Ka┼╝da osoba, kt├│re czynnie bierze udzia┼é w rynku nieruchomo┼Ťci pr─Ödzej czy p├│┼║niej spotka si─Ö z konieczno┼Ťci─ů dokonania wyceny nieruchomo┼Ťci przez bank. Co ciekawe – nie dotyczy to wy┼é─ůcznie rynku pierwotnego, na kt├│rym finansowanie kredytem jest czym┼Ť ca┼ékowicie naturalnym. R├│wnie du┼╝a grupa klient├│w pos┼éuguje si─Ö tym sposobem finansowania na rynku mieszka┼ä u┼╝ywanych. Zatem jak wygl─ůda wycenia nieruchomo┼Ťci przez bank w praktyce? Ile trzeba czeka─ç na wykonanie takiej us┼éugi? Co zrobi─ç, je┼╝eli nie zgadzamy si─Ö z wycen─ů nieruchomo┼Ťci przedstawion─ů przez bank? Dowiesz si─Ö z tego artyku┼éu.

Obraz przedstawiaj─ůcy, ile trwa wycena nieruchomo┼Ťci przez bank.

Na czym polega wycena nieruchomo┼Ťci przez bank

Wycena nieruchomo┼Ťci – to czynno┼Ť─ç, kt├│ra umo┼╝liwia nam oszacowanie rynkowej warto┼Ťci nieruchomo┼Ťci. Mamy z ni─ů do czynienia przede wszystkim w procesie ubiegania si─Ö o kredyt hipoteczny. Ale nie tylko. Wycena nieruchomo┼Ťci mo┼╝e sta─ç si─Ö podstaw─ů do obliczenia sk┼éadek ubezpieczenia, przedstawienia oferty sprzeda┼╝y, najmu lub dzier┼╝awy.

Wycena nieruchomo┼Ťci przez bank to podstawowa czynno┼Ť─ç, kt├│ra umo┼╝liwia nam wzi─Öcie kredytu. W ko┼äcu ka┼╝dy kredytodawca musi wiedzie─ç, ile warte jest jego zabezpieczenie. Dzi─Öki temu istnieje mo┼╝liwo┼Ť─ç szacowania ryzyka, oceny zdolno┼Ťci kredytowej poszczeg├│lnych klient├│w oraz okre┼Ťlenia szczeg├│┼é├│w oferty (np. wysoko┼Ť─ç prowizji, odsetek, ubezpieczenia).

Na rynku spotkamy z dwoma podstawowymi formami wyceny nieruchomo┼Ťci. Jest to operat szacunkowy oraz uproszczona wycena nieruchomo┼Ťci. W pierwszym przypadku mamy do czynienia z dokumentem urz─Ödowym, wystawionym przez uprawnionego rzeczoznawc─Ö maj─ůtkowego. W drugim przypadku procedura jest wykonywana w spos├│b uproszczony np. na podstawie analizy cen transakcyjnych nieruchomo┼Ťci z wybranej okolicy.

Jak zapewne si─Ö domy┼Ťlasz, wszelkie powa┼╝niejsze przedsi─Öwzi─Öcia, takie jak zawarcie umowy kredytowej, wykup mieszkania od gminy, czynno┼Ťci zwi─ůzane z ustaleniem wysoko┼Ťci spadku b─Öd─ů wymaga┼éy operatu szacunkowego. Jest to us┼éuga p┼éatna. Podstaw─ů wykonania operatu szacunkowego jest Ustawa o gospodarce nieruchomo┼Ťciami.

Z kolei z uproszczon─ů wycen─ů nieruchomo┼Ťci mamy do czynienia np. w przypadku konstruowania og┼éosze┼ä dot. sprzeda┼╝y mieszkania lub domu przez po┼Ťrednika nieruchomo┼Ťci. Najcz─Ö┼Ťciej jest to us┼éuga wykonywana zdalnie, za kt├│r─ů nie pobiera si─Ö ┼╝adnych op┼éat.

Kto dokonuje wyceny nieruchomo┼Ťci w imieniu banku

Na form─Ö wyceny nieruchomo┼Ťci przez bank wp┼éywa przede wszystkim rodzaj rynku, z kt├│rego pochodzi nieruchomo┼Ť─ç.

Podstawowym sposobem jest oczywi┼Ťcie skorzystanie z us┼éug rzeczoznawcy maj─ůtkowego, czyli osoby, kt├│ra posiada zawodowe uprawnienia w zakresie szacowania warto┼Ťci nieruchomo┼Ťci. Taka osoba musi by─ç wpisana do rejestru rzeczoznawc├│w maj─ůtkowych. Z wycen─ů rzeczoznawc├│w mamy do czynienia przede wszystkim na rynku wt├│rnym, gdy na cen─Ö nieruchomo┼Ťci wp┼éywa mn├│stwo czynnik├│w.

Wycen─Ö nieruchomo┼Ťci w imieniu banku mo┼╝e te┼╝ wykona─ç wyznaczony pracownik. W praktyce z t─ů form─ů wyceny spotkamy si─Ö najcz─Ö┼Ťciej na rynku pierwotnym, gdzie sama analiza dokument├│w oraz inspekcja miejsca budowy dostarczy nam niezb─Ödnych informacji. Dotyczy to w szczeg├│lno┼Ťci du┼╝ych projekt├│w deweloperskich, gdzie w relatywnie kr├│tkim czasie sprzedaje si─Ö mn├│stwo mieszka┼ä i indywidualna wycena ka┼╝dego z nich przez rzeczoznawc─Ö by┼éaby pozbawiona sensu.

Co bierze si─Ö pod uwag─Ö podczas wyceny nieruchomo┼Ťci przez bank

W trakcie wyceny nieruchomo┼Ťci na zlecenie banku, rzeczoznawca lub pracownik banku we┼║mie pod uwag─Ö:

  • lokalizacj─Ö budynku,
  • wielko┼Ť─ç budynku,
  • liczb─Ö lokali w budynku,
  • umiejscowienie lokalu wewn─ůtrz budynku,
  • powierzchni─Ö lokalu,
  • histori─Ö cen transakcyjnych mieszka┼ä o podobnych cechach na wybranym rynku,
  • stan techniczny budynku oraz lokalu,
  • ewentualne uszkodzenia oraz wady wp┼éywaj─ůce na warto┼Ť─ç lokalu.

Proces wyceny jest bardzo podobny w odniesieniu do domu oraz mieszkania. Z t─ů r├│┼╝nic─ů, ┼╝e w przypadku wyceny domu przez bank mo┼╝emy mie─ç jeszcze do czynienia z uwzgl─Ödnieniem wielko┼Ťci dzia┼éki oraz wieku, a tak┼╝e stanu technicznego instalacji (np. wodno-kanalizacyjnej, gazowej, elektrycznej itd.).

Jak wygl─ůda wycena nieruchomo┼Ťci przez bank

Wycena nieruchomo┼Ťci mo┼╝e przybra─ç nast─Öpuj─ůce formy:

  1. osobiste ogl─Ödziny nieruchomo┼Ťci przez rzeczoznawc─Ö,
  2. analiza dokument├│w deweloperskich,
  3. wycena nieruchomo┼Ťci online.

Pierwsze dwie formy stanowi─ů wystarczaj─ůc─ů podstaw─Ö w przypadku ubiegania si─Ö o kredyt hipoteczny. Wycena nieruchomo┼Ťci online s┼éu┼╝y wy┼é─ůcznie do poznania przybli┼╝onej ceny nieruchomo┼Ťci np. przez potencjalnego klienta.

1. Osobista wycena nieruchomo┼Ťci przez rzeczoznawc─Ö

W tym przypadku b─Ödziemy musieli um├│wi─ç si─Ö na przeprowadzenie ogl─Ödzin przez rzeczoznawc─Ö. W trakcie tego procesu nale┼╝y mu umo┼╝liwi─ç swobodne poruszanie si─Ö po lokalu oraz po posesji. W trakcie ogl─Ödzin rzeczoznawca sporz─ůdzi niezb─Ödn─ů dokumentacj─Ö wraz ze zdj─Öciami. Na jej podstawie zamawiaj─ůcemu zostanie przekazany operat szacunkowy posiadaj─ůcy moc prawn─ů.

2. Analiza dokument├│w deweloperskich

To wewn─Ötrzna czynno┼Ť─ç banku, kt├│ra umo┼╝liwia szybk─ů wycen─Ö bardzo podobnych nieruchomo┼Ťci przy wi─Ökszych projektach inwestycyjnych. Pracownicy banku szacuj─ů warto┼Ť─ç nieruchomo┼Ťci przede wszystkim na podstawie dokument├│w z budowy dostarczonych przez dewelopera oraz na podstawie historycznych cen. Kredytobiorca nie jest zaanga┼╝owany w t─Ö form─Ö wyceny.

3. Wycena nieruchomo┼Ťci online

To najprostsza, bardzo szacunkowa metoda, kt├│ra umo┼╝liwia nam poznanie przybli┼╝onej warto┼Ťci nieruchomo┼Ťci. W internecie bez problemu znajdziesz najr├│┼╝niejsze kalkulatory i programy, kt├│re pomog─ů Ci okre┼Ťli─ç warto┼Ť─ç domu lub mieszkania. Nale┼╝y przy tym podkre┼Ťli─ç, ┼╝e taka wycena s┼éu┼╝y wy┼é─ůcznie dla wyrobienia opinii osoby, kt├│ra z niej korzysta i nie mo┼╝e by─ç podstaw─ů np. do ubiegania si─Ö o kredyt hipoteczny.

Ile kosztuje wycena nieruchomo┼Ťci przez bank

Kosztami zwi─ůzanymi z wycen─ů wybranej nieruchomo┼Ťci obci─ů┼╝ony jest potencjalny klient banku, kt├│ry ubiega si─Ö o kredyt hipoteczny. Jednak r├│wnie cz─Östo spotkamy si─Ö z sytuacj─ů, w kt├│rej wycena jest zamawiana przez sprzedaj─ůcego na rynku wt├│rnym (np. w przypadku sprzeda┼╝y mieszkania po spadku).

Wycena nieruchomo┼Ťci zale┼╝y przede wszystkim od jej po┼éo┼╝enia (tj. miasta, wsi itd.) i mo┼╝e wynosi─ç od oko┼éo 350 z┼é do 500 z┼é za mieszkanie i od oko┼éo 600 z┼é do 1500 z┼é za dom.

Ile trwa wycena nieruchomo┼Ťci przez bank

Termin wykonania wyceny nieruchomo┼Ťci przez bank zale┼╝y od kilku czynnik├│w, m.in:

  • stanu zatrudnienia,
  • liczb─ů wniosk├│w od klient├│w,
  • liczb─ů wsp├│┼épracuj─ůcych rzeczoznawc├│w.

Czas oczekiwania na wycen─Ö nieruchomo┼Ťci przez bank zwykle nie przekracza dw├│ch tygodni. W ostatnim czasie, na skutek dekoniunktury na rynku nieruchomo┼Ťci oraz radykalnego zmniejszenia zainteresowania kredytami hipotecznymi (ok. 60% mniej wniosk├│w w stosunku do ubieg┼éego roku), wycena nieruchomo┼Ťci przez bank odbywa si─Ö jeszcze szybciej i wizyt─Ö rzeczoznawcy mo┼╝na um├│wi─ç w terminie od trzech do siedmiu dni.

W jakich przypadkach przeprowadza si─Ö wycen─Ö nieruchomo┼Ťci

Ubieganie si─Ö o kredyt hipoteczny w banku to nie jedyna sytuacja, w kt├│rej warto dysponowa─ç urz─Ödow─ů wycen─ů nieruchomo┼Ťci, wykonan─ů przez zawodowego rzeczoznawc─Ö.

Wycen─Ö nieruchomo┼Ťci przeprowadza si─Ö w przypadku:

  • wyceny do okre┼Ťlenia zachowku (z tego artyku┼éu dowiesz si─Ö, co to jest zachowek)
  • wyceny nieruchomo┼Ťci do sprzeda┼╝y mieszkania po spadku,
  • wycena nieruchomo┼Ťci do darowizny,
  • wycena nieruchomo┼Ťci przy podziale maj─ůtku (np. w wyniku rozwodu).

Co robi─ç w przypadku zani┼╝onej warto┼Ťci nieruchomo┼Ťci

Nie zgadzasz si─Ö z wycen─ů przedstawion─ů przez rzeczoznawc─Ö?

To cz─Östy problem, kt├│ry wyst─Öpuje podczas czynno┼Ťci zwi─ůzanych z podzia┼éem maj─ůtku. W pierwszej kolejno┼Ťci postaraj si─Ö skontaktowa─ç z rzeczoznawc─ů i opowiedzie─ç mu o swoich w─ůtpliwo┼Ťciach. Pami─Ötaj jednak, ┼╝e rzeczoznawca jest specjalist─ů, kt├│ry odpowiada karnie i dyscyplinarnie w przypadku ┼Ťwiadomego zani┼╝enia warto┼Ťci nieruchomo┼Ťci. Wi─Ökszo┼Ť─ç z nich spokojnie wyja┼Ťni Ci, jakie motywy sprawi┼éy, ┼╝e dokonali takiej, a nie innej oceny.

Je┼╝eli podejrzewasz, ┼╝e rzeczoznawca dzia┼éa┼é w z┼éej woli i Twoja wycena nie zosta┼éa przeprowadzona prawid┼éowo, mo┼╝esz z┼éo┼╝y─ç za┼╝alenie do Komisji Odpowiedzialno┼Ťci Zawodowej przy Polskiej Federacji Stowarzysze┼ä Rzeczoznawc├│w Maj─ůtkowych. Z kolei gdy my┼Ťlisz, ┼╝e rzeczoznawca m├│g┼é zosta─ç przekupiony do wystawienia fa┼észywej oceny, spraw─ů mo┼╝e zaj─ů─ç si─Ö Policja.

Pami─Ötaj te┼╝, ┼╝e na Polskim rynku funkcjonuje ponad 7 000 rzeczoznawc├│w. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby┼Ť po prostu skorzysta┼é z us┼éug kogo┼Ť innego i poprosi┼é go o wykonanie por├│wnawczej wyceny. Gdy kwota obu wycen b─Ödzie si─Ö od siebie znacznie r├│┼╝ni─ç, mo┼╝emy mie─ç do czynienia z celowym zani┼╝eniem warto┼Ťci nieruchomo┼Ťci i pojawieniem si─Ö odpowiedzialno┼Ťci po stronie osoby sporz─ůdzaj─ůcej pierwsz─ů wycen─Ö. Organem w┼éa┼Ťciwym do rozstrzygni─Öcia tego rodzaju spor├│w jest S─ůd Rejonowy w┼éa┼Ťciwy dla miejsca wystawienia podejrzanej wyceny.

Chcesz pozby─ç si─Ö zbyt ci─Ö┼╝kiego zobowi─ůzania? Sprawd┼║, jak wygl─ůda sprzeda┼╝ mieszkania z kredytem.