzie swobody kształtowania umów, która wynika z przepisów Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że taka umowa może, ale nie musi generować żadnych kosztów dla stron. Wbrew pozorom na rynku dość często zdarzały się bezpłatne umowy rezerwacyjne.
Jednak w ostatnich latach, z uwagi na hossę na rynku nieruchomości, coraz częściej spotkamy się z koniecznością dokonania opłaty za rezerwację.
Opłata za zawarcie umowy rezerwacyjnej mieszkania może mieć formę:
- jednorazowej bezzwrotnej opłaty (określona kwota przekazana dla dewelopera),
- zaliczkę (zwrotną w przypadku wycofania się strony z umowy),
- zadatek (bezzwrotny w przypadku wycofania się strony z umowy).
Warto przy tym podkreślić, że bez różnicy, jaką formę przybiorą opłaty związane z procesem zawierania umowy rezerwacyjnej, ich charakter i wartość powinna zostać szczegółowo określona w umowie.
Umowa rezerwacyjna mieszkania na co zwrócić uwagę
Podczas zawierania umowy rezerwacyjnej mieszkania zwracaj uwagę na:
- termin umowy (czy wystarczy na podjęcie decyzji lub uzyskanie informacji z banku),
- koszty umowy (czy w przypadku wygaśnięcia umowy pieniądze zostaną Ci zwrócone),
- konsekwencje zawarcia umowy (czy mamy do czynienia z umową zwykłą, czy z elementami przedwstępnej),
- precyzyjne określenie nieruchomości,
- precyzyjne określenie czynności wykonywanych w ramach umowy (np. usunięcie ogłoszenia z internetu),
- warunki i konsekwencje odstąpienia od umowy (zarówno Twoje, jak i sprzedającego).
W praktyce to deweloper przedstawi Ci projekt umowy rezerwacyjnej mieszkania, z której korzysta na co dzień. Pamiętaj, że masz prawo negocjować jej warunki, tak aby dobrze dopasować ją do swoich potrzeb.
Podpisanie umowy rezerwacyjnej mieszkania to dobre rozwiązanie dla wszystkich osób, które chcą zdecydować się na atrakcyjną nieruchomość, wzbudzającą duże zainteresowanie innych kupców.
Nie chcesz wydawać mnóstwa pieniędzy na nową nieruchomość? Sprawdź, jak otrzymać mieszkanie komunalne.