Każda osoba, które czynnie bierze udział w rynku nieruchomości prędzej czy później spotka się z koniecznością dokonania wyceny nieruchomości przez bank. Co ciekawe – nie dotyczy to wyłącznie rynku pierwotnego, na którym finansowanie kredytem jest czymś całkowicie naturalnym. Równie duża grupa klientów posługuje się tym sposobem finansowania na rynku mieszkań używanych. Zatem jak wygląda wycenia nieruchomości przez bank w praktyce? Ile trzeba czekać na wykonanie takiej usługi? Co zrobić, jeżeli nie zgadzamy się z wyceną nieruchomości przedstawioną przez bank? Dowiesz się z tego artykułu.
Na czym polega wycena nieruchomości przez bank
Wycena nieruchomości – to czynność, która umożliwia nam oszacowanie rynkowej wartości nieruchomości. Mamy z nią do czynienia przede wszystkim w procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny. Ale nie tylko. Wycena nieruchomości może stać się podstawą do obliczenia składek ubezpieczenia, przedstawienia oferty sprzedaży, najmu lub dzierżawy.
Wycena nieruchomości przez bank to podstawowa czynność, która umożliwia nam wzięcie kredytu. W końcu każdy kredytodawca musi wiedzieć, ile warte jest jego zabezpieczenie. Dzięki temu istnieje możliwość szacowania ryzyka, oceny zdolności kredytowej poszczególnych klientów oraz określenia szczegółów oferty (np. wysokość prowizji, odsetek, ubezpieczenia).
Na rynku spotkamy z dwoma podstawowymi formami wyceny nieruchomości. Jest to operat szacunkowy oraz uproszczona wycena nieruchomości. W pierwszym przypadku mamy do czynienia z dokumentem urzędowym, wystawionym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. W drugim przypadku procedura jest wykonywana w sposób uproszczony np. na podstawie analizy cen transakcyjnych nieruchomości z wybranej okolicy.
Jak zapewne się domyślasz, wszelkie poważniejsze przedsięwzięcia, takie jak zawarcie umowy kredytowej, wykup mieszkania od gminy, czynności związane z ustaleniem wysokości spadku będą wymagały operatu szacunkowego. Jest to usługa płatna. Podstawą wykonania operatu szacunkowego jest Ustawa o gospodarce nieruchomościami.
Z kolei z uproszczoną wyceną nieruchomości mamy do czynienia np. w przypadku konstruowania ogłoszeń dot. sprzedaży mieszkania lub domu przez pośrednika nieruchomości. Najczęściej jest to usługa wykonywana zdalnie, za którą nie pobiera się żadnych opłat.
Kto dokonuje wyceny nieruchomości w imieniu banku
Na formę wyceny nieruchomości przez bank wpływa przede wszystkim rodzaj rynku, z którego pochodzi nieruchomość.
Podstawowym sposobem jest oczywiście skorzystanie z usług rzeczoznawcy majątkowego, czyli osoby, która posiada zawodowe uprawnienia w zakresie szacowania wartości nieruchomości. Taka osoba musi być wpisana do rejestru rzeczoznawców majątkowych. Z wyceną rzeczoznawców mamy do czynienia przede wszystkim na rynku wtórnym, gdy na cenę nieruchomości wpływa mnóstwo czynników.
Wycenę nieruchomości w imieniu banku może też wykonać wyznaczony pracownik. W praktyce z tą formą wyceny spotkamy się najczęściej na rynku pierwotnym, gdzie sama analiza dokumentów oraz inspekcja miejsca budowy dostarczy nam niezbędnych informacji. Dotyczy to w szczególności dużych projektów deweloperskich, gdzie w relatywnie krótkim czasie sprzedaje się mnóstwo mieszkań i indywidualna wycena każdego z nich przez rzeczoznawcę byłaby pozbawiona sensu.
Co bierze się pod uwagę podczas wyceny nieruchomości przez bank
W trakcie wyceny nieruchomości na zlecenie banku, rzeczoznawca lub pracownik banku weźmie pod uwagę:
- lokalizację budynku,
- wielkość budynku,
- liczbę lokali w budynku,
- umiejscowienie lokalu wewnątrz budynku,
- powierzchnię lokalu,
- historię cen transakcyjnych mieszkań o podobnych cechach na wybranym rynku,
- stan techniczny budynku oraz lokalu,
- ewentualne uszkodzenia oraz wady wpływające na wartość lokalu.
Proces wyceny jest bardzo podobny w odniesieniu do domu oraz mieszkania. Z tą różnicą, że w przypadku wyceny domu przez bank możemy mieć jeszcze do czynienia z uwzględnieniem wielkości działki oraz wieku, a także stanu technicznego instalacji (np. wodno-kanalizacyjnej, gazowej, elektrycznej itd.).
Jak wygląda wycena nieruchomości przez bank
Wycena nieruchomości może przybrać następujące formy:
- osobiste oględziny nieruchomości przez rzeczoznawcę,
- analiza dokumentów deweloperskich,
- wycena nieruchomości online.
Pierwsze dwie formy stanowią wystarczającą podstawę w przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny. Wycena nieruchomości online służy wyłącznie do poznania przybliżonej ceny nieruchomości np. przez potencjalnego klienta.
1. Osobista wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę
W tym przypadku będziemy musieli umówić się na przeprowadzenie oględzin przez rzeczoznawcę. W trakcie tego procesu należy mu umożliwić swobodne poruszanie się po lokalu oraz po posesji. W trakcie oględzin rzeczoznawca sporządzi niezbędną dokumentację wraz ze zdjęciami. Na jej podstawie zamawiającemu zostanie przekazany operat szacunkowy posiadający moc prawną.
2. Analiza dokumentów deweloperskich
To wewnętrzna czynność banku, która umożliwia szybką wycenę bardzo podobnych nieruchomości przy większych projektach inwestycyjnych. Pracownicy banku szacują wartość nieruchomości przede wszystkim na podstawie dokumentów z budowy dostarczonych przez dewelopera oraz na podstawie historycznych cen. Kredytobiorca nie jest zaangażowany w tę formę wyceny.
3. Wycena nieruchomości online
To najprostsza, bardzo szacunkowa metoda, która umożliwia nam poznanie przybliżonej wartości nieruchomości. W internecie bez problemu znajdziesz najróżniejsze kalkulatory i programy, które pomogą Ci określić wartość domu lub mieszkania. Należy przy tym podkreślić, że taka wycena służy wyłącznie dla wyrobienia opinii osoby, która z niej korzysta i nie może być podstawą np. do ubiegania się o kredyt hipoteczny.
Ile kosztuje wycena nieruchomości przez bank
Kosztami związanymi z wyceną wybranej nieruchomości obciążony jest potencjalny klient banku, który ubiega się o kredyt hipoteczny. Jednak równie często spotkamy się z sytuacją, w której wycena jest zamawiana przez sprzedającego na rynku wtórnym (np. w przypadku sprzedaży mieszkania po spadku).
Wycena nieruchomości zależy przede wszystkim od jej położenia (tj. miasta, wsi itd.) i może wynosić od około 350 zł do 500 zł za mieszkanie i od około 600 zł do 1500 zł za dom.
Ile trwa wycena nieruchomości przez bank
Termin wykonania wyceny nieruchomości przez bank zależy od kilku czynników, m.in:
- stanu zatrudnienia,
- liczbą wniosków od klientów,
- liczbą współpracujących rzeczoznawców.
Czas oczekiwania na wycenę nieruchomości przez bank zwykle nie przekracza dwóch tygodni. W ostatnim czasie, na skutek dekoniunktury na rynku nieruchomości oraz radykalnego zmniejszenia zainteresowania kredytami hipotecznymi (ok. 60% mniej wniosków w stosunku do ubiegłego roku), wycena nieruchomości przez bank odbywa się jeszcze szybciej i wizytę rzeczoznawcy można umówić w terminie od trzech do siedmiu dni.
W jakich przypadkach przeprowadza się wycenę nieruchomości
Ubieganie się o kredyt hipoteczny w banku to nie jedyna sytuacja, w której warto dysponować urzędową wyceną nieruchomości, wykonaną przez zawodowego rzeczoznawcę.
Wycenę nieruchomości przeprowadza się w przypadku:
- wyceny do określenia zachowku (z tego artykułu dowiesz się, co to jest zachowek)
- wyceny nieruchomości do sprzedaży mieszkania po spadku,
- wycena nieruchomości do darowizny,
- wycena nieruchomości przy podziale majątku (np. w wyniku rozwodu).
Co robić w przypadku zaniżonej wartości nieruchomości
Nie zgadzasz się z wyceną przedstawioną przez rzeczoznawcę?
To częsty problem, który występuje podczas czynności związanych z podziałem majątku. W pierwszej kolejności postaraj się skontaktować z rzeczoznawcą i opowiedzieć mu o swoich wątpliwościach. Pamiętaj jednak, że rzeczoznawca jest specjalistą, który odpowiada karnie i dyscyplinarnie w przypadku świadomego zaniżenia wartości nieruchomości. Większość z nich spokojnie wyjaśni Ci, jakie motywy sprawiły, że dokonali takiej, a nie innej oceny.
Jeżeli podejrzewasz, że rzeczoznawca działał w złej woli i Twoja wycena nie została przeprowadzona prawidłowo, możesz złożyć zażalenie do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Z kolei gdy myślisz, że rzeczoznawca mógł zostać przekupiony do wystawienia fałszywej oceny, sprawą może zająć się Policja.
Pamiętaj też, że na Polskim rynku funkcjonuje ponad 7 000 rzeczoznawców. Nic nie stoi na przeszkodzie, abyś po prostu skorzystał z usług kogoś innego i poprosił go o wykonanie porównawczej wyceny. Gdy kwota obu wycen będzie się od siebie znacznie różnić, możemy mieć do czynienia z celowym zaniżeniem wartości nieruchomości i pojawieniem się odpowiedzialności po stronie osoby sporządzającej pierwszą wycenę. Organem właściwym do rozstrzygnięcia tego rodzaju sporów jest Sąd Rejonowy właściwy dla miejsca wystawienia podejrzanej wyceny.
Chcesz pozbyć się zbyt ciężkiego zobowiązania? Sprawdź, jak wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem.